房訊網董事長劉凱：甲級寫字樓仍面臨高供應壓力

本報記者 顏世龍 北京報道

日前，第十七屆中國商業地產投資專業展覽會（EXPO COSS 2021）新聞釋出會在北京舉行。全聯房地產商會副秘書長、房訊網董事長劉凱在接受《中國經營報》記者專訪時表示，當前商辦市場整體較為低迷，建議政府為市場進行政策鬆綁。

空置率高企

劉凱說，當前整體新增供應量較大，長期閒置資產影響商業地產市場可持續發展。從當前資料來看，目前中國主要城市的甲級寫字樓市場發展面臨長期的高供應壓力。4個一線城市中，深圳甲級寫字樓未來供應量最大，目前深圳市場存量近590萬平方米，截至2020年底空置率超過23%，而就在此情況下，未來4年仍然會迎來超過650萬平方米的供應量，空置率將被進一步推高。

可以預見，在“十四五”期間，主要核心城市的甲級寫字樓空置率都會進一步高企，這意味著市場將充斥著大量閒置資源沒有得到利用。簡單測算的資料顯示，8個城市接近4500萬平方米的市場存量，閒置面積高達875萬平方米，相當於空出一個廣州加成都的全部甲級寫字樓市場。

以北京為例，甲級寫字樓市場未能產生經濟效益的閒置面積接近200萬平方米，以350元每月每平方米的租金水平來看，整體流失的年租金營收超過85億元。這還不算乙級樓宇、產業園和尚未統計的各類閒散專案。整體預估因閒置資源而流失的經濟價值至少200億元。

同樣以北京為例，目前北京從2021年到2024年的新增供應為215萬平方米左右，為存量面積的22%，供應壓力屬於相對較輕的市場。2020年，北京雖然只有約60萬平方米的新專案集中進入市場，但供需比已經嚴重扭曲到接近5倍。如果進一步推出新入市專案和業主自用的面積，北京市場供求量創歷史新低，大概只有3萬平方米左右，整個供需比更是上升到誇張的20倍左右。四個一線城市中，只有廣州相對理想，北京預期會逐步改善，而上海和深圳的問題可能會越來越嚴重。

相關資料顯示，北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、成都、瀋陽空置率分別為19。4%、22。7%、7。4%、23。2%、21。2%、19。8%、18。3%、28。7%。

為市場鬆綁

劉凱建議，一要大力發展服務業刺激寫字樓市場的新增需求釋放。當前中國服務業增加值佔GDP比重只有54。%，距離服務業較發達的經濟體還有20%～30%的差距，大力發展服務業，特別是高階服務業將很大程度上刺激新增需求的產生，從一定程度上抵消大量新增供應帶來的壓力。

二要大力發展數字經濟，透過數字經濟促進服務業的發展，加快閒置資源去化速度。數字經濟在中國的發展規模目前已經是全球第二，但數字經濟佔整體GDP的比重卻只有36%，相較於美英德三國超過60%的比重來說，差距已然較大。數字經濟為服務也提供了更適合發展的沃土，服務貿易為數字經濟發展提供了更大的需求動力。數字經濟不斷提升服務業發展質量和規模的同時，也會創造出更多的辦公面積需求。

三要在政策上保持靈活性，需要因地施政或因區域施政，打破行政區之間阻礙企業流動或擴張的各種限制和束縛，緩解產業發展和寫字樓供給錯配的問題。當前城市整體寫字樓市場的高控制率並不意味著各子市場也會存在高空置率的問題，往往是高空制率和低空置率在不同的子市場出現。這種供需錯配的問題在不同的城市都有出現，具有一定的普遍性。

因此，寫字樓作為城市產業發展的硬體基礎設施之一，除了需要建立高效的租賃市場，還需要在卡脖子的重點政策層面給企業鬆綁，甚至是在政策上打破行政區域的界限，以城市大局思維為前提，助力解決企業發展擴張需求的同時，解決產業發展和樓宇供應在錯配上的問題。

呼籲北京解禁正規商辦

事實上，自2017年3月26日北京市釋出《關於進一步加強商業、辦公類專案管理的公告》（以下簡稱“3·26商辦限購政策”）以來已經4年左右，3·26商辦限購政策規定，企業在建（含在售）商辦類專案，銷售物件應當是合法登記的企事業單位、社會組織，且不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應當出售給企事業單位、社會組織。同時規定最小分割單元不低於500平方米。

政策要求，個人購買應當符合名下在京無住房和商辦類房產記錄及在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅兩個條件。同時，商業銀行暫停對個人購買商辦類專案的個人購房貸款。

而近期，北京市住建委相關負責人重申，北京對商辦類專案的調控政策未放鬆。根據今年3月26日出臺的《關於進一步加強商業、辦公類專案管理的公告》，商辦類專案應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批准，不得擅自改變為居住等用途。對規劃用途為商辦類的房屋，中介機構不得以任何方式宣傳房屋可以用於居住。對違規代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機構，依法登出機構備案，直至吊銷營業執照。開發企業將新開工的商辦類專案違規改為居住用途的，一經查實，規劃國土部門依法收回土地，商業銀行對該企業在本市所有專案暫停授信。開發企業、中介機構違反本公告依法受到處理的處罰資訊納入本市企業信用資訊系統。

劉凱表示，政府禁止“商改住”是完全正確的，但是一刀切的政策往往把一些正規的商辦專案也給框死了，這導致很多開發商不願意將專案分散出售，但大客戶畢竟是少數，而科技類等中小企業又沒有實力去整棟或購買大面積寫字樓。為此，劉凱呼籲對正規商辦類專案進行解禁。