這就是:把容積率做到極限的那個簡單公式！

一： 對容積率的極限計算

對於一塊方正的地塊，只考慮南北向，當住宅呈現如左圖的排列時容積率達到最大（用足南北向長度且正好滿足日照間距）

此時，該地塊的容積率計算公式：

假定地塊內部各樓座層數一致

二： 影響i的因素分析

增大n

增加層數。增加容積率最直接的方法就是增加建築層數，後面我們會研究兩者之間的關係。

減少r

降低日照係數。這是容積率地域差異的根本原因，相同的地塊，南方城市可以實現更高的開發強度；對於一個城市而言，是定值，這時可以透過旋轉樓體、增加塔樓的方式折減r，進而提高容積率。

h

壓縮層高。透過壓縮層高來降低總樓高；透過住宅頂層北退臺也可以達到降低有效遮擋高度的效果，從而提高容積率。

b

增大進深。北方地區受節能因素制約，進深過大會影響住宅舒適度，南方地區靈活性更大，可以透過豐富形體變化、設定天井等方式增加建築的進深。

3：提高容積率的常用手段

旋轉建築，日照係數得到折減

▲不同方位間距折減係數（表中方位為正南向偏東、偏西的方位角）

以北京地區為例，板樓r取1。6，塔樓r可以取1。1~1。2。

4。研究層數與容積率的對應關係

對於一個確定的專案，為定值，與可變範圍有限。以某北方城市為例，r=1。5，取3m13m，則——

可以看出，對於北方城市的板樓住區：

當較小時，的改變對i的影響較大；當較大時，的影響較小；當趨近於無窮大時，趨近於極限2。9。

亦可以看到，高層物業對容積率不敏感，低層物業對容積率較敏感。

通常情況下專案容積率都一定低於我們的極限計算公式，降低容積率的影響因素包括：

地塊退線要求（硬性）

建築範圍控制線通常還要退建築紅線

住宅間距要求（硬性）

符合基本的建築長度限制；留出消防通道、衛生間距等空間

社群公共空間（彈性）

雖然對提升容積率沒有貢獻，但與社群外部空間舒適度直接相關，低密度物業尤其突出

地塊條件限制（彈性）

地塊不規則，或受地質、地形條件限制，影響地快利用效率

那麼現實中為什麼有些專案的容積率可以超過2。9很多呢？

東、西向住宅的大量出現

高層塔樓大量出現

專案中有商業、辦公、公寓等其他非住宅性質的物業出現

地塊較小，比如一、兩棟樓的專案，利用地塊北邊界實現層數突破

5。總結： 住宅設計中的節地（提高容積率）措施

增加層數（增加，超過8層後，容積率提升不明顯）

降低層高（減少h）

北退臺或斜屋面）

加大進深b）

適當佈置東西向住宅，讓房屋日照間距用地有部分重疊；

高層塔式住宅；

建築旋轉適當偏角，折減日照係數；

在城市道路南側佈置高層，把日照間距用地納入道路用地；

合理確定住宅排數和高度，用足地塊南北向長度

6。產品形式與容積率對應關係經驗取值

7。 容積率與社群意向的 實戰案例

案例：專案地塊規劃指標

地塊現狀：地塊呈較規則的四邊形，地勢比較平坦

根據專案容積率和佔地規模，通常可能出現三種產品形式的組合方式

根據專案地塊規劃條件以及客戶目標，透過專案研究可以看到在容積率不大於2。5的情況下，一般可能出現的產品形式有以下幾種：

研究內容一：產品比例構成與社群空間性質的規律

典型案例產品比例指標列表

容積率在1。1以下的專案，高層佔地比例較低，整體社群低密度居住氛圍強烈，高層起到點綴、陪襯的作用

1。1—1。5的專案，高層佔地比例約為三成，整體社群空間低密度物業與高層物業各成氣候，壁壘分明

容積率超過1。5的專案，高層佔地比例接近一半，高層物業對社群整體空間的控制作用明顯增強，低密度氛圍僅限區域性

更多案例顯示，當容積率在1。5—2。5區間時，社群的整體空間感覺不會有質的變化，呈現“高低混搭”的空間意向

當降低容積率時，企業經營收益出現下降，同時並未給社群整體居住環境帶來顯著提升，因此建議不降低容積率

隨著容積率的上升，高層建面比例迅速上升，上升速率要遠大於其佔地比

容積率與高層建築指標變化圖

當容積率上升至1。4時，高層建面比迅速上升至70%左右，隨著容積率繼續上升，高層建面比在70-80%間緩慢變化

高層佔地比則隨著容積率的增加，勻速上升

透過案例研究，確定產品比例構成與社群空間性質規律的結論

當容積率在1。5-2。5之間移動時，社群空間感受不會有明顯改變

透過經濟測算可知，在長沙市場中，專案總利潤額與容積率呈線性關係變化，本專案容積率在時，實現專案最高利潤

研究內容二： 社群整體規劃與產品佈局規律

透過案例研究，可以發現“高低混搭”的中密度社群整體規劃佈局存在以下規律：

1高層界定區域，圍合社群，強化內部空間的領域感和私密性，對低密度物業環境提供支援

2、高低兩種物業形式的產品相對集中佈置，形成各自獨立的組團空間

3、集約利用土地，形成集中、規模化的社群開放空間，作為高低物業的分隔與過渡，柔化建築形式差異，提升社群空間質量

4、在以上三條的基礎上，社群規劃還往往追求較強的“形式感”，形成富有特色的社群形象，產生市場衝擊力

高層界定區域，圍合社群，強化內部空間的領域感和私密性

高層成為低密度組團的外部屏障，並且能夠形成連續的展示面

高低兩種物業形式的產品相對集中佈置，形成各自獨立的組團空間

不同物業形式各自形成完整的組團，保證了低密度社群居住氛圍勻質化

集中、規模化的社群開放空間，作為高低物業的分隔與過渡，柔化建築形式差異

景觀水系自然地將高層與聯排居住區分開，廊橋設計既豐富了景觀，又建立了聯絡

“ 形式感”的規劃給人以強烈的視覺衝擊和空間體驗

強化社群規劃“形式感”的常見手段：

A、追求強烈和極致化的空間對比

B、經營“軸線”

C、幾何圖案化的構圖效果

D、單元複製/母題重複

E、旋轉與律動

F、超大尺度的空間元素（如建築、水面等）

一個專案容積率的確定受哪些因素影響？

最近我們遇到不少專案都需要幫助開發商確定開發的容積率，其實也就是為一個具有相對彈性的專案確定最終的產品形式及其比例。

這個決策的過程往往是一個受多方面因素複合作用、反覆取捨和評價的過程。

本次分享完畢，請學以致用，讓設計更美好！

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