天津中原研究院：從《安家》老洋房看天津小洋樓投資攻略

電視劇《安家》讓上海百年老洋房吸引了全國人民的關注，不僅對老洋房的價值有了瞭解，也讓大家真正認識到其深厚的文化底蘊和藝術魅力。

中國的洋房，源於19世紀後期的上海，成為當時上流階層的專屬。時至今日，上海仍存有眾多經典的老洋房區，每一棟洋房的背後，都鐫刻著一段上海灘的傳奇故事。

上海現存的4000-5000棟老洋房中，90%的產權為國有，從2004年開始只租不售，產權清晰且可出售的老洋房不足100棟，正在掛牌出售僅有50棟左右。

《安家》中，房似錦帶客戶參觀的“向公館”，現實中是坐落在南京西路的應公館，第一任主人是寧波籍富商、做建築生意的通和洋行買辦應子云，目前最新掛牌價為3。8億。

劇中，以1。5億高價成交的“龔家花園”，現實中是位於愚園路上的柳林別業，始建於1912年，原屋主是上世紀花旗銀行的上海董事，買下土地後自行設計改造的私宅。現在已被改造成了“昔舍家宅”網紅民宿，市值超過2。4億元。

“北京四合院，天津小洋樓”

1860年天津開埠，九國列強設立租界。隨著港口貿易的發達及外國資本的輸入，天津租界迅速發展起來。清廷皇親國戚，北洋時期軍政要員以及鉅商富賈、名流紅角紛紛湧入、置地建房，洋樓隨之興起。

“北京四合院，天津小洋樓”

歷史為天津留下近千幢法式、意式、英式、西班牙等風格迥異的洋樓建築，集中分佈在解放北路、五大道、意式風情區等區域。中西文化交融碰撞下的天津小洋樓，以其特有的建築文化圖騰，見證著城市的風華與變遷。

天津可售的小洋樓數量如此稀少，那麼，在天津如果想入手一棟小洋樓，可以有哪些操作路徑呢？

路徑一：購置具備出售條件的企業產或公產小洋樓，資源稀缺，置業門檻高

這類小洋樓通常建造於1900到1940年間，以獨棟及聯排建築形態為主，集中分佈在五大道區域。由於房齡普遍超過70年，只能全款購置，對置業者資金實力要求較高。

據天津中原研究院資料統計，獨棟洋樓建築面積通常在500㎡-800㎡之間，花園面積在200㎡-500㎡之間，花園面積及建築修繕情況是影響洋樓價值的核心。這類獨棟洋樓掛牌量低、總價高，目前掛牌出售的獨棟洋樓總價在5000-9000萬元，在天津鮮有成交。

聯排洋樓建築面積一般在200-350㎡，有花園的臨街聯排建築，總價在2000-3000萬元；非臨街聯排總價在1000-1500萬元，是天津洋樓成交的主力。

路徑二：購置復建及新建洋樓

成都道、重慶道、香港路等街道散落著一些由私人或企業復建的洋樓建築，以及近年來新建的地產專案。這類建築雖然淡化了歷經滄桑的時光感，但是其不可複製的地段價值，亦受到一些收藏級買家的青睞。

以位於成都道的五大道公館專案為例，專案於2010年入市，規劃19套400-600平米的聯排，目前掛牌房源的總價在2000-3000萬元。

路徑三：承租經政府修繕後對外招商的洋樓

天津市政府早在2005年就曾頒佈《天津市歷史風貌建築保護條例》，意在保護這些既有中國傳統風格的四合院、殿堂、寺院，又有西洋古典、現代建築形成的獨特建築文化和城市景觀，總共涉及877幢、126萬平方米歷史風貌建築。

近兩年，天津積極推進小洋樓歷史人文資源的盤活與復興，對五大道、泰安道、意風區等地區具備條件的小洋樓資源進行整合，符合招商條件的企業及商家可透過多種承租模式進駐。小洋樓透過改造，變身高階酒店、精品民宿、特色餐廳、名企總部，實現百年曆史積澱的文物建築與現代商業文化的完美融合。

01天津小洋樓——酒店民宿

在天津的小洋樓裡，有很多在營的高階酒店和精品民宿，像山益裡精品酒店等。

重慶道慶王府山益裡精品酒店：

慶王府，位於重慶道（原英租界劍橋道）55號，原為清末太監大總管小德張（張蘭德）親自設計、督建的私宅，歷時一年，於1923年建成，在原英租界列為華人樓房之冠。1925年，清室第四代慶親王從小德張手中購得此樓，後舉家遷入，因而得名“慶王府”。

毗鄰的山益裡精品酒店，前身為建於1937年的“山益裡”英式里弄住宅群落，由7幢庭院式聯排別墅構成，歷時兩年精心修葺，完整保留了坡頂紅瓦、硫缸磚牆的建築風貌和疏密有致的街區肌理，成為天津首家別墅式歷史文化主題酒店，擁有16套聯排別墅式酒店套房和17套酒店式公寓。

02天津小洋樓—特色商業

先農大院：

先農大院坐落於河北路與洛陽道交口處，始建於1925年，由先農工程股份有限公司的一名英國工程師雷德設計。早期的先農大院建築由兩幢獨門聯排住宅、兩幢獨門公寓式住宅組成，紅瓦雙坡頂，清水紅磚牆，樸實溫馨。著名銀行家談荔孫、著名醫學家吳清源都曾在這裡居住過。

經過天津歷史風貌建築整理公司近7年的建築修繕和對內部空間的重新規劃建設，先農大院於2013年10月對社會開放，曾經以居住功能為主的老建築，如今成為集餐飲娛樂、時尚購物、文博展覽等於一體的體驗式商業街區。

聯排建築內引入星巴克、遇見芸臺、成城記、那家油麻菜館、粵園、老豐閣等特色精品餐飲業態。

獨棟洋樓內，引入先農大院的自有創意集市品牌—簡良集，地下一層是簡良集的精華，為眾多獨立設計師提供商品展示和售賣的平臺。

一層引入網紅美食店——舌尖上的美食餑餑和日本和菓子店。

二層引入黃江油畫藝術中心、花也鮮花生活坊，增強街區的文化氛圍。

03天津小洋樓—名企辦公

意式風情區：

意式風情區擁有117年曆史，留存義大利風格建築近200棟。馬可·波羅廣場、義大利兵營、回力球俱樂部以及眾多名人故居，這些石制建築群，各自獨立又組合成整體。高低錯落的角亭，構成優美的建築空間，洋溢濃郁的異國風情。2004年起由天津海河風貌建設發展有限公司實施保護性開發，2008年開街運營。金融、文創、物流、科技等高階服務業聚集，吸引華潤醫藥、華電重工、清控科創、創業公社、優客工場等一批龍頭企業進駐辦公，目前招商洋樓的租金在3。5-4。5元/㎡·天。

義大利兵營，興建於1916年，位於河北區光明道，原為義大利在中國常駐軍隊的駐紮營地，現為辦公樓。原天津義大利兵營總佔地面積4206平米，為三層磚木混合結構，現主樓有四層，東、西配樓各為四層和三層，規模宏大，是一座典型的義大利風格建築。

2018年以來天津推出100幢空置的小洋樓用於招商引企，重點引入智慧創新型企業總部、地區總部、採購中心、銷售中心、結算中心、財務中心、研發中心、知名企業家寓所及工作室。

對於符合上述招商要求的企業可以透過多種承租模式將企業搬進百年曆史積澱的小洋樓中。

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文章來源：樂居