如何看待杭州友客長租公寓暴雷，目前上千人被騙，涉案金額高達近4000萬，租客和房東如何維權？

作者：半佛仙人

8月27日友客，8月29日巢客，然後立馬就是上海嵐越，這些長租公寓跑路和躥稀一樣快，而且時間也差不多，和約定好的一樣，有約人吃飯約人玩兒的，現在居然還有約人跑路的，不禁讓人感慨物種的多樣性。

如果把時間範圍拉的更廣，拉到近2年，可以看到這個行業的跑路現象可以說是千奇百怪，花樣翻新，爭奇鬥豔，妙招頻出，不知道的還以為這個行業要整體去參加奧林匹克，誰跑得快誰有獎勵。

在讓人失望這件事情上，這個行業從來沒有讓人失望過，唯一能和這個媲美的就是這幾年的非法集資了。

很多年輕人給這些長租公寓交房租，都是押一付三打底的，白天好不容易給老闆賣命賺來的錢，一轉眼又給資本給白嫖了，更慘的是那些背了租金貸的，公寓跑了之後，房東要收房，但是年輕人還要繼續還貸給貸款公司，不然給你上徵信，你之後買房就別想貸款了。

於是輕輕鬆鬆讓自己的租房成本翻倍，年紀輕輕就提前感受到了他們原本不該有的還房貸的真實體驗，為之後被地產商毒打打下了堅實的基礎，屬實用心良苦。

很多人都表示這個體驗真好，下次不來了，生而為人這也太尼瑪抱歉了。

社會毒打也要講道理吧，難道不應該是從最小劑量開始嗎，例如滑鏟，哪有一上來就直接來個原子彈的。

很多朋友迷惑為什麼這樣一個看似是實業的二房東生意都能玩出問題？這不就是一個當中間商賺差價的事情麼？

錯了朋友，如果你覺得這個行業是二房東，那隻能說你還是太天真。

為什麼龐氏騙局最終都要跑路？

因為資金池，因為期限錯配，因為借新還舊，龐氏騙局大家都很清楚了。

長租公寓這個行業，也是一樣的道理。

我很早就說過，萬物基於傳銷。

你用正常二房東賺差價的方式來理解這個行業，當然想不通。

你用非法集資的方式來理解這個行業，就能理解了。

長租公寓這個行業當前在國內說穿了是一個資金盤的生意，大家根本不是在好好當二房東賺差價，而是玩兒非法集資錢打滾的路子，這不出問題才有鬼了。

這個行業根本不是比上限，而是比下限。

大家本質上玩兒的就是一個跑得快的遊戲，跑得快的財務自由，跑的慢的被抓進去之後也財務自由，只要來玩兒，財務自由都是遲早的事情。

當然他們自由不自由不重要，反正年輕人都可以獲得體驗當房奴的自由，你可以自由選擇賣血還是賣腎。

你要說你想不選，那就不要開玩笑了，這個需求超綱了。

怎麼理解這個資金盤遊戲？

很簡單，我給大家簡單描述一下。

先說正常情況，正常情況下，這個行業應該是低價從房東手裡收房，然後對房子進行一定的裝修之類的，然後用相對高一些的價格租給租客，賺差價，對吧？

這太Old School了，一點都不性感，這都是賺的辛苦錢，而且弄不好還要被年輕人罵是賺差價，吸他們的血。

咱們出來搞詐騙的也要講究效率，捱罵不重要，重要的是來錢。

反正都要捱罵，為什麼不能直接給年輕人來一下猛的？

來，我告訴你這個行業New Money的真正玩法。

假如一家公司A，在搞這個長租公寓，那麼他面臨的左手是收租客的錢，右手是給房東的錢。

那如何讓自己的利益最大化？

一開始就要摒棄低賣高賣的賺差價思路，賺差價那是實業的玩法，實業又不賺錢，真正要賺缺德錢，還得看我們搞金融的專業人士。

重點根本不在那點差價，差價能有幾個錢，完全可以高買低賣，你沒看錯，高買低賣，高價從房東手裡收房，低價租給使用者，目標是賺資金流。

怎麼做？

實操過程中，左手儘可能從租客手中一次性收取更多的錢，右手儘可能晚把錢給到房東，這樣就形成了一個資金池，而池子的管理權在自己手裡。

由於我給房東的價格比較高，所以房東是滿意的。

由於我給租客的價格比較低，所以租客對於一次性多交幾個月，沒有那麼抗拒的。

然後資金池就出來了。

這個資金池本質上是一種期限錯配，透過調整模式，拿到一大筆短期不用兌付的現金，不管是用於投資獲益，還是擴大規模，還是當跑路經費，都挺好。

所以你看，為什麼從租客那裡收錢是押一付三甚至押一付六，給房東卻是一月一結？

這中間一來一回，如果把押金也算上，就相當於賺了至少3個月的現金流，這難道不香麼？

別急，還有更香的。

更香的是直接聯合三方金融機構，給年輕人放租金貸。

在租金貸模式下，貸款機構給長租公寓打款是一次性結清的，等於直接把房租一次性兌現了，等於是押1付12甚至押1付24，資金流嗷嗷的爽。

反正風險都轉嫁到金融機構頭上了，至於金融機構也不是很擔心，我能給你上徵信，除非你這輩子不和正規金融機構發生業務，不然你跑不了。

沒錯，金融機構從來不怕年輕人，因為商家出事兒的時候已經光棍了，而且有本事跑，年輕人還有未來，所以沒本事跑。

所以為啥每一家都在拼命推租金貸？這不就是白撿的便宜麼？

所以你看，這個業務香不香？

別急，還有更更香的。

當你手上有了一堆房子出租，有一堆年輕人在定期付房租，這是什麼？稍微有點金融常識的朋友應該知道，這本身就是很優質的金融資產啊。

年輕人租房付租金這件事情，本身就是很好的故事。

正常年輕人素質比較高，一般不太會欠房租，而且還有押金作為兜底，所以風險可控。

總的來說，年輕人是一代比一代要臉的，精緻窮的本質就是要臉，消費主義的本質也是要臉。

很多人真的是沒想明白，多數時候沒有好爹的我們只能二選一面子或者裡子，又要面子又要裡子，要麼是沒有腦子，要麼被貸款機構榨乾票子，最後作個大死。

真的，對抗消費主義主就要靠白嫖，你們拿出看影片白嫖的勁頭去打消費主義，早就把他們安排的明明白白的了，別跑，別整天看影片不三連啊，起碼點個贊嘛，好老公都是把三連留給老婆的，有勁兒衝外面使。

我們反過來再看，要臉的，會持續付租金的年輕人，這麼優質的資產，不搞個資產證券化還是人嗎？

有不少長租公寓公司，直接把自己手裡的租約債權，直接打包做了ABS，在資本市場募集資金，光18年就有600多億，這等於是進一步獲得了現金。

而且租賃類ABS也是受到政策鼓勵的，這個不犯法。

租賃類ABS也很受市場歡迎，畢竟比起很多財報寫的玄幻小說一樣的上市公司，這種簡單透明低風險的資產，不買還是人？

大家自己用住房租賃+ABS作為關鍵詞去查相關新聞，多了去了，你能想象到的知名機構基本都搞過。

學金融的朋友好好看好好學，不要死讀書，這就是現成的操作實務。

可以收租金，可以左手右手倒時差，可以租金貸回籠現金，可以資本市場ABS，總體算下來，就一個小小的租房，可以槓桿出很多倍的現金。

只要你進來，機構就可以亂來。

這哪裡是租房？這簡直是現金流印鈔機。

對於企業而言，有什麼能比現金流更重要？

只要能獲取現金流，有啥不能幹的？

由於這套操作過於香，很多房地產公司都開始玩兒這一套，大家是不是發現很多地產公司推出了各種自有的長租公寓品牌？

你們以為是賺你的租金麼？

不，他們是要用你們租房子付錢這件事情，透過槓桿，去資本市場獲取更多的資金，然後去拿更多的地，賺更多的錢。

對於房地產商而言，做任何事情都是為了拿現金，為了拿地，包括搞各種新能源專案，各種接盤網際網路公司，你看到的是虧損，沒看到的是拿了多少地。

你租房積攢首付期待未來的時候，你支付的房租正在讓地產商透過槓桿賺到更多的錢，給你自己買房增加更多的難度。

這就是典型的我自己幫別人弄我自己。

雖然很討厭，但事情就是這麼個事情，很多時候話說的太明白確實比較傷人。

就這樣，是不是已經覺得香到極限了？

我告訴你，道德限制了你的想象力。

還有更更更香的。

由於不管是資金錯配，還是提前透支現金，這個窟窿始終是存在的，大家都知道這個遊戲不可能很長期的玩下去。

假如長租公寓玩不下去了，最終決定把資金池裡的錢透支掉，然後跑路，付出的代價也真沒你想象的大。

長租公寓跑路這種問題，很難按照非法集資那種方式直接定刑事詐騙的，因為雖然本質是一樣的，但是模式還是有區別的。

甚至可能只是民事合同糾紛，這兩種在處理流程方面的差別是很大的。

甚至於更會玩兒的，透過註冊物業公司搞代持合作的模式，直接繞過這一套，連路都不用跑，因為你從法律上找不到他們的麻煩。

而且說真的，大部分人，也是沒有功夫再去糾結的，因為日子還要過下去，不可能不上班天天就搞這大幾千上萬塊，這個成本也太高了，所以最後也就認栽了。

甚至在這個過程中，還有公司威逼利誘租客的，威逼把事情往下壓，利誘讓租客拉新人進來就給退錢的，既然不當人，大家一起不當人。

然後看這個模式，自己賺了個爽，最終後果都由房東和租客承擔，只管殺不管埋，香不香？

我就問你，香不香？

這時候大家再來看這個生意，是不是好處多多，除了缺德之外，壞處沒有那麼多，然後就開始一窩蜂的湧進來了。

賺不賺錢不重要，只是交個朋友。

資金流，資金流，資金流，重點是期限錯配和資金流，只要有資金流，什麼都不重要。

這套玩法其實在很多行業都不罕見。

為什麼很多考研機構主打考不上退款？

目的就是佔用資金，用這筆錢去錢生錢。

為什麼很多電商不賺錢也要促銷？

因為他們左手從消費者手裡實時收了錢，右手和供應商結算都是按月結的，目的就是佔用資金，用這筆錢去錢生錢。

甚至還有更騷的自己拖欠了供應商的貨款，然後拿著這個貨款再給供應商放貸款的，這是真正的朋克。

而且供應商還沒辦法反抗，當然他們也沒必要反抗，只要貨走起來，他們反過來也可以壓榨下游的供應鏈，你吃大，我吃小，你坑我，我坑他，快樂開心是一家。

所以電商賣貨再怎麼虧損都不是問題，沒人來買才是問題。

不要算盈虧，要算資金流。

只要存在期限錯配，當資金流開始滾動起來的時候，其中永遠有一部分現金是短期溢位長期兌付的，這筆錢雖然嚴格意義上不是你的錢，但你想怎麼用，都可以。

你說是你的錢，也可以。

很多富人的債務他們下輩子也還不清，但不妨礙他們過得瀟灑，因為只要拿出資金流中的一點點，就已經是正常人幾輩子都花不完的了。

而且當欠錢到一定程度的時候，誰才是大爺那都說不準。

這麼迷人的模式，不玩兒還是人麼？

哦對了，這個模式不是僅限於個人租房市場啊，理論上只要能夠提供租金和玩出槓桿的模式，都可以這麼搞。

很多商業辦公樓啊，共享辦公空間之類的，也是一樣玩法，無非是要多走點步驟，在獲取房源上多動點腦子，不過今天我們還是聚焦在長租公寓。

當大家一擁而上的時候，問題就來了。

你搞長租公寓，搞資金槓桿，可以，但一切的基礎，要有標的物，要有人在為你的房子付租金，起碼得先有業務，才能有槓桿。

槓桿只是給加0，如果沒有前面的那個1，最終一切都是一場空。

地產商主打的長租公寓，都是自有資產，還好一點，只愁這些東西怎麼租出去，不愁房源問題。

而其他的長租公寓們，得先從房東手裡收房開始搞起。

當大家都想進來不當人的時候，就產生了競爭。

沒錯，這年頭不當人的資格，也需要競爭的，生而為人，卷的抱歉。

這時候房東就很精明瞭，誰給我錢多，我就把房子租給誰，坐地起價才是正道。

所以這個行業從來沒有規模效應攤薄成本這個概念，因為每一套房你都要和不同的房東去談，在這個過程中會有大量的競爭者互相抬價。

甚至一個小區的房子總量是有限的，你吃的越多，空房越少，空房越能漲價。

一個行業可以做到規模和成本完全無關甚至反向影響，堪稱電錶倒轉，經濟學的棺材板都壓不住了。

說完收房這一頭，再說租房這一頭。

當你費勁千辛萬苦囤積了房子之後，你還得解決有人租你房子的問題，不然你的標的物也還是跑不起來。

現在倒賣個人隱私打擊力度很大，物業和街道辦也經常上門排查，金融機構放款更是想盡辦法核實，所以想用假身份假資訊來自己租給自己的操作不太好弄。

如果沒這種管控，很多公司真的是能做出來用有趣的靈魂塞滿旗下所有房間的朋克事件，故事才需要邏輯，現實不需要。

當大家需要找到真人來租的時候，就面臨了另一個問題，市場上不止你一家，租客也會反覆比較價格的，你不降價，你的對手降價，人家就先資金流槓桿跑起來了，到時候你就一步錯步步錯，跑路你都趕不上熱乎的。

所以大家就開始拼命的降價。

然後就出現了極為滑稽的大家拼命給房東加價收房，拼命給顧客降價租房，不知道的還以為他們在搞慈善。

這中間虧的差價，就當是獲取資金流的利息了。

這時候，就面臨了2個核心問題。

首先吧，這個利息相當不低，如果你想續下去，一個是擴大更多的房源加盤子，一個是你的投資收益也要求跟上。

那麼問題來了，更高的收益，必然對應更高的風險，很多公司的投資能力並不是那麼出眾，很容易一不小心就容易造成虧空。

很多有錢人最終變沒錢，大多都不是因為吃喝玩樂的，而是亂投資造成的，當年王老師那筆錢要不是拿來做投資，而是直接買房，收益率能秒殺大多數人。

適度的虧空還好，只要資金流不斷，東牆西牆的遊戲也還過得下去。

但這時候，會出現第2個問題。

這種資金盤模式，最怕的是什麼？

一個是房子收不到，一個是收到的租不出去，沒人來，則遊戲必然玩不下去。

左手沒人給錢了，右手房東的租金不能不給，只要不給，房東一鬧，大家都不用玩兒了。

而今年上半年的魔幻開局，直接打斷了幾乎所有長租公寓的左手，所以大家的吃相普遍都不好看。

地產商自有物業的還能多撐一下，而這些二道販子，則大褲衩都沒了。

這時候，只要一家出現問題，最終就是大家一起玩完，因為後面房東和租客都不相信這個行業了。

資金盤資金盤，沒有資金你盤誰啊？只能自己盤自己自娛自樂了。

我再強調一下，這個行業一旦出現幾個玩家開始跑路，後面肯定還有一堆已經在熱身運動了，這個大家會看過去非法集資的那一撥，可知我所言非虛。

底層原理都是一樣的。

到這裡，雖然我覺得我講的很清楚了，但我還是要苦口婆心做總結給建議了。

第一，不要迷信過於低於市場價的房子，影片看到這裡你也看到了，奇怪的低價的背後，必然有其他的代價，如果你看不出這一點，這個代價可能就是你。

第二，千萬不要亂背租金貸，因為長租公寓根本不會告訴你這個房子他們從房東手裡拿來是什麼時候到期，更不會告訴你他們會不會跑路，一旦出問題，房東鐵定來收房，你鬧不過他們的，而且你欠的錢是金融機構的錢，你必須要還。

第三，租房儘可能直接和房東本人籤，這樣最大的風險無非是房東把房子賣了，這個其實不是太大的問題。

如果現在已經是和房東簽約的模式，只要房東不是特別作妖的那種，儘可能維持穩定價效比最高，或者說，風險較低吧。

第四，支付租金儘可能只選擇月付的模式，最高不要超過季付，哪怕租金稍微高一點點，起碼不會面臨要提前體驗房貸的後果。

第五，不要迷信長租公寓的各種宣傳，什麼上市公司之類的，這個行業的模式是資金盤模式，非法集資盛行的時候，裡面的上市公司垮了多少？上不上市和他們會不會出問題沒有必然聯絡。

至於房產公司旗下的產品會不會一定不出問題？當然不會呀，這年頭房產公司倒了多少大家有心可以自己用關鍵詞去搜索引擎去查，這個我就不玩兒謎語人的梗了，除非是top30的房產巨頭旗下的自有物業，不然誰都說不好。

很多中小房產還在靠著這東西獲取現金續命呢，別以為他們多麼穩健。

第六，千萬不要因為長租公寓搞各種所謂的優惠充值活動，你就頭腦一熱一次性支付大量租金，很多公寓跑路之前都喜歡搞活動集資，力度很大，你盯著優惠，人家盯著你的本金。

至於什麼獲得了什麼牛X的融資之類的，除非你真的能查到他們做工商變更，不然一律當不存在就可以，不要盲目大額充值，人到了準備求生的階段，真的是什麼事情都幹得出來的。

當年多少非法集資為了續下去，為了讓投資人有信心，那真是什麼謊話都敢說的。

他們說歸說，你別信就行。

大家屁股不在一個位置，就不要強行替資本著想了。

希望大家都能有幸福美滿的生活。