貝殼百科｜所以，為什麼是琶洲？

2018年開始，屬於琶洲的聚光燈就沒暗淡過。近兩年，琶洲又迎來了事業生活兩開花：

2021年4月，繼

騰訊、阿里巴巴、唯品會、赫基、科大訊飛

之後，

三七互娛全球總部

落子琶洲。

2021年9月，琶洲代表廣州出戰、怒甩深圳，成為

全省唯一入選國家電子商務示範基地。

2021年9月，廣州公共資源交易中心官網，赫然出現琶洲的身影，琶洲將在廣日、南日、廣電、廣鋁、復星、TCL、小米等一派摩天大樓之間，

新建一座佔地11.6公頃、對標紐約中央公園和東京中城公園的CBD公園

，8年前曾提及打造CBD公園、如今看著一片灘塗的廣鋼此時哭暈在廁所。

2021年11月，越夜越美麗的

琶醍

打算再把網紅屬性拉滿，宣佈投資超10億元新建珠啤總部大樓、啤酒文化中心，打造

國際化創新城市綜合體

。

2022年1月，

聯通廣州國際金融城與琶洲的過江隧道

（車陂路-新滘東路）在建進度重新整理，

預計年底通車，5分鐘一趟直達

！要知道對岸的金融城今年十四五規劃是要狂砸

1800億搞116個專案

的主兒啊。

本期商圈測評，殼妹兒就來聚焦

琶洲

，評析一下琶洲的底氣到底在哪裡。一塊來圍觀板塊內的樓市行情怎樣，哪些值得剛需和改善人群入手的筍盤。

一、商圈區位：

絲綢之路發祥地 廣交會國際展都 廣州人工智慧與數字經濟試驗區C位

琶洲，位於海珠區東北部，

北臨珠江，和珠江新城、國際金融城、魚珠片區臨江對望

。西面和南面，和廣州塔所在的濱江東、赤崗一湧之隔。

▲貝殼地圖

琶洲本質上是一個形如琵琶的江中小島，故名琶洲。要說琶洲的發家史，那可比“琶洲CBD”要古早得多。琶洲東南側因為河道寬敞、水運方便，早在宋朝時就已經成為“海舶所集之地”，

見證了海上絲綢之路的繁榮

。直到一口通商和十三行時期達到巔峰，據說當時停泊港口的洋船每年有400多艘。而這個港口就是現在大家口中的

黃埔古港

。又因為背靠萬畝果林、五穀豐登，人們選擇在這裡繁衍生息，黃埔村就此形成、並且繁榮一時，也就是現在的

黃埔古城

。

▲黃埔古港

可惜因河道常年堵塞變窄，港口遷往長洲島，琶洲的黃埔古港高光不在。時間來到80年代，琶洲成了珠江啤酒廠的廠房、倉庫，零星散佈低矮的老房，房子旁臥著農田。

廣州一直在向前發展，經濟重心從政治中心帶動下的北京路、海珠廣場一路向東到環市東，再到兩千年的珠江新城，琶洲始終都沒有姓名，同根同源的海珠西都因為東山西關這些老商圈的輻射匯聚大片住宅區，煙火氣濃厚。琶洲卻還是偏僻的城鄉結合部和低端工業的後備庫房，透著一股蕭條落寞。

2001年琶洲迎來了逆天改命的機會。在東進南拓的大方向下，定位“規模宏大、設施先進的世界級博覽會”廣交會展館落子琶洲，這是珠江南岸的首個大型公共建築專案。廣交會展館一摞，官方鐵血手腕，廠房農田紛紛騰籠換鳥，

廣闊的土地要迎向未來產業！

2015年起，坐擁廣交會展館的琶洲，一舉吸引了

騰訊、阿里巴巴、復星、國美、小米、YY(歡聚時代)、唯品會、科大訊飛、康美藥業

等多家深耕數字經濟、新一代資訊科技和人工智慧的龍頭企業在此建立總部大廈。

▲來源：廣州海珠釋出

琶洲的野心昭然若揭，這裡要打造承載億萬級產業叢集的世界級創新平臺。2019年，廣州市發改委在官網發文認定：

琶洲會展總部和網際網路創新集聚區、天河中央商務區總部經濟集聚區，為廣州唯二的兩個總部經濟集聚區。

換言之，琶洲和珠江新城，兩分天下！

此時的琶洲，年主營收入不過180億，而2021年琶洲完成投資237.67億元，增長17.7%；企業數量超3.2萬家，增長13.5%；實現主營業務收入3668.52億元，增長23.0%。琶洲的發展堪稱“火箭速度”！

現在的琶洲，不單是琶洲人工智慧與數字經濟試驗區，不止擁有自己的名片。2020年，更成為廣州人工智慧與數字經濟試驗區

C位，帶領周邊的國際金融城、魚珠片區、大學城小谷圍島

共同形成“一江兩岸三片區”的空間格局。

▲廣州人工智慧與數字經濟試驗區示意圖

此外，“大灣區快線”18號線開通後，

琶洲和南沙副中心只需5站地鐵

。

未來的琶洲，超越珠江新城，成為廣州一哥，指日可待。

二、商圈現狀：

一線城市CBD標配 對標世界級

經過二十年的發展，琶洲交通網路不輸珠江新城，公共配套成熟，還引入了執信中學、廣州六中等優質教育資源。

交通方面，

琶洲島目前已開通的地鐵有

18號線、8號線、4號線

，可直達珠江新城、廣州東站、大學城、中大、漢溪萬博、南沙等，還可在番禺廣場換乘

22號線

去往廣州南站、白鵝潭。

▲18號線和22號線線路圖

在建的還有跨越秀、天河、海珠、白雲、荔灣五大中心城區的

11號大環線

，設站簡單粗暴，就在廣交會展館門口。

規劃中的佛山

經廣州至東莞城際

（28號線）也與11號線、8號線同樣經過琶洲站。

▲28號線線路圖

此外，琶洲島上交通幹線縱橫交錯，縱向獵德大道、華南快線、科韻路-琶洲大橋、廣州環城高速-東圃特大橋，和珠江北岸聯通；橫向以新港東路貫之；還有可以假裝在日本賞櫻花的

有軌電車

，一拍一大片。

商業方面，島上有

萬勝廣場、琶洲城美食廣場、保利廣場、南豐匯

等中大型購物廣場。住宅社群周邊也有配備各類餐飲店和百貨商超，生活便利。週末偶爾也可以約三五好友到

琶醍

嗨一把，不喜歡熱鬧的那裡清吧也很多噢。

▲琶醍夜景

教育資源方面，片區內有

執信中學琶洲實驗學校

、海珠區第三實驗小學、六中珠江中學等優秀學校。

休閒資源方面，島上有磨碟沙公園、會展公園、親水公園、

廣州水博苑

和黃埔古港景觀區等。

▲來源：小紅書

並且，琶洲計劃建造一座城市CBD公園，設計範圍11。6公頃，包含3個防護綠地、12個公園綠地和9個水域用地，周邊小米、廣鋁、復星、廣日等總部大樓環繞，對標

紐約中央公園

。

▲紐約中央公園

現在的琶洲，已經坐擁一線城市CBD標配公配，展望以世界級的公共資源，打造我們共同的家園。

三、商圈小區榜：

和世界500強做鄰居

雅郡花園

組團、

保利天悅花園

、以及磨碟沙雙地鐵口（8號線和18號線）附近的

麗景花苑

、

邦泰公館

和

會展西岸

，是琶洲片區備受關注的熱盤。

保利天悅花園，坐落於閱江東路

琶洲塔公園旁、北臨珠江

，由

保利集團

於2016年開發建成。保利天悅一共有34棟，22棟住宅和12棟公寓。

社群按南高北低的地形點狀佈置22棟高層住宅樓，令臨江住宅之後的樓棟也有良好視野。小區自帶泳池、戲水池、噴泉、健身會所、地下停車場，以及若干半圍合綠地。

琶洲塔公園

和保利琶洲公園緊鄰社群。

▲琶洲塔

半徑500米內有

雙地鐵口萬勝圍

、

保利綜合商業廣場

、以及

執信中學琶洲實驗學校

。保利天悅花園距同樣是雙地鐵口的琶洲地鐵站僅1。5公里。交通、教育、商業等資源在琶洲片區乃至海珠都是中上水平的。

▲執信中學琶洲實驗學校

目前貝殼網上保利天悅花園二手掛牌均價56538元/平，70套房源出售，貨源充足、戶型多樣，38-302㎡一至五居均有，近90天成交2套，

近30天帶看515次，平均每天就有17人次看房

，適合有一定經濟實力的單身獨居人士或做改善置換的有孩家庭。

雅郡花園

，是位於琶洲片區萬勝圍板塊、廣州環城高速和

黃埔湧

交匯處的大型

江畔低密度住宅

組團，

距琶洲廣交會展館3公里

，分雅郡花園、會展世界城等數期開發，由歐式小洋房和聯排別墅組成。

東南邊885米是佔地18000畝、號稱

廣州“南肺”的萬畝國林

和黃埔古港景觀區，延續這一優勢，雅郡花園綠化率高達35%、容積率僅1。3，居住起來安靜舒適。

社群內自帶室外泳池、健身公館、停車場、多家百貨商超等，到

萬勝廣場

步行518米即達，1公里左右還有

保利廣場

，品質生活配套環伺。

海珠區第三實驗小學

和

六中珠江中學

就在家門口，1公里內還有

執信中學琶洲實驗學校，

孩子上下學方便，不會耽誤功課。

雅郡花園

距4號線和8號線雙地鐵口萬勝圍436米，1站到琶洲，2站融入大灣區快線18號線

，可直達天河、白雲、海珠、荔灣、南沙各區，四通八達。

社群附近廣州環城高速、新港東路、東圃特大橋等幹線縱橫交錯，

距金融城僅6公里、珠江新城10公里，可融入其二十分鐘生活圈內。

目前貝殼網上雅郡花園在售51套，具備39-367㎡一至五居充足戶型選擇，近90天成交1套，近30天帶看442次。

磨碟沙板塊，北臨珠江，和珠江新城、濱江東一水之隔。因為接近海珠西，在琶洲崛起之前，磨碟沙板塊一直是海珠東少見的宜居板塊，配套成熟，煙火氣濃厚。

近幾年琶洲崛起，琶醍、騰訊廣州總部、復星總部、唯品會總部以及廣報中心皆落子於此，加上

18號線開通

，8號線地鐵口磨碟沙一夜之間成了連線廣州兩大CBD的交通樞紐。

磨碟沙板塊內多是老小區和新建公寓住宅混合社群，面貌有待城市更新，但勝在位置優越、配套齊全、更關鍵是

價格友好

，適合預算有限、需要地鐵通勤的單身人士或剛需小家庭。

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