木頭龍舊改新盤來了，吹風9萬，地鐵口+名校旁值嗎？

最近各區新房住宅紛紛上新，久沒有新房入市的羅湖也迎來翠園華府，均價約8。57萬/平，羅湖上一批新房住宅還是6月份的縉山府二期。

從住建局檢視，羅湖今年以來新房住宅入市專案有縉山府和華潤筍崗中心，包括最近入市的翠園華府，滿打滿算也就3個，核心區供應方面羅湖實在是過於安靜了。

不過想要買羅湖新房的倒也不必太著急，四季度計劃供應名單上，

包括翠園華府羅湖至少有5個住宅專案

，共2800多套，難道最後3個月羅湖要衝“業績”了？

新房住宅主要包括已拿證的翠園華府，還有益田御龍天地，東海富匯豪庭、獨樹陽光裡、青湖山莊1號樓等，不乏個別前三季度名單上就存在的“熟面孔”。

值得關注的一個新盤為

益田御龍天地

（備案名：益田御龍華府），

原為木頭龍舊改，蹉跎了10多年的舊改專案終於迎來入市的訊號

，網友們討論度很高。

而且或許也是“紅盤是非多”，最近傳出該專案回遷房銷售的傳聞，不過專案方已經闢謠，小編認為想要置業好盤的心態可以理解，但心急吃不了熱豆腐，還是要耐心等待官方開盤公告為好。

對於該專案愛住家也進行實地探盤，木頭龍舊改拉鋸10餘年，房價幾經漲幅，如今益田御龍華府潛在入市，打新價值如何？

地段亮眼，翠竹地鐵口、“掛牌”名校，但臨路噪音也不可忽視

御龍天地位於羅湖區翠竹街道，華麗路與愛國路交匯處，佔地面積約6。4萬㎡，總建面約69。2萬㎡，包含住宅、公寓、回遷房、商業用房、幼兒園及保障房等業態，整體規模不小。

小編搭乘地鐵3號線，

從翠竹站B1出口出來步行2-3分鐘就看到了在建中的益田御龍天地

，是個近地鐵口專案，可以看到專案現場已經明顯出地面了。

愛住家實拍

專案周邊環境顯示出了老城中心濃厚的居住氛圍，沿街商鋪多也很熱鬧，深圳市人民醫院也在附近，

不過周邊建築相對有一定年代感了，附近的小區不少都是八九十年代建成

，面貌看起來的確稍顯老舊。

愛住家實拍

羅湖作為發展較早的區域，老破舊的房子的確很多，目前也急需城市更新來煥新面貌，雖然羅湖的環境、面貌不及福田、南山的“高大新”，

但是居住配套方面羅湖是極具成熟度的。

一方面軌道交通四通八達，比光明、龍華軌道交通都方便的多，御龍天地就是翠竹地鐵口的專案。

另一方面教育實力也尤為深厚，名牌學校深中、翠園皆在羅湖，

御龍天地附近也都是優質學校，

翠竹外國語實驗學校（拆建中）緊靠御龍天地，翠園中學高中部，螺嶺外國語實驗學校（一部）也在周邊。

翠園中學高中部

翠竹外國語實驗學校（拆建中）

羅湖的確很老了，但是先天的積累優勢還是很多新區難以超越的，交通、教育環境益田御龍天地還是相對突出一些的。

御龍天地作為片區期待舊改兌現專案，也能起到一定的煥新作用。據瞭解專案還會建設益田假日廣場的升級版，豐富周邊商業氛圍，不得不說居住配套方面，御龍天地還是很醇熟的。

考慮自住和小孩教育的，御龍天地周邊的配套很加分，不遠的深圳市人民醫院也為家庭健康保駕護航了。

配套加分，但是有兩方面情況還要提醒大家。

一是部分住宅臨路單位可能會受到噪音影響。

從平面圖就能看到御龍天地臨華麗路和愛國路，而且東南面愛國路的樓棟都是住宅規劃。

小編踩盤發現愛國路的車流量還是蠻多，

東南面的臨路住宅未來多多少少都會受到車流噪音的影響

，居住舒適度臨路單位較弱一些，未來開盤選房儘量避免臨路單位。

二是專案中學學區文錦中學掛牌名校，但教育實力存疑。

御龍天地目前學區為翠竹外國語實驗學校、文錦中學，

翠竹外國語實驗學校口碑高，實力也不差，文錦中學則有些馬馬虎虎了。

文錦中學隸屬於翠園教育集團，翠園是羅湖的教育招牌之一。翠園教育集團旗下涵蓋7所學校，除本部之外，翠園東曉校區名氣更好一些，教育成績甚至比本部還要亮眼，其他分校發展一般。

所以

文錦中學即使有翠園傍身，但目前教育實力並不被深圳人認可

，文錦中學成績也是處於羅湖學校的下位圈，期待未來能夠有所突破吧。

吹風9萬，周邊二手房曾成交10萬+，御龍天地貴了還是便宜？

儘管羅湖整體面貌稍顯老舊，片區發展速度也很難比過福田、南山，不過沉澱擺在那，交通、教育等各項配套的成熟，所以有些“老破舊”房子也能成交至10萬+左右。

專案周邊八九十年代的房價，房價方面都在一定高位，比如82年建成的

翠華花園去年成交8-10左右，指導價7.86萬/平。

不過附近的二手房樓齡都相對較老，二手房較新的合正榮悅比較具有參考性，合正榮悅2013年建成，外表樓面很新，在片區中很顯眼。

合正榮悅，愛住家實拍

合正榮悅二手房去年成交達到11萬、12萬左右，指導價方面在片區也相對較高9。32萬/平。

目前深圳新房市場都會相對與二手房指導價持平，參考合正榮悅指導價9.32萬/平，御龍天地估計可能也在9萬左右。

二手房指導價

目前也有網友表示益田御龍天地吹風9萬左右。合正榮悅的次新房一度都成交10萬+，如果御龍天地在9萬左右，價格優勢還是很明顯的。不過合正榮悅成交單價高，主要是80多平、60多平，贈送多易上車。

御龍天地預計推售103-200平戶型，戶型方面普遍較大，100平起步差不多也要近千萬

，對資金要求較高，適合改善居住的家庭。

從傳出的戶型看，御龍天地戶型在小編看來看稍顯奇特，亮點不突出，

103-172平都是三房規劃，房間少空間大，壕是壕了，但空間實用低了些

，197-200平為四房規劃。

同時B、B1、B2等戶型相對常規常見，方正緊湊，其他戶型比較新奇，好處是因為整體都是大戶型規劃，居住是比較闊綽的。

戶型參考，左右滑動檢視更多

羅湖也是核心發展區域，同時御龍天地都是大戶型，總價可能也要近千萬，改善居住大部分還是想挑環境好一點、生活也更舒適的地方。

但是周邊比較具備市井生活的氛圍，年代感的小區多煙火氣濃厚，

如果是講究自然生態環境的休閒，這個專案是打了些折扣的。

如果是為了小孩教育想要置業換房的話，

項

目百平近千萬，對不少家庭而言壓力也不少，

若有較小戶型可能會相對吃香。

在小編看來，羅湖9萬的新房在市場上還是很難吃香，縉山府二期8。9萬、深中學位的現房德宏天下9。8萬銷售都一般。

專案除了地鐵口突出，周邊配套完善外，學區教育方面不是很加分，戶型目前看優勢也不強，部分單位還有噪音影響，不足的地方值得多慎重考慮。

目前專案雖說在第四季度名單上，但小編踩盤圍繞現場暫時沒看到營銷中心的模樣，估計入市可能不會太快。

專案詳情

益田御龍天地原為木頭龍住宅小區舊改，木頭龍小區始建於上世紀80年代，共有61棟樓宇、1340戶住戶，是我市早期建設的多層住宅小區，集中居住著多個國企、事業單位的職工。

這些房屋樓齡都在30年以上，因使用海沙建設，目前均為危房，存在重大安全隱患。小區道路狹窄、地下管網老化、配套設施落後，無法滿足居民基本生活需求。2007年，木頭龍小區改造升級意願徵集啟動。

2010年，當木頭龍列入深圳首批城市更新單元計劃，但是隨後業主應該都沒有想到，這個舊改推進拖沓10餘年才能迎來突破，2020年3月才迎來正式動工。

益田御龍天地總投資177億元，擬規劃建設12棟住宅（含保障房、安置房）、1棟公寓、集中商業與商業街區、幼兒園、朗朗音樂世界等配套設施。

交通方面，

專案靠近地鐵3號線翠竹站

，步行2-3分鐘即可到達，軌道交通便捷，周邊愛國路、文錦中路環繞，自駕出行也便捷。

教育方面，

小學學區為翠竹外國語實驗學校，就在專案旁邊，

目前拆建中，中學學區為文錦中學，隸屬於翠園教育集團，專案還靠近翠園中學高中部，教育氛圍比較濃厚。

商業方面，

附近住宅小區底商豐富，但高階商業比較缺乏，不過專案

未來佈局益田假日廣場，

或許將提升周邊商業氛圍。

總的來說，

益田御龍天地周邊住宅老舊，環境面貌的確一般，但是配套不可否認相對醇熟，有利有弊。

如果對環境要求高，改善居住建議先看福田、南山，若專案9萬左右的價格，福田、南山也能挑到不錯的新盤了，如果考慮自住便捷，專案還是不錯的。

最後總結專案優劣和不足

愛住家綜合打分：75分

優勢

1、地鐵軌道方便，近翠竹地鐵站

2、教育資源豐富，翠竹外國語實驗學校、翠園中學高中部在旁

3、醫療資源近，深圳市人民醫院步行可達，就醫方便

不足

1、周邊老舊小區多，環境面貌一般

2、近愛國路的戶型單位可能面臨噪音影響

3、文錦中學雖掛牌翠園，但是成績在羅湖並不亮眼

—— END ——

編輯：小覃

部分圖片、資料來源：咚咚找房、中國房地產深圳

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