房企人均效能比拼：有房企人均淨利潤不及薪酬

編者按：本文來自微信公眾號“經濟觀察報”（ID：eeo-com-cn），作者：田國寶，36氪經授權釋出。

2020年，房地產行業利潤率進一步下滑。

截至4月7日，37家千億和準千億房企營收合計同比增加了15。3%，但同期淨利潤增幅僅為2。1%。37家房企整體淨利潤率只有5。4%，與2019年相比下降了4。1個百分點。

從2020年初，多數房企就開始實施降本增效策略，一方面透過減少支出實現降低成本的目的；另一方面透過調整組織構架來提高人均效能。

一位千億房企的人士告訴經濟觀察報，從2020年開始，其所在房企開始實施三年降本30%的目標，並把目標分解到季度單位，“這個目標是硬性的，如果完不成，運營費用、拿地都會受到影響。”

在全行業降槓桿的背景下，如何實現規模穩步增長和提升盈利能力，是多數房企必須面對的難題。

萬科董事長鬱亮曾在不同場合強調“事人匹配”這一理論，在土地紅利和融資紅利消退，房地產進入管理紅利的情況下，其核心原則是“組織匹配戰略、管理服務業務、做到事人匹配”。

鬱亮所謂的事人匹配，實際上也是多數房企強調的提高人均效能，即透過為每一個崗位匹配最佳的人員，使得企業人均產值獲得提升，在土地和融資紅利消退後，進而提升整體的盈利能力。

截至4月7日，已經有29家房企釋出2020年業績、員工及員工薪酬支出等完整資料，29家房企人均營收同比增加了14。5%，但人均淨利同比增幅僅有1。1%，部分房企的人均淨利潤甚至低於人均成本。

人均成本

各家房企對員工薪酬的統計口徑不一，比如，有的房企僅為薪酬支出，但有的房企計入股票、期權等浮動收益，也有部分房企計入了退休員工待遇支出，還有一部分房企分拆物業等板塊單獨上市導致員工數量出現變動。

如果排除這些特殊情況，整體來看，29家房企2020年員工人均薪酬同比增加了19%，其中18家人均薪酬同比上升，有11家出現下降。其中招商蛇口、華僑城、祥生控股、中粱控股、合景泰富和富力地產等公司人均薪酬增幅都超過了30%。

具體來看，每一家房企情況又有不同，有的是因為員工數量減少，比如富力地產減少37%，合景泰富減少了47%，祥生控股減少了23%。華僑城和中國鐵建也有類似的情況。

有一些公司是結構性變化，比如新城控股2020年人均薪酬是28。3萬元，比上一年增加了6100元；但是同期新城控股高管人均薪酬下降了27萬元。招商蛇口2020年人均薪酬從11。3萬元漲到15。1萬元，高管人均薪酬從350萬元下降至267萬元。

也有部分公司人均酬薪增加與員工持股及業績增長等相關。金科股份 2020年人均薪酬增加了19%，略低於新城控股；但同期金科高管的人均薪酬大幅增加了96萬元，人均薪酬比新城控股和招商蛇口翻了一番。

在房地產行業，員工薪酬變化受多方面因素影響，2020年也有少數房企人均薪酬出現下降，其中世茂、金輝的降幅均超過30%。此外，萬科、融創、龍湖、越秀和奧園等房企人均薪酬也有不同幅度的下降。

不同房企人均薪酬下降的原因也不同。一位中型房企的人士告訴經濟觀察報，有的房企會大規模招聘新人，由於新人工資待遇相對較低，導致平均薪酬下降。

以世茂為例，2020年其人均薪酬為13萬元，同比減少45%，但員工數量增加了124%；此外，萬科、融創、龍湖和越秀也屬於這類情況，雖然人均薪酬出現下降，但同期員工數量均出現大幅增加。

不同於其他房企，2020年，金輝控股員工數量和薪酬支出均同比下降，而34%的薪酬支出降幅遠大於5%的員工減少幅度，導致人均薪酬降幅達到了30%。

從絕對值來看，2020年29家房企人均薪酬低於20萬元的有16家，與2019年數量相同。同期有融信、龍光、旭輝等4家房企的人均薪酬超過40萬元/年，而2019年只有2家房企人均薪酬超過這一數字。

人均創收

如果說人均薪酬代表的是房企為員工投入的成本，那麼營收與員工比則代表了這家房企員工的創收能力。

2020年29家房企中，只有6家房企人均營收同比出現下滑，其他23家均出現不同幅度上升。其中富力、新城控股、祥生控股、合景泰富等公司的人均營收同比增幅均超過50%。

這些人均創收增幅較大的房企中，一部分是營收同期出現較大幅度增長，比如新城控股，2019年和2020年營收出現較大幅度增長，增幅大於員工數量增長，從而使得人均營收增加。萬科和融創也屬於這類情況。

也有富力、合景泰富、祥生等房企，主要因為員工數量減少導致人均創收增加，尤其是富力地產，2020年營收同比下滑的情況下，還能保持人均營收增加。

此外，華僑城、弘陽地產、金輝控股、招商蛇口、龍光集團、中國金茂等房企的人均營收同比增幅也超過30%。

人均營收變化同樣受到各種複雜因素的影響，2020年，6家同比下降的房企中，世茂集團的降幅達到了45%，主要因為同期世茂員工數量大幅增加拉低了人均營收。

另外，時代中國和雅居樂2020年人均營收也同比下降了19%左右。其中雅居樂主要因為員工數量增加65%導致人均營收下降，而時代中國則是因為營收同比下滑和員工數量同比增加導致人均營收下滑。

企業為員工投入的資金和員工為企業產出的收益，同樣是衡量一家房企員工效能的指標之一。即房企為員工每投入1元錢，能夠產出多少營收，為人力投入產出比。房企的人均薪酬越高，人均營收越小，人力投入產出比則越低。

從2020年房企業績來看，人力投入產出比，29家房企的平均數為19。2元，即房企為人力每投入1元錢，可以獲得19。2元的營收。

其中有雅居樂、金科、中鐵建、華僑城、招商蛇口、新城控股、恆大、旭輝和弘陽地產等9家房企的人力投入產出比低於平均數，其他20家房企均高於平均數，其中金輝控股、正榮地產、祥生控股和龍光的這一數字都超過50元。

另外，融創、融信也都超過30元，世茂達到了42元，金輝更是達到了77元。

對比不難發現，房企員工的人均營收和人均薪酬有較大的重合性，2020年有18家房企的人均營收高於平均線，有14家房企的人均薪酬高於均值，兩個指標重合的房企高達13家。

同樣，人均營收低於均值的11家房企，與人均薪酬低於均值的14家房企，重合度也達到了9家。這意味著，高投入和高產出有較大的關聯性。

人均盈利

截至4月7日，29家千億和準千億房企2020年營收和利潤同比均實現增長，但與18%的營收增幅相比，4。6%的淨利潤增幅並不大。盈利能力下滑已經成為房地產行業不得不面對的難題。

但如果把房企淨利潤平均到每一名員工頭上，即每一名員工為房企創造的利潤指標來看，房企提升盈利水平的壓力更為艱鉅。

以29家房企為一個整體來看，平均每一名員工創造出的利潤是27萬元，與2019年持平。從單個房企來看，有23家房企人均淨利潤高於平均水平。僅有6家低於均值。

29家房企人均淨利潤最高的是龍光，達到了434萬元，合景泰富、建發國際、正榮等房企的這一數字也達到百萬元級別，剩餘的24家房企均沒有超過百萬元。

與2019年相比，2020年有16家房企的人均淨利潤實現不同幅度增加，其中富力、祥生的增幅均接近50%，金輝和合景泰富的增幅也在30%左右。無一例外，這些房企均是透過減少員工數量實現這一指標的提升。

人均淨利潤同比下降的有14家房企，其中中國金茂、世茂集團和中國恆大的同比降幅超過40%，另外中國鐵建和中國恆大的人均淨利潤要低於人均薪酬。

對比房企人均員工成本和人均淨利潤，29家房企2020年每投入1元錢產生的淨利潤為1。44元，與2019年相比下降了4。2%。

其中，有17家房企的投入利潤比大於2，也就是說，這17家房企為員工投入1元錢，可以產生出2元以上的淨利潤。其中龍光最高接近10，合景泰富和金輝控股超過5，融創中國和正榮地產超過4。

有12家房企的員工投入和利潤產出比低於2，除了中國恆大和中國鐵建外，金科股份為1。1，雅居樂為1。2，建發國際為1。3。該5家房企的員工投入利潤比均低於均值。

與2019年相比，2020年有15家房企的員工投入利潤比出現下降，佔到一半。其中中國恆大、中國金茂和招商蛇口的降幅均超過30%，雅居樂、時代中國、融信和中梁控股的降幅也超過了20%。