確定了！101個字，廣州舊改要這麼幹

科學有序推動城市更新。

自10月份開始，廣州城市更新專案核查風波以來，改造是否降速，受到了很多人的關注。

在我們的後臺留言，幾乎每篇稿件都有網友在諮詢進度，接下城市更新如何推進，怎麼推進。

|網友留言截圖

城市更新受政策影響很大，頂層設計決定了專案的進度和節奏。

昨天，隨著市第十二次黨代會的召開，新班子亮相，為接下來廣州五年發展定下了主要基調，釋放出重磅訊號。

這就包括了城市更新，現在我們就來一一拆解。

|來源：中國廣州釋出

其一：「堅定不移推動實現老城市新活力、“四個出新出彩”」；

這是會議主題，使命任務，是做好廣州工作必須始終堅持的最重要原則、最根本遵循。

其二：要著力提升城市能級和核心競爭力，科學有序推動城市更新。

而廣州的城市更新，作為提升城市能級和核心競爭力的重要途徑，也有了最新定調——

“堅持保護與發展並重，強化城市規劃引領和剛性管控，科學有序實施城市更新行動，提升國際綜合交通樞紐能級，加強城市精細化品質化管理，推進鄉村全面振興，提高城市治理現代化水平。”

這101個字，未來五年，廣州舊改要這麼幹。

堅持保護與發展並重，是對近期一系列風波的總結和展望；

強化城市規劃引領和剛性管控，科學有序實施城市更新行動，是對下來工作的設計與安排，是實施路徑，而規劃引領和剛性管控，是緊箍咒；

提升國際綜合交通樞紐能級，推進鄉村全面振興。。。是目的和結果。

說得相當清晰了。

|白雲新城航拍（攝影細鵬）

政策上的變化，在於說了什麼，與不說什麼。

為此，我對比了一下，上一屆黨代會，無論是開幕，還是閉幕，對城市更新著墨並不多。

而這一次，專門提出來，是對市場關切的迴應。

堅持保護與發展並重，強化城市規劃引領和剛性管控，科學有序實施城市更新行動，廣州城市更新的風口沒停。

其實，關於舊改更新會給廣州帶來什麼，這個我們已經說過蠻多次，大家也可以去獵德、林和、琶洲、線坑一探究竟。

變化是顯而易見的。

為什麼說，舊改是廣州既定的戰略和目標？

其實，你可以從城市發展體量，人口流入來看，城市更新從大方向上來說，是勢在必行的。

核心是土地與城市空間的承載量。

而這背後是廣州作為GDP破2。5萬億的超級城市，過去十年，廣州人口增長597萬，實際管理人口2000萬，每年平均增量是60萬人。

這60萬新市民，要買房，小孩要讀書，生病了還要去醫院。。。這關係到住宅供應和醫療、養老、教育、交通、生活等配套缺口。

︳資料來源：廣州房產

實際上，伴隨著城市化的發展，人口持續朝著核心都市圈湧入，廣州、深圳等城市存量土地資源先後達到“瓶頸”。

沒有足夠多的建設用地，就沒有地建學校、建商場、建公園。。。。很嚴肅的問題。

目前，很多優質學校配套，都是藉助舊改的東風來落地。

比如，星河灣蘿峰舊改，正式引入廣州市二中；

而萬科文衝舊改，亦是吸引了華南師大附小落子。

而為了讓新青年，住有所居，接下來的五年，廣州將提供131萬套新房，完善住房保障供應。

當中力爭供應新建商品住房65萬套，籌建政策性住房66萬套（其中保障性租賃住房60萬套）。

新建這麼多的房子，地從哪裡來？

答案就是舊改。

核心城市開發強度逐漸趨於飽和，土地資源緊縮稀缺，土地重新再利用需求擴大，土地供應也從增量模式轉向存量模式。

城市開發的邏輯，也從規模擴張逐步轉向城市更新，包括舊改、棚改，傳統商圈的升級以及城市老舊空間的重新利用。

在這方面，深圳“人地矛盾”無疑是最突出的。

有人說，經濟學解釋不了深圳的房價，其實從最簡單的供需理論，就可以說明。

深圳面積1997平方公里，只有約廣州的1/4，但實際生活人口2600萬人，口密度達到了1。25萬人/平方公里。

去年深圳一手成交448。9萬平，而土地供應只有158。9萬平，其中絕大部分來自舊改更新。

自2012年以來，深圳城市更新供應用地連續7年超過200公頃，2020年透過城市更新供應土地再次突破至303。3公頃，城市更新逐步成為深圳土地供應的主要來源。

這一輪城市更新，不是大拆大建，而是直面城市公共配套的缺口、產業的升級。

同時，規定了產業和居住的平衡，避免舊改過度地產化。

而改造投入越大，進度越快的區域，其配套兌現越快，城市價值進一步提升。

舉個例子，番禺石壁、白雲新城、廣鋼新城、白雲湖、金融城等等。

|廣州市城市更新規劃建設管理圈層示意圖

不久前，剛剛招商的黃埔南崗南舊改，就清楚表明：

按照規劃，南崗南片總體將圍繞廣深科技創新走廊智慧化產業，以產城融合為重點發展目標，意向匯入創新經濟服務產業。

城市更新是城市高質量發展的重要抓手。

｜南崗南片改造專案整體規劃效果圖

在文衝舊改，在打造“中國軟體谷“，引入百度阿波羅、清華大學-合芯高效能伺服器創新研究院等企業之後，集體物業租金也由原來的每平方30-40元上升到現在的100-130元。

這些都是實實在在的例子。

一直以來，廣州的城市更新都很低調，在公眾媒體上，除了獵德和琶洲，你很少看到“網紅式”的城市更新專案。

但是，廣州多年深耕於三舊改造的制度創新，並在這條路上走到了全國的行列。

比如，2015年中國首個城市更新局就在廣州成立；2021年，廣州成為全國第2個提交地方人大審議城市更新法規——《廣州城市更新條例（徵求意見稿）》。

相對於那些繞過表皮化的視覺更新，政府大包大攬，忽視城市內涵增長的地方而言，廣州舊改選擇了一條“道阻且長”的路。

在09年之前，村集體要發展，想把集體用地轉為經營性國有用地，在當時的《土地管理法》中裡，集體用地的轉性路徑，只有政府徵收，招拍掛上市這一條。

但是，隨著村集體要發展的訴求越來越高，這樣的徵收模式，無疑是推高了成本，也沒有全面顧及居民的利益。

廣州的“三舊”改造把前述自上而下的路徑進行了創新。

首先，規定經營性土地的上市不再只有政府徵收一條路徑，包括村集體在內的權屬人可自行申請上市，將村集體用地或劃撥的國有建設用地自行申請轉為國有經營性建設用地。

在土地轉用時，可以不進行公開招拍掛，而是可協議出讓。

保障各方的利益，這無疑是激發了市場和居民的積極性。

接下來，強調國土空間剛性管控，堅持分割槽施策、分類指導，會是接下來廣州舊改的重點的內容。

其一：拆建比應該就是還是會控。

其二：更強調規劃的剛性管控。

其三：政策梳理，全市“一盤棋”。

其四：強化計劃管控，統籌一二級市場，建立城市更新與住房供應體系的聯動，保持樓市穩定。

廣州已經對全市38個已批專案（除黃埔之外）進行了梳理。其中，23個專案，可繼續推進。

具體包括（不完全統計）：

荔灣：花地村、大坦沙、五眼橋、聚龍灣

天河：新塘新合、冼村；

白雲：陳田、江夏；

花都：橫潭；

番禺：東郊、南浦、羅邊、沙溪、蔡邊一村；

南沙：金洲、坦尾、大涌、東灣、東流、大井；

海珠：瀝滘、石溪、新市頭；一共23箇舊改，可繼續推進。

而剩下的15個全市已經批覆的專案，則在最佳化之後可繼續推進。

用業界的話說，總體還算是樂觀。