成都新盤開啟“割韭菜”模式 小心你們的口袋

我是雕叔，房地產從業15年，已為上千人提供買房解決方案，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用十五年的實戰經驗幫大家答疑解惑。

以下為“雕叔談樓市”公眾號粉絲問答精選問答，請關注公眾號提問

提問：雕叔你好，第一，在同一座城市的板塊輪動是不可避免嗎？第二，板塊輪動的核心原因是購買力驅趕，還是預算有限，或者你認為房價上漲的情況下，是價高的先漲，還是便宜的後漲，你這麼認為呢？

回答：板塊輪動是不可避免的，就像一個班的學生，在過去的幾年裡，成績的高低起伏，有的上上下下，這也是一種正常的現象。板塊輪流的核心原因，和班上學生的成績起起落落都是同樣的道理。有些孩子學習更努力，更注重方法，他們的成績也提高了。其他孩子，雖然天賦不錯，但整天玩遊戲，上課不認真聽，當然，成績會下降的。我們把板塊比作“成績”什麼是“板塊成績”呢？那得取決於這個板塊經濟是否發展良好。什麼決定了經濟的發展？那就得看是否有一個行業能夠大量提供高薪職位。當好的產業進入市場時，板塊就會上漲。以前好的產業是製造業。後來是百貨公司，沿街沿街一排排的商店。再到金融，穿西裝，皮鞋的白領。到現在的戴著鴨舌帽、T恤、牛仔褲、運動鞋和肩包的程式設計師統治著世界。有些人認為，板塊輪動是價格高的先漲，價者低的後漲，個人認為這樣理解的話都還是不懂什麼是板塊輪動，先升，後升，有兩條平行線。一是置換，這條線嚴格遵循總價格低到高的方向。價格低的漲了，價高的才有置換的支撐，只有這樣才有上升的底氣精神。二個是產業鏈，產業的背後是什麼，是人，哪裡近期湧入的人口多哪裡就有底氣，你看成都哪個區的人高階人才最多，你在看周圍的房價。當然，在同一個城市，前者已經漲上去了，而那些買不起的人，確實會跳出到其他更低的區域去。不過，領先板塊未必是總價格高的板塊啊！因此，這條線的核心是產業導致上漲，領漲導致溢位，而不是那種認為某個高價格區域將首先上漲的僵化信念。在總價格需求較低的情況下，我們仔細研究輪動規律，然後確定下一個目標。總價高的，更好的策略是：市中心、市中心、市中心。

提問：雕叔你好！青秀未遮山三期青秀閱山的合院是否值得購買？小區後方是鐵道，影響大嗎，後期是否會遷移？不到2w的單價是否有上升空間？求大神解答！

回答：你好！感謝讚賞。除了頂級地段的頂級別墅，一般的別墅和類別墅產品歷來都不是好的投資標的，所以如果你關注的是升值空間，那就不要買了。單價看似便宜，但青秀閱山合院的產權面積也很大，總價比較高，對於城東北這樣的區域和人口構成來看，這個產品會增值乏力，轉手難度也不低。因此，如果是投資，就不要考慮了;如果是自住，又只買五城區，那可以酌情考慮。另外，背後的鐵路沒有任何遷移的可能，那是成都鐵路樞紐規劃中四個主站之一的“成都站”的近站車場，永遠不可能遷移，不過我覺得影響還好吧，因為合院很矮，你本身就看不到鐵路，只是偶爾可能會有聲音，但是鐵路我認為是比公路的噪音影響小的，因為公路主幹道是24小時連綿不絕的高頻噪音，鐵路始終是有班次的。

提問：雕叔你好，孩子馬上讀小學想買學區房，請問買學區房要注意什麼？

回答：你好！學區房一直是家長爭議的話題，雖然說以後人們買房會越來越注重品質，但很多家長為了給孩子創造更優質的教育環境，依然是學區重點考慮在前的。在買房的時候，買房者通常聽到名校學區就會買賬，但背後的差距卻是你不瞭解的。你買房時開發商只會告訴你是什麼學區，不會告訴你是什麼性質的學區，也不會跟你說有什麼區別，很多買房者聽了介紹，都覺得房子不錯，學區又好，但你真的瞭解他們口中的“學區”嗎？其實學區校分直屬、託管、和合作辦學這三種性質。1，直屬分校直屬分校歸於同一個行政區，由本部直接辦理和差遣教師教學，分校和本部歸於一個行政，教學管理等保持一致，一般來講，直屬分校的教師和主要骨幹力量是由本部分配的。2，託管辦學託管辦學，是指分校屬於同行政區，透過名校託管辦學後，薄弱學校與名校統一管理制度，統一調配老師，統一質量管理，統一考核評價，一般不一定會有本部派去的老師，但是老師會與名校老師在一起統一備課，主要還是原有學校的師資。拖管辦學，是指分校屬於同行政區，透過名校拖管辦學後，薄弱學校與名校一致管理制度，統一分配教師，統一管理，一致查核評價，但一般不一定會有本部派去的教師，但是教師會與本部教師在一起一致備課，師資也大致和本部同樣的師資。3，合作辦學合作辦學，是本校和分校壓根都不屬於同一個區的教育局，而且這種合作方式也比較新，應該說現在還沒到檢驗教學成果的時候，這類學校不一定會有本部派去的老師，並且老師也不與名校老師在一起統一備課，採用的管理制度和教學制度也與名校不同。買房，學區不能僅聽開發商的一面之詞，要想了解它的學區性質，最好的辦法就是諮詢教育部門進行求證，避免房子買了以後產生不必要的糾紛，所以說買學區房的一定要自己去了解清楚，才不會踩雷！

提問：雕叔你好，前幾天剛定了一套CEO盤，比周邊樓盤貴6千，肯定是要站崗到天荒地老，我是該退房嗎？

回答：人是不可能被說服的，只能天啟。我以前也非常天真，看到別人買錯房，就會說出來。這些人非常真心地來問我，讓我難以拒絕。然後我就告訴他，你這個房子買錯了，並告訴他為什麼，最後換來的，往往並不是感激，而是憤怒，人性如此。

提問：雕叔好，想諮詢一下南山凌埄可以下手嗎？還有龍泉新希望錦麟府的合院可以下手嗎？

回答：南山凌峰被稱為汽配城大盤，整體來說還是可以的，但是周邊的基本面稍微凌亂了點，如果不介意周圍，而且是地緣性改善客戶，尋求主城三環內自住居多的話，可以考慮。龍泉新希望以前大家都看不上的，但是東進勢頭正猛，如今看來單價2萬左右的新房，在大面這樣的地段，還是比較不錯的，樓盤本身的高低配，並無槽點，主要就是距離大面的商業體，尤其是優質教育，沾不上太大的邊，如果預算有限，也尋求新房和東門自然環境，發展環境的話，倒也是可以。

提問：雕叔你好，座標三線城市。最近，附近有一個小區準備舊改。我想趁著這機會投資一個。想問舊的改革是否會導致房價上漲？

回答：舊區改造工程主要是對2000年底以前建成的舊住宅區進行改造。重點改造社群水、電、氣、光等設施。有條件的話，可以安裝電梯，修建停車場。在社群改造的基礎上，引導和發展社群養老、托幼、醫療、保潔等服務。其中，要求最高、費用最高的是安裝電梯，其次是停車場、水、電、氣、光。畢竟，棚下的拆遷和建設不是一個數量級的。你會發現，雖然舊改是定向放水，但錢並沒有直接放進人們的褲兜裡，老住戶只能用這筆錢改善居住環境。更何況，舊的改革不同於棚改。從一個地方換到另一個地方，只會在原來的存量房裡下手，不會產生新的購房需求。相反，舊房改造可以持續住十年，很多人就想放棄買房的念頭。那麼市場上潛在的購房需求正在減少。因此，從某種意義上講，舊的改革不利於房價上漲。未來，由於硬體環境的改善，老房子的房價和租金會比以前有一定程度的上漲，抗跌能力更強，流通更容易。在沒有電梯之前，一個月的租金可能是2000元。現在有了電梯，一個月就變成了2500元。所以如果你有買老房子的打算，一定要問清楚，在舊改前上車。

提問：您好，雕叔。老家安嶽，在成都郫都工作生活，在郫都有套住房，每月還款兩千多，家庭年入10多，現手上有20多個現金，現在老家市裡買套，看了雁江的交大紫悅府物業是龍湖的感覺還可以，總價85萬，買了以後也可以出租，漲了就賣掉投資，你感覺怎麼樣？或者你有更好的計劃嗎？

回答：對於三四線城市的房子，儘量不要再碰投資。小城市住房投資大多存在風險，主要體現在以下幾個方面：一是去庫存刺激轉變為調控壓力；二是棚改政策發生變化，棚改規模大幅縮小；三是比價效應消失由於一二線城市嚴格控制下房價出現停滯或調整；四是人口增長將明顯放緩。中長期來看，一、二線城市將聚集年輕人口和精英家庭人口。建議在郫都或者限購區建倉庫。未來的價值應該大於雁江。你的首付不高，但月供應能力還可以。可以適當提高槓杆率，降低首付，這樣更有利於資金的選擇。

提問：雕叔你好！有個問題想諮詢下你，希望能得到你的指點。我們夫妻倆在崇州工作，現在崇州—套房，溫江—套房。目前想法，想把溫江房子（香悅雲庭）裝修，用於自住，娃娃打算在溫江讀書，通勤崇州大約半小時。打算一年後賣掉崇州房子（全款），大約90W加上手上4OW，打算到成都市區投資個200W的房子，這樣是否可行，會不會太過折騰？是等入住溫江後賣崇州置換，還是現在賣崇州置換，然後租房，糾結中。另外，這個預算成都有哪些推薦的板塊？麻煩指點一下，謝謝！

回答：感謝讚賞！個人建議，入住後置換。首先租房和搬家都是需要付出資金和時間成本的，你裝好了，起碼也要等幾個月才能入住，這段時間對你來講不划算，真沒必要現在著急賣。如今成都樓市，新房肯定是越來越貴，有剪刀差的新盤基本上已經很少，即使有，報名的人數也很多，很難搶到。沒有剪刀差的新盤，也不差幾個月的時間。二手房市場，現在總體是處在一個平靜的狀沒有剪刀差的新盤，也不差幾個月的時間。二手房市場，現在總體是處在一個平靜的狀態，現階段來看，這幾個月市場變化不會太大，即使漲也是小幅度上漲。200萬推薦。新房推薦，投資可以不看區域，有價效比就上。二手房，給你幾個盤，你可以做參考。如果有高新資格的話，首選高新。沒有可以看看九龍倉御園。華潤二十四城，中海新華府。綠地468，中糧香頌麗都，等類似的盤。配套相對來說都還不錯，以後無論是租還是賣都好出手。咱們普通人投資以求穩為主，這些盤，跟著大盤上漲沒有什麼太大的問題，雖然漲幅不會太大，但相對來說比較安穩，保值。

提問：雕叔老師您好，上個月剛買了一個2015年小區的二手房，已付定金，正在湊首付，一套房還在還貸期間，因此這是二套房，首付四成，總價100萬。房子加上贈送面積約190平，裝修可能都需要貸款。我們夫妻兩人月薪共一萬左右，公積金沒用過，打算組合貸款。關於貸款有些疑問，之前有看到網上說公積金儘量拉長貸款時間，商貸可以短一些，不知道您怎麼看？以我們現在的經濟情況，有沒有推薦的貸款方案？

回答：首先關於公積金要注意以下幾點：1、很多公積金都有貸款額度的，有的限制40萬，60。對於一些剛參加工作不久，繳存係數低的人群，有時候公積金貸款額度只有十幾二十萬，也就是說，除了最大的貸款額，剩下的都是你的首付，無形之中，這條規定將很多人，拒之門外。2、公積金貸款，在考察徵信方面，要求更嚴格。有時候商業銀行，為了完成貸款任務，偶爾的一些小黑點，銀H基本也能放過，但是公積金要求就更加嚴格了。逾期出現連三累六者，第一關就直接PASS掉，根本不用等著後期的稽核。3、公積金，不要隨便提取，一旦提取，會影響貸款額度。其次組合貸款的話，公積金最長的年限是20年。而商業部分的年限最長是可以30年。貸款的年限，會根據借款人的年齡，還有房子評估報告的樓齡來定的。根據你的情況來看，可以選擇公+商組合貸，貸款時間越長越好，負債會被通貨膨脹給不斷稀釋買房核心還是房產升值的能力，遠遠大於公積金貸省下的利息，所以選擇時，不能一葉障目，忘記買房的初衷。

提問：雕叔你好，雙流區普通資格，報名兩江映月，售樓部喊明天選房，樣板房看不到說在維修，請問這個盤怎麼樣，是自住加投資，可以買不？望解答，謝謝！

回答：可以選的，兩江映月地段很好的，能夠上就趕緊上吧，作為普通，能買到熱門樓盤的房源，已經不容易了哈。兩江映月是二江寺tod，地鐵資源肯定好，然後又臨近高新和天府，享受他們的市場外溢，緊接著又有華府板塊的教育和商業不斷入駐，整體來說這個板塊加上怡心湖，尤其是近地鐵的區域，應該是當下雙流的最強王者了。從產品上，主打的是兩梯四戶高層，但是戶型都偏大偏改善，因此可以定義為剛改的角色，主要是清水單價確實還算OK，不貴，1.7萬的樣子，總價210-260萬的樣子，這個總價段，在當下的天府新區、華府板塊也確實買不到什麼像樣子的房子，所以價效比還是有的。主要就是看自己的預算是否能夠達到這麼多，如果是的話，真的又比較偏向於自住生活的話，我認為這是當下一個還不錯的上車盤。

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