資訊：卓越商企服務2020年歸母淨利潤同比大增8成 高毛利的商務物業築起競爭壁壘

3月25日晚間，“大灣區商務物業第一股”卓越商企服務（06989。HK）釋出上市後首份年報，並在26日召開2020年業績釋出會。其年報顯示，報告期內，在管面積擴張、商管費用提升以及增值服務的提升，推動全年業績整體上漲，總收入達約25。3億元，較上年增長37。5%；毛利潤約為6。64億元，同比增長53。2%；歸屬於母公司股東權益的淨利潤為3。25億元，同比增加82。1%。

值得注意的是，商務物業賽道優勢明顯，毛利率繼續上升至27。9%，2020年商務物業在管面積及收入同比增加35。4%和30。7%，成為卓越商企服務壓艙石；公共與工業物業在管面積及收入同比增長52。3%和60。9%；住宅物業在管面積及收入同比增長28。8%和25%；同時公司第三方物業外拓主要聚焦在非住宅物業專案即寫字樓及商務綜合體、企業大樓及辦公研發園區和公共與工業物業等，拓寬了盈利空間。卓越商企服務總經理兼執行董事郭瑩在業績會上表示，商務物業的門檻正在不斷抬高，公司在客戶解決方案、高階商務服務、專業人才儲備、客戶粘性等方面具有明顯行業優勢。

高毛利基因

目前主流的上市物企多倚靠住宅形成規模效應，卓越商企服務是行業中難能可貴的商務物業股。卓越商企服務2020年業績報告顯示，報告期內其總在管面積為3201。8萬平方米，較2019年末增長 36%，其中商務物業佔比為52。1%（1670萬平方米）。

從收入方面看，來自商務物業的收入佔比最大，為61。9%，其中在業績期內商務物業收入15。63 億，佔基本物業服務收入 74%。

卓越商企服務的商務物業包括寫字樓及商務綜合體、企業大樓和辦公與研發園區等。根據中國指數研究院2018年的統計，商辦物業的定價是住宅物業的數倍，住宅物業的服務費平均約為2。3元/月/平方米，商務物業平均則達到7。02元/月/平方米。商務物業的高佔比直接奠定了卓越商企服務高毛利的基因。

報告期內，卓越商企服務的綜合毛利率 26。3%，較2019 年上升2。7個百分點，基本物業中商務物業管理毛利率最高為27。9%，上升2。6個百分點；公共與工業為14。8%，上升 0。2個百分點，住宅為 11。2%，上升3 個百分點。

一般來說，因為商務物業的客戶集中度高且服務的類別廣闊及商業定價模式有很大的延展空間，在實際業務中，物業管理費

的收繳率和議價能力均遠高於住宅物業。報告顯示，截至2020年底，卓越商企服務已到帳期的物業管理費的整體收繳率為92%，同比2019年增加0。9個百分點。

卓越商企服務總經理兼執行董事郭瑩認為，在整個市場容量方面，無論存量市場還是增量市場，在商務物業領域仍然存在非常大的空間，並且從現在看來，它的集中度要比住宅專案低很多。對於卓越商企服務這樣一個優秀的商務物業服務企業，將更有機會獲得更多市場份額，也會獲得更優質的一些商務物業專案。公司在商務物業這一賽道上擁有非常明顯的先發優勢，構成了強大的競爭壁壘。

“卓越在過去20年的發展過程中，一直在深耕商務這個賽道，對商務客戶的需求理解更為深刻，對於提升資產價值、企業服務的理解是非常深的，包括客戶綜合設施管理的解決方案、商務物業高階特色服務。還有我們專業的人才儲備、長期積累的客戶資源以及和客戶的黏性都有很大的優勢，另外就是強大的業務拓展能力。”郭瑩在業績會上說。

卓越商企服務業績報告顯示，深耕目標城市，深耕大客戶，透過市場拓展、收併購以及卓越集團的房地產開發三架馬車，快速擴大商務物業管理規模，提升目標市佔率。是卓越商企服務快速實現地域規模擴張的有效途徑。在過去的三年中，卓越商企服務已經完成了全國化業務佈局，2021年，將全面加強市場管理、銷售收入，市場拓展的開拓力度，持續深耕大客戶，和潛在大客戶挖掘。強勁的外拓能力，充分顯示了市場和客戶的認可，截至2020年底，來自第三方外拓市場的管理面積已達 1380 萬平方米，佔總商務物業的82。7%。

業績承諾

對於投資人問到的未來的業績目標，財務總監呂力在業績會上表示，按照卓越商企服務上市之初就作出過業績指引，在未來，歸母淨利潤仍按照當時指引。“未來三年還是由四個業務組成，第一塊是基本物業，佔比為80%左右；第二部分，增值服務佔比為20%。基本物業服務來源於集團、第三方的比例大概是1：1，第三方的來源於中收併購大概佔15%。”

除了基本物業服務，卓越商企服務的增值服務毛利增長也是一大亮點，報告期內，增值服務收入達約3。59億元，較去年同比增長76。0%，佔總收入的14。2%，同比增長3。1個百分點；毛利率為34。6%，同比擴大9。4個百分點。增值服務包括：資產服務、企業服務和專業增值服務。主要由於提供的高階商務服務、企業行政福利平臺服務及二手物業租售代理服務增加。

郭瑩還介紹，公司目前在做的智慧管理資訊化平臺的應用，提升了管理效率，給客戶帶來更精準的服務，提高市場佔有率及企業服務產品覆蓋率，進一步拉大賽道上與同行的差距。

呂力對增值服務的毛利率也作出承諾：“未來我們會持續在增值服務這塊加大拓展，進行一些新的增值業務嘗試，同時，我們也會持續在現有增值業務深耕，預計未來增值服務收入在總體收入的佔比大概在 20% -22%左右，我們毛利率會在今年34。6%的基礎上，未來還是會保持穩定並持續上升的趨勢。”

對於未來的規劃，郭瑩介紹，2021 年卓越商企服務堅持“1+1+X”戰略，聚焦大灣區、長三角和其他一線、新一線重點城市。她指出：“長三角確實在2020年業務增長非常快，當年新拓專案達到了很高水平。2021年重點加強長三角地區大中臺建設，在長三角也會下沉到各個城市區域。我們針對其實包括長三角、大灣區以及其他目標城市，今年會對各個區域城市它的整個市場特徵進行分析， 針對不同區域，我們將採取不同的收併購和市場組合協同策略，能夠做大當地的市場。我們也看到無論來自於我們的FM業務和對於一些商寫專案，以及目前更多一些產業園區，包括醫院、學校物業，市場容量還是非常大的，我們也是希望做高每個區域的濃度。”她說。

卓越商企服務集團執行董事兼董事會主席李曉平表示：“2020年是本集團發展歷程中極為重要的一年，資本市場的加持將會幫助我們捕捉市場機遇。我們將繼續深耕大灣區，並加大長三角區域擴張力度，以及發展其他一線及新一線重點城市，快速實現地域範圍的佈局和商務業態的擴張，鞏固我們在中國商務物業服務市場的領先地位。我們會不斷創新服務內容和商業模式，實現向智慧管理方向轉型和更主動的社群運營方向升級，重新定義商務物業服務的價值標準。”