認籌率超過100%的上海超火板塊中，這個均價4w+的樓盤會大火嗎？

內容來自：@一房一萬

公眾號：fangdis

上海的房產市場有的銷售火爆，有的銷售乏力。不管市場大環境怎麼樣，總是有幾個板塊格外搶手，新盤必大賣。

2019年認籌的專案中統計整理得到下面的結果，認籌率超過100%的板塊裡，賣點各不相同，成交均價差距也比較大。在幾個熱門板塊裡，有一個板塊很低調，均價最低。

它就是泗涇板塊，均價只有4.6w/㎡，今年即將上市的同濟晶萃洋房據說要接近這個均價。

如果價格真如預測的這樣，恐怕又是一個大賣的專案。

同濟晶萃的不遠處還有另一個專案也要上市，我們今天就來對比競品做一個深度的分析和對比。

熱門板塊2019年認籌率及成交均價，

板塊認籌率：板塊總認籌數/總供應套數

01松江泗涇板塊為什麼受歡迎？

與其他幾個板塊相比，泗涇沒有那麼火爆的賣點，但是認籌率就是高。

高行的森蘭是因為嚴重的一二手房價倒掛和極度稀缺；前灘是華二學區的帶動；莘莊是位於商圈和雙地鐵上方；徐涇屬於大虹橋政策紅利範圍內，又有軌交利好。

那麼泗涇板塊呢？

上海松江泗涇是多個商圈的共同居住區

從區位與交通上講，泗涇地鐵、自駕到達多個商圈方便快捷。

地鐵9號線從泗涇站出發，3站直達七寶、6站直達漕河涇、9站直達徐家彙

。

除了地鐵直達的商圈，距離虹橋商務區和莘莊也比較近

。

對於在這幾個商圈工作的人來說，泗涇是一個性價比高的板塊，交通上比較方便，房價相對要低，是個不錯的選擇。

9號線沿線的站那麼多，為什麼泗涇成為熱門？

這個問題就要看下沿線其他站的情況了

泗涇站往市區方向

不選擇這個方向地鐵旁樓盤的原因就一個字：貴。

泗涇站上一站佘山站

佘山站兩邊近兩年的新盤主要以別墅為主，總價比較高，不是大多人的選擇。而泗涇周圍新盤大多以公寓為主。

洞涇站——松江南站

從洞涇站至松江南站的區域，都是以松江新城為中心。松江新城的配套資源豐富，商業商務發達，周邊人群都是向這裡集中流動，向外分散的很少，去市區內上班的人也是少數。

綜上兩個原因，泗涇就成為了虹橋商務區、七寶商圈、漕河涇開發區、徐家彙商圈、莘莊商圈工作人群的集中選擇。

配套資源豐富

泗涇的配套是完善的，生活日常所需都可以滿足。

交通：

距離軌交9號線泗涇站約1公里，直達七寶和徐家彙。

泗陳公路、G50滬渝高速、嘉松中路、嘉閔高架等多條城市幹道和高速公路立體環繞。

其他配套：

針對同濟晶萃所在的泗涇板塊，將配套做了如下梳理，距離和規模都做了標記和整理，更有助於瞭解。

不難看出這裡的配套比較完善，

而且規模上是可以滿足日常生活的。

在步行的距離上也能夠接受。

總結：板塊看起來比較中庸，沒有特別的硬傷，每方面都還可以，比較齊全。

02 同濟晶萃今年能否大賣？

同濟晶萃——新品有優勢

1.洋房產品優點多。

專案之間銷售的是別墅產品，本次準備上市的是別墅北側的洋房產品。

低密度，得房率高，相比之前的別墅，受眾面更寬

。

2.中小戶型2-3房，滿足大多數購房者的空間需求。

面積和戶型區間在79平-92平的兩房，90-111平的三房。

居住空間足夠，總房款比較低

，功能性強，是很多購房者的理想房型。

3.一梯兩戶，雙向開門。

這樣的設計讓業主有了獨立的電梯前廳，

增加了利用面積

，還有了私密性。獨立的電梯前廳可以放衣櫃鞋櫃，也可以作為消毒空間。

示意圖

4.戶型設計舒適實用。

主力戶型的主臥都是套房設計，臥室都帶飄窗，主臥次臥客廳都是南向朝陽。衛生間都是帶窗明衛，通風良好，有利於祛溼去味。（樣板間見文末）

90平2+1戶型

106平3房戶型

同濟晶萃與格力地塊相比，綜合實力略高一籌

同濟晶萃今年最大的競爭對手就是不遠處的格力地塊。兩幅地相距很近，從工程進度上看也都是隨時可以上市的。但是營銷進度上同濟晶萃準備比較充分，沿用一期的售樓處，樣板間也已經準備好。

同濟晶萃VS。格力地塊

第一回合：比樓盤設計

同濟晶萃整整齊齊，格力地塊奇奇怪怪。

同濟晶萃

的沙盤和衛星圖都能夠看到：

1。樓棟東西成行，南北成列，非常整齊。

2。南低北高，別墅和洋房分割槽明顯，採光通風很好。

3。而且衛星圖更加明顯的看得出來朝向基本接近正南北方向。

同濟晶萃效果圖

同濟晶萃衛星圖

格力地塊的佈局奇怪：

1.樓棟呈V形、L型、√型、“小”字形。

設計圖

2.方向奇怪，朝向是東南和西南。

格力地塊衛星圖

3.不同產品分佈不清，一棟樓包含了多層和小高兩種。

從總設計圖中單獨截取了01棟的產品情況。下面的設計圖可以看到，在同一棟樓中包括了高低組合的兩種產品。

01棟是15層小高和4層多層的組合

。

01#設計圖

下面是已經封頂的01棟樓，實拍圖片和設計圖的對比，小高很明顯看到是L形狀的，多層部分被圍擋和樹遮擋了。看照片好像角度上沒有特別誇張。↓

01#實拍樓體照片

樓盤設計——同濟晶萃勝

第二回合：比產品型別

同濟晶萃洋房產品，格力地塊小高+多層。

同濟晶萃新品是花園洋房

，層數低，密度小，得房率高。容積率1。2。

格力地塊高低組合，小高層居多

。容積率1。6。

產品型別——同濟晶萃勝

第三回合：比周邊城市介面

同濟晶萃周邊比較成熟，格力地塊稍荒涼

同濟晶萃對面的三面都是密集的住宅，生活氣息比較濃厚，城市介面比較成熟。

航拍圖片

格力地塊周邊開發晚，比較荒蕪，除了南側已經建成的融創壹號公館之外，沒有緊鄰的其他小區。周邊的路上人也很少。

格力地塊東側的橫港路

航拍圖片

泗陳公路是一條分割線，路的南北方向景觀完全不同，南側是熱鬧的商業和地鐵，北側是待開發的土地。

但是話說回來，這些都是暫時的，隨著城市的發展，土地利用率增加，以後未開發的部分會逐步更新。

周邊城市介面——同濟晶萃暫時勝

第四回合：比到地鐵和商業距離

同濟晶萃距離泗涇站約1.2公里，

格力地塊距離泗涇站約750米。

距地鐵和商業距離——格力地塊勝

第五回合：比價格

這裡的價格只是一個參考，這幾年成交的住宅用地分佈、拿地樓板價如下：

格力地塊

和融創壹號公館都是當年的地王，拿地價格很高，但是新房銷售限價。看上去利潤空間是小了些。

同濟晶萃

雖然溢價率也很高，但拿地早一些，樓板價格在現在看來還可以。

華髮和招商蛇口

的新地拿地價格相似，位置上相距也不遠，區位還是配套來講，也都基本相同。因為是剛拿地沒多久，短時間內不會上市，可能對同濟晶萃和格力地塊不會造成競品。

至於周邊房價和二手房價是下面的狀態：

周邊近兩年新房價格4.1w-4.7w，

周邊二手房掛牌價跨度比較大，公寓產品普遍在3w左右。

透過對板塊、專案產品和競品的分析，得出結論今年的同濟晶萃是優勢的，也是被市場所期待的。

對於泗涇來說地鐵是重大利好，但是隻是衝著地鐵買房就大可不必了。因為現在的泗涇站已經人滿為患，連進站都是問題。早高峰人流量已經是上海第二，而且除了泗涇，好幾個松江的地鐵站都是人超級多，集體進入人流量排行前十名。