「太原樓評」國企地王｜山西交控18.5億盤下的龍錦院“欲與痛”！

以微見著洞察趨勢

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客觀行文理性參考

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參考

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叔本華說：生命就是一團慾望

。

實如鐘擺，在痛苦與倦怠間橫跳！

察勢者明趨勢者智，馭勢者獨步天下！

見字如面，大家好，我是太原樓評君！

每一個“地王”背後，往往都有一段耐人回味的歷史，和一些悲傷的故事。

緣起：2018年的國企路橋獲“地王”！

時間回到2018年的那個秋季，也是十月，龍城大街南側，新五中校區對面兩宗土地開啟了競拍，伴隨的利好是：這所創辦於

光緒三十二年（1906）的

百

年

老校新校區，將於明年（2019）秋季開始首招！

作為大型國有企業的山西交控

集團，時任領導人袁清茂同志派出了旗下

重要的二級企業山西路橋（A股上市公司）參與競拍。經過激烈的競價，

最終

以高出起拍價2。2億力壓金茂和華髮，

SP-1862成交價為111120萬元，樓面價為5385元/㎡；

SP-1863地塊成交價為74090萬元，樓面價為5851元/㎡。

人物：山西路橋地產板塊“教父”

對於主營業務是高速公路管理和運營的路橋來說，咋有了做地產的勇氣。俗語，沒有金剛鑽不攬瓷器活。樓評君看股權結構，

山西交控

和

路橋建設集團

控股了山西路橋房地產開發公司，法人孫明忠，註冊地星河廣場！

路橋地產

教父的誕生。

時間再往前推，2008年

恆大和富力才剛進入太原，一個在大坡上，一個在工廠旁，而路橋首個專案路橋職工宿舍——星河廣場

佔據了學府街

體育路核心地段

。

改制

前，

房地產板塊

的掌舵人是

索兵，

對外以山西

京門實

業

做

開

發，

索

老

並

非

交

通學院

派

，所以地產板塊相對較獨立

。

最初，或許路橋對於房地產是不太重視的，直到星河廣場的開發大獲成功。雖然以目前眼光看，這個小區居住並不舒適，但對於從無到有的路橋首盤，還是值得肯定的

。

2009上半年太原商品房均價4463元/㎡，星河廣場就已是7000多元高價！面對4。0容積率命題，小區外觀，商業配置，戶型產品，也算做的不錯，尤其是內部價才四五千，這熱銷的成績是很受路橋職工歡迎。

當然，這專案最初用於內部消化的定位，最終大部分進入到了市場流通。較大的內外部價差和時代原因，讓這專案五證齊全但遲遲未能下證，最後進入到處遺名單。

路橋地產另一代表作是2016年，在南內環西街以南、九院沙河以北的煤氣化，52畝的路橋金澤華府。聯合建投實現了開發能力進階，在建築外觀，園林塑造，以及戶型均有突破（112不咋的），並獲過魯班獎。

“放養”狀態結束，新掌門—交控置地！

地產板塊的成績，引起了集團的關注，伴隨改制進展，山西交控置地成立，

交控置地的

掌舵人賈建國開啟新的時代。

原

路橋地

產板塊也就從放養逐步圈養，地產併入核心業務，而路橋地產“教父”索兵也逐步退出了紛爭。

交替之下，地產底子必然受到影響，較為冒進的大戰略開始佈局。

作為普通購房者，看到專案有兩個名稱，一個路橋龍錦花園，一個交控置地龍錦院。

借用魯迅

的話“他倆大約的確是一樣”，可似乎又不一樣。大概路橋地產已不是往日的路橋，交控置地才是地產五嶽派新掌門！

地王決策的“慾念”與“沉痛”

欲戴王冠，必承其重，新五中地塊，之所以敢拿“地王”，一定是想打個大勝仗的。

然而好大喜功，錯誤的形勢預判，產品市場定位偏差，以及拿地後的騷操作，都導向

德薄而位尊，智小而謀大，大機率在盈虧邊緣，稍有不慎，國有資產就有流失風險。

（一）投決冒進高位拿地！

2018年的三季度是太原月度樓市均價最高位，新五中地塊成交正在此時。當時市場環境確實存在一定的支撐。但明顯高估了自己的實力，競拍對手就有豪宅專家金茂，搶地王面子是有了，可冒進往往是把握不住。

樓評君對於龍城大街地價進行了梳理，2009年星河灣畝均

130萬，

2009年首開畝均172萬

，

2010年

恆大華府

畝310萬

，

2013年保利

畝均395萬

，

2014年

山鋼

畝均450萬，

2020年

金茂

畝均

760萬和當代畝均718萬。

而山西交控拍下的畝價是925萬，如果不是心態飄了，那一定是現場的氣氛醉人！

再加上

碧桂園

神

助攻

，

北畔四折

，龍城大街最高

地王實至名歸，大冤種頭銜

獲實錘

。

（二）清華設計院主導之弊！

在學海中，國內首選清北。但在房地產設計院選擇上，一般優選中建、華東、同濟設計院等，而清華設計院並非是首選。

如果是豪宅，一般選全球設計院操刀，即便是老牌房企，在特殊產品領域，也會選擇啟迪、築博這一類全能型選手，此舉有貓膩。

具體來看，超過十種戶型，合著領導是覺得戶型越多才越好，這在行業內絕對屬於朵“奇葩”，估計設計費太高，多幹活求心安。

戶型面積段從

不足一百到三百多

，可謂

跨度覆蓋廣闊，也說明專案壓根就沒有做明確的產品定位，對專案、產品、客群毫無章法

。

低容地塊中，

140㎡以下戶型居然

都是兩面寬，

這

水平

簡直打清華設計院的

臉，這種毫無競爭力產品，一定是

“滯銷貨

”

。

樓評君只能說暴殄天物，

都不忍

放130㎡的戶型圖，

噁心！推測產品和戶配，很可能是按需設計，某領導要個超大面積的，某部長要個大三居，把領導想要的房設計齊齊整整的，把邊角料留下給勞苦大眾！

（三）團購出現“大撤退”？

2019年，龍城大街進入高光時刻，市場成交佔比超過10%，板塊均價14760元/㎡，風光無量，星河灣2。0萬，首開毛坯1。4萬，當代著1。45萬，山鋼名築1。42萬。。。

於是19年初夏，迅速組織團購

，內部特價1。45萬精裝，還非常神秘，生怕社會客戶搶了名額。曾經享受過內外明顯差價的老員工，幹部們也相信專案買了不會虧，會穩賺。

然而，這波團購最後以第二年“全面撤退”收場。其一，四十萬的團購門檻太高——折損了小半。其二 ，大家會問朋友，我這房子轉給你，看能值多錢？答案往往會心涼半截，導致三個多億的團購檣櫓間灰飛煙滅。

（四）某央企合作“遲疑”？

發覺自己舞弄不了，山西交控置地新掌門大概想到的新的方案，那就是甩出去自己抽身跑。內心想，這麼好的地段，當時都搶來的，還請了清華設計院，轉手小賺點也不難。

恨不相逢未嫁時！你個，渣男！

2021年綠地新裡城、當代著停工，萬景嘉苑降價等一系列競品專案的影響下，情況今非昔比。戰略合作的華潤其外交辭令：合作歡迎，掏錢，你東西太貴，地價貴成本高，這個事不著急。典型的戀愛不結婚態度。

（五）準現房成了國企標配？

無人能度己，只能硬著頭皮自個上。

於是大家看到兩件事，路橋集團的上半年年報財務增速並不好，對專案回款無限兜底很難。

另一件事就是國企準

現房

。

樓評君鼓勵和倡導現房銷售，但目前

樓市大部分仍以期房為主，很

多是“被逼無奈”之舉，屬於前期定位決策不智+營銷水準不足的綜合導致。

精裝變成毛坯，價格大降幅其實都很打臉！

1，樓面價5851元/㎡。2，建安和園林成本約3000-3200元/㎡。3，打底四年到六年的財務成本，預估佔直接投資額的18-24%，折算約1500-2000元/㎡。4，前期費用，設計費用等折算約100-200元/㎡。5，管理營銷費約為500-600元/㎡。6，各類相關稅費約1500-2000元/㎡。

根據開發週期

測算成本為12500-14000元/之間！

大機率會虧錢，如果保不虧，要麼降標省錢，要麼少繳稅，要麼借款走壞賬。

（六）專案定位“錯位”覆盤！

透過對國企路橋龍錦花園專案分析，總結國企開發專案中應該規避的問題，化解潛在“危機”，最佳化開發流程。

尤其是太原本身供過於求的市場下，更需要尊重市場發展規律，先慢後快，防止專案屢屢掉入先快後滯的準現房境地。

關鍵一：拿地先評估，適配不冒進！

關鍵二：前策重規律，納諫兼聽明。

關鍵三：戰略不宜改，戰術可靈活！

具體看路橋集團的“錯位”經驗值！

1，高位拿地，自身溢價能力不足。

2，產品混搭，未能尊重地塊屬性。

3，品牌不足，利它聯合目標不一。

4，營銷粗暴，慎重定價謀勢待舉。

5，團購瞎搞，謀略敗局浪費資源。

6，

節奏太緊，火力全開不留餘地。

於是，有讀者問樓評君，國企當如何破局？

答曰：目標仰望星空，做事腳踏實地！

山西交控的問題該怎麼辦？

2018年前後樓，立有間，樓評君曰：“君微疾，不治將恐

深。”對曰：“寡人無需監測。”遂出，曰：“地王乎，何患乎！”

2019年復見，曰：

“君病產品，不治將益深。

”不應。遂

出，又不悅。

2020年復見，曰：

“君之病在營銷，不治將益深。

”又不應。遂

出，又不悅。

2022年望而還走。

使人問之。

曰：“疾在拿地，立勢或聯合可解；在產品，戶配刪減最佳化可解也；在營銷，競合得當可緩解也；在思路，命所屬，無奈何也。”

2023年體痛，大量滯銷，使人索方，虧損難逆，錯失發展良機

。

樓評君箴言：家長制善權善決，

經營中謀勢謀智

。君子生非異也，善假於物也。勸君兼聽納諫，尊重樓市研判，重視前期定位！

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