再爆雷！又一樓盤停工，售房部卻照常營業

2017年到2018年，不僅是重慶樓市的高光時刻，也是眾多外地開發商進入重慶的高峰期。這期間，超過30家外地開發商“空降”山城，搶食蛋糕。到今年，全國排名前50的開發商中，已經有41家在重慶生根。

但是，這些新進重慶的外地開發商，有的能夠風生水起，有的卻並不理想。

近日我們得到訊息，去年8月進入重慶的一家外地開發商，選址水土卻疑似出現“水土不服”，其在水土的樓盤被傳言停工。

上週，我們前往這個樓盤進一步瞭解情況，核實這條訊息的真假。

壹

現場冷清，疑似降價

該樓盤是奧山府，開發公司為重慶瑞兆置業有限公司，由奧山置業有限公司100%控股。

控股資訊來自天眼查

對於奧山這個開發商，熟悉它的重慶人不多。

這是一家發源於武漢、深耕武漢20餘年的房地產公司。2018年8月28日，奧山以總價3。65億元拿下水土的一塊土地，正式宣佈進入重慶。

這塊土地就是如今陷入停工傳言的奧山府。

奧山府具體位置

奧山府，位於水土高新生態城六號線沿線思源站附近（預計明年通車）。周邊有萬科四季花城、麴院風荷、江州錦雲等樓盤。除了離輕軌站較近，專案周邊還有復興小學、江北中學、重慶市第九人民醫院等配套。

專案佔地面積約5萬方，建築面積約10萬方，包含洋房、別墅兩種業態。目前在售洋房，主推建面約99㎡、套內約84㎡的C戶型，建面均價約10000元/㎡。

C戶型 戶型圖

奧山府的網籤資料顯示，首批取得預售的1號樓、2號樓，一共96套洋房，還剩5套未售。隨後取得預售的5號樓、6號樓，同樣96套洋房，還剩27套未售。

也就是說，如果樓盤詳情頁顯示的首次開盤時間基本準確，那麼從2019年4月底首次開盤到12月初，奧山府在七個月時間裡賣了162套房子。

奧山府的價格也十分令人疑惑。

5號樓和6號樓顯示的網籤建麵價格、房子總價，分別集中在1。25萬元/㎡、125萬元上下。

而樓盤詳情頁掛出來的建面均價是10000元/㎡（今年5月掛出的價格是13000元/㎡），樓盤售房部置業顧問還給出了優惠，“現在19號樓第2、4層正在做特價，總價只有90多萬，如果留一個分銷電話，還能再少一萬多塊錢。”

兩者之前，價格相差甚大。

這不禁讓人懷疑，其中是不是有什麼“乾坤”？我們不得而知。

令人遺憾的是，即便有疑似降價和特價房加持，售房部依然人氣冷清。

實探奧山府當天，從我們走進售房部到看房結束，全程大概40分鐘，整個過程中現場沒有再新增除我們之外的客戶。

除了市場本身不景氣、水土改善類住宅銷售較難，也不排除因“停工傳言”而受到影響的可能性。

購房者在安居客上提問，求證停工一事

貳

確已停工，原因不明

就停工一事，我們向置業顧問求證，“網上都在說你們停工了，是真的嗎？”

置業顧問說，是因為開發商和施工方在溝通付款節點上出現了分歧。

施工方（山河集團）要求開發公司（重慶瑞兆）支付洋房和別墅的全部費用，但開發公司認為別墅還沒有動工，應該先只付洋房的費用，“溝通沒達成一致，才停工了。”

另外一位前去奧山府打探情況的朋友，得到的說法卻完全不一樣，“工程進度太快了，所以要停一下。”

來自其它媒體的停工原因又是“從周邊置業顧問那裡聽說，奧山府專案由於資金出現問題已經停工3個月了”。

相關媒體報道截圖

從售房部出來後，我們又去了施工現場。

塔吊等施工設施已停止運作、只有零零散散的幾個工人在搬東西，與對街的映月臺比起來，奧山府的施工現場顯得安靜又寂寥。

施工現場停止運作的塔吊

工地裡幾乎看不到工人

停工現場的建築工程進度

當我們準備離開之時，幾個工人從工地裡走出來。

我們上前詢問停工一事，工人矢口否認，顯得非常謹慎，“全部都下班了，所以沒什麼人。”當時的時間是下午3：30分左右——竟然這麼早下班嗎？

從工人警惕的態度來看，前來詢問奧山府停工一事的人，恐怕不止我們這一撥人。我們猜測，可能就是因為前來詢問的人不止一撥，工人才被“打了招呼”，統一了對停工一事的對外解釋口徑？

當然，僅限於猜測。

畢竟，我們沒有見到除他們之外的其他工人，也就無從求證。

叄

上市受阻，高負債率

克而瑞資料顯示，2019年1-9月，奧山在全國的流量銷售金額約83。8億元，排名第139位。同比2018年1-9月，縮水近一半，約84。9億元，排名也下降了20位。

2019年1-9月全國房地產企業銷售排行榜

2018年1-9月全國房地產企業銷售排行榜

這樣的銷售規模，在全國只能算中小量級。而在當前的行業環境及競爭情況下，銷售規模不大的房企，處境實在算不上樂觀。

很多中小房企都希望透過上市來站得更穩一點。

奧山，就是其中一員。

根據相關新聞，奧山控股去年就已經向港交所遞交了上市申請資料，由於未在規定時間內獲批，最終失效。今年繼續向港交所遞交申請，

仍舊是失效。

港交所規定，房企遞交IPO資料後，若超過6個月還未上市，即為失效。

顯然，奧山赴港衝擊IPO的過程並不順利。

在百度上搜索“奧山控股”+“上市”+“

我們整理了眾多關於奧山赴港衝擊IPO失效的報道和分析，發現“高額負債”幾乎是每一條新聞中必提的點。

招股書資料顯示，2016年至2018年，奧山控股淨資本負債比率分別為316。5%、568。9%和283。1%；未償還銀行及其他借款加權平均實際利率分別為9。9%、9。9%及9。4%。

不管是負債率還是借款利率，都高於行業平均水平。

同時，奧山控股2018年底的59。68億元借款中，銀行貸款21。9億元、其他借款37。78億元。而銀行貸款中有10。07億元、其他借款中有8。71億元，都將於一年內到期。

換句話說，一年內奧山控股需要償還18。78億元的債務。但截至2018年年底，它的現金及現金等價物卻從2016年的10。06億元下降到2018年底的5。5億元。

在百度上搜索“奧山控股”+“負債”，

房地產是一個資金密集型行業，持續、不幹涸的資金池堪稱開發商的“生命之源”。

我們並不是一味地否定中小型開發商的房子不值得買，大型開發商就一定不會出問題。

這是一個機率問題——當整個行業進入收縮期，抗資金壓力更強的大型開發商相對來說，更可靠一點。

看房快結束時，奧山府的置業顧問說，“（專案）下週就要開始動工了。”

希望這是真的，畢竟還有那麼多業主買了奧山府的房子。

我們也將繼續關注這件事。