崑山、嘉善買房如何選擇？

隨著蘇州崑山市放開限購，且貸款政策調整，崑山優勢凸顯出來，那麼嘉善和崑山買房應該怎麼選？

崑山是環滬當下房價最高的、首先要明白環滬和環京有很大區別，江南地區沒有弱的城市，只不過在一群強者之間比較罷了，如果拿環滬和環京比簡直就是降維打擊不是一個平臺。

崑山全國縣級市第一，城市介面非常好，商業配套很繁華，超過全國大部分地級市的城市基礎建設，其中軌道交通，商業配套，以及在建480米摩天大樓躋身世界級排行，兩座萬達廣場，以及山姆會員店等等，這樣的配套大部分地級市，以及部分省會城市都跟不上。

崑山下屬玉山鎮、巴城鎮、花橋鎮、周市鎮、千燈鎮、陸家鎮、張浦鎮、周莊鎮、錦溪鎮、澱山湖鎮。

花橋鎮已經通上海地鐵11號線，目前房價2。3萬左右，和上海嘉定區相鄰，也是環滬最熱門置業板塊之一，但是花橋鎮的商業很少，其居住群體很多都是工作在上海，為了往返通勤方便。

澱山湖鎮靠近上海青浦區，青浦新城是上海五大新城最具發展價值新城，依託大虹橋優勢和長三角一體化示範區，青浦的地理位置非常優越。目前澱山湖板塊房價在1。8萬左右精裝修洋房產品，距離青浦城區只有10公里左右，開車約15分鐘，有公交車直達，規劃地鐵線路未來和上海對接。

如果澱山湖鎮板塊通地鐵，必然榮升環滬第一鎮，居住環境好，臨近上海近郊發展最好的青浦新城，這個板塊的樓盤品質都很高，洋房，別墅產品為主，以在售115㎡洋房為例青浦城區需要650萬左右，而澱山湖鎮只需要200萬，10公里差距450萬，以開車15分鐘計算多走一分鐘就省30萬。

陸家鎮是花橋和崑山市區之間的鎮，S1號線在建，和上海11號線對接，即將竣工，是繼花橋鎮之後又一城鎮和上海對接，目前房價在2。2萬左右，隨著花橋樓盤逐步稀缺，陸家成為上海方向過去的熱門置業，陸家填補了花橋缺乏商業的空缺。

玉山鎮是崑山市中心板塊，也是房價最高的，普遍新房單價3萬左右，最高超過5萬，這個價格對上海來講買新房不太適宜，畢竟同等價格上海也能選擇。

千燈鎮產業較多，城市介面還可以，小編2012年就賣過千燈鎮黃埔君庭小區房子，那時候還是很破舊，目前看千燈鎮配套還是不錯的，單價1。4-1。5萬左右可以買精裝修樓盤。

過去10年看，千燈鎮房價漲幅約3.5倍，同期上海市區，嘉善城區漲幅比例也差不多，但很多郊區鄉鎮，包括上海郊區漲幅比例很多沒有這麼高。

張浦鎮是崑山價格相對低窪的板塊，屬於崑山城南板塊，往西距離蘇州工業園區也是非常近的，往北到崑山市區也就一刻鐘車程；已經規劃落地的K1軌道交通預計2027年通車，張浦鎮城市介面比千燈鎮更好，商業配套更齊全，目前房價在1。35-1。5萬。

（備註：K1是屬於崑山線規劃地鐵所以K開頭，S1是蘇州市規劃軌道交通所以是S開頭）

錦溪鎮城市介面相對差一點，配套相對跟不上，目前房價在1。8萬左右精裝修，同等價格不如澱山湖鎮有價效比。

周莊鎮配套較弱，環境很好，房價1。4萬左右，但是周莊普遍是別墅產品居多，一般總價也就兩三百萬能買個小別墅。

巴城鎮靠近陽澄湖，周市鎮在北面，這兩個地方從上海角度來看基本上選擇不到。

再看下嘉善，由於嘉善本身起步發展較晚，目前主城區還在逐步完善中，所以一般鄉鎮的優勢不大，並不像崑山這樣城市城市鄉鎮都很繁華。

魏塘街道屬於嘉善北部，在建兩條軌道交通，除了原有的老城區風貌外，也在擴建新城區板塊即示範區新城北部新城，擁有中新產業園這樣的產城專案，目前房價在1。85萬左右精裝修，北部新城作為空白之地在國家戰略高度下發展而起，目前以金茂為主重點發展，未來其價值在環滬所有城鎮中應該是靠前的。

羅星街道當下介面不錯，未來以華潤為中心重點開發建設，是嘉善當下最繁華地段，在售均價2萬左右，好的樓盤單價約2。5萬左右。

惠民街道屬於城東，是嘉善國家級經濟開發區板塊，其中包括臨近上海的金茂上海之窗智慧科學城，整個惠民街道缺乏商業，擁有教育資源優勢，由於處於經濟開發區，所以入住率相對還是很高的，目前在售均價1。8萬左右。

西塘鎮是嘉善所有鄉鎮中最具價值的板塊，以祥符蕩為中心打造科創綠谷，臨近青浦和蘇州吳江，也是軌道交通示範線進入嘉善的首站，當下房價也是在2萬多。

其實嘉善的主城區三個街道就好比崑山的玉山鎮，只不過當下都還處於快速改變的階段，嘉善土地面積小，只有崑山的一半，在長三角一體化示範區政策下，嘉善會有很大改變。

總而言之，崑山相對更成熟，嘉善還在成長中，崑山經濟總量高，但是比人均可支配收入嘉善和崑山相差不大，最重要的是嘉善民間老百姓富裕程度更強，整個嘉善板塊沒有化工廠，汙染區，而崑山由於發展早還有很多化工廠。

如果當下是居住在北上海板塊，選擇崑山很適合，如果當下居住在南上海，那麼嘉善會更適合。

單純的從投資角度考慮，崑山大部分地區房價的漲幅需要跟隨大的市場環境而決定，換句話說上海如果不漲價，崑山也很難單獨漲價，即便是漲幅度也不會很大，而嘉善處於快速成長期，這個過程多多少少會有一定補漲空間。

政策上崑山首套首付3成，貸款結清也算首套；嘉善首套首付2成，利率相差不大，最低都能做到4。1%年化。

首付預算在20萬以內，那麼嘉善和崑山基本沒有好專案可選擇，即便是能買到地段肯定不行，所以建議要麼不買，要麼買更遠一點的主城區。

首付在20-35萬這個預算，按照2成首付計算可以選擇嘉善主城區魏塘街道北部新城和惠民街道國開區板塊。

首付35-50萬這個預算，可以選擇崑山張浦鎮，千燈鎮，嘉善北部新城，嘉善國開區。

首付50-70萬這個預算，可以選擇崑山花橋鎮，澱山湖鎮，嘉善主城區，以及太倉科教新城。

首付70-100萬這個預算，可以選擇崑山花橋鎮，嘉善城區，崑山城區，太倉城區。

如果要說未來價值，我覺得崑山澱山湖鎮，嘉善城區，崑山城南張浦鎮都有一定補漲空間。

如果上海樓市上漲，花橋鎮，澱山湖鎮，崑山城區，嘉善城區，漲幅比例會和上海漲幅比例相差不大。

今天環滬崑山和嘉善租售比都是在50年左右，上海租售比是70年左右，同樣一套140萬房子，在崑山和嘉善基本上都能租3萬左右一年，而在上海一套500萬房子，一年頂多也就7萬左右。

崑山放開限購，選擇面會更廣，如果長期準備安家在長三角，那麼當下選擇非常適宜，即便是未來考慮離開長三角，我相信這邊一套房子的價值也超過很多中西部北方城市，即便是西部龍頭城市成都的房價都漲不過環滬。