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手持13000億的“炒房團”,正在加速賣房,釋放什麼訊號?

由 樓市新談 發表于 旅遊2022-10-04
簡介房價下跌、開發商破產規模增加、二手房掛牌量激增、上市公司加速賣房等情況均已出現,2022樓市會出現降價潮嗎

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種種跡象表明,屬於房地產行業的“黃金時代”正在漸行漸遠。

首先,房價真的降了,統計局資料顯示,今年1-2月份,全國新房銷售均價較2021年下降10。7%,可以說是過去二十年頭一遭。縱觀全國樓市,降價的不僅僅是“三無”小城市,像深圳、武漢、南京、鄭州、哈爾濱、瀋陽等超大、特大城市房價也下跌了。今年2月份,70城中二手房銷售價格下跌的城市仍然高達55個。雖然3月份,環比下跌的城市數量有所減少,但仍然有

45個大中城市二手住宅銷售價格環比下降;

手持13000億的“炒房團”,正在加速賣房,釋放什麼訊號?

其次,根據人民法院公告網公佈的資料,截止到今年4月15日,全國宣佈破產的開發商有144家,較2021年同期增加了近三成。宣佈債務違約的房企就更多了,千億級別的開發商有5家,百強房企中超過4成的房企都遭遇了資金問題。進入2022年以來,我們看到,整個地產行業基本上都被開發商賣房、賣專案、賣股權、被併購、裁員、降薪等關鍵詞霸屏了;

再者,今年以來,熱點城市二手房掛牌量激增,根據中介平臺以及媒體披露的資料,截止到今年3月20日,全國有11箇中心城市,二手房掛牌量超過10萬套。其中大多數都是高能級城市,依次為杭州、重慶、天津、成都、瀋陽、武漢、南京、蘇州、西安、廣州、哈爾濱。

手持13000億的“炒房團”,正在加速賣房,釋放什麼訊號?

其中杭州以17萬套總量排在榜首,激增50%以上,比第二名的重慶多出了近1萬套,但今年2月份,杭州的二手房成交量僅有1934套,這進一步說明,杭州二手房市場“有價無市”,目前市場上的觀望情緒還是比較濃厚。杭州二手房掛牌量為何大幅激增?專業人士給出的解釋是既有改善型購房者置換的因素,也有投資客資金週轉不靈賣房套現自救的因素;

更重要的是,手持13000億的“炒房團”,正在加速賣房。

樓市中最大的“炒房團”到底是誰?此時此刻,他們為什麼又不顧一切地賣房套現?

相比於個人購買的那幾套房子來說,有一類人才是房地產行業裡隱藏的最大“炒房團”,他們就是有資金實力的上市公司——據Wind資料統計,截至2019年三季度末,A股3743家上市公司中,有1826家上市公司持有投資性房地產,佔比超過48%,合計持有市值達13340億元。這是我們能找到的最權威的資料,雖然是2019年的資料,但同樣很能說明問題。

手持13000億的“炒房團”,正在加速賣房,釋放什麼訊號?

據不完全統計,2022年一季度,有5家上市公司賣房。而2021年更是有超過34家。手持13000億“炒房團”上市公司為什麼加速賣房套現?專業人士分析主要是兩方面原因:

第一,賣房自救。以賣房的收入來粉飾自己的業績,讓利潤扭虧為盈,以解決被迫退市的煩惱。今年已經有北京科銳、高鴻股份、深圳廣聚能源等多家上市公司執行賣房的操作了。

其中以3月25日深圳廣聚能源所拋售的房產總量和總價值最高——根據該公司董事會第六次決議公告來看,該公司此次一次性拋售22套房產,平均單價高達9。4萬元/平,總估值高達2。41億元。值得一提的是,這22套房產當時買入的總價可能不超過2000萬元,換句話說該公司靠投資炒房就獲得了近2。2億元的毛利潤。

手持13000億的“炒房團”,正在加速賣房,釋放什麼訊號?

為什麼上市公司賣房套現,有自救的成分?因為有先例在前。根據媒體報道,最近幾年,有近百家上市公司都使用了同樣的套路,比如廣州浪奇、香梨股份、保變電氣、雲天化、昂立教育、中成股份、海正藥業、*ST中安、曙光股份、凱文教育、國發股份、*ST海馬、*ST中房等。

以*ST中迪為例,2018年前三季度虧損632。59萬元,隨後這家上市公司就賣掉了北京朝陽區的房產,用賣房套現的731萬元正好堵上了虧損的漏洞;再比如*ST海馬,2019年一次性更是拋售401套房產,才保住了殼。

手持13000億的“炒房團”,正在加速賣房,釋放什麼訊號?

第二,認清了房地產日漸式微的大勢,在賣房視窗開啟的期間,拋售房產無疑是最好的“止損”。為什麼這麼說?

一方面,當下房地產處於十大拐點,人口、城鎮化率、老齡化、庫存總量、人均居住面積、年度房地產建設量、地產商負債率、居民負債率等都處於天花板階段,未來只有不斷向下發展的空間。尤其是遠離中心城市、遠離區域中心、經濟基礎差、人口常年流失的城市,房價進一步回撥的壓力很大,在這類城市繼續持有多套房產,資產大幅貶值的壓力巨大。前文提到的,目前有11箇中心城市二手房掛牌量突破10萬套,就是最好的證明;

另一方面,房地產的未來充滿不確定性。房地產長效機制一旦建立,房地產稅、租購同權、保障性租賃住房等政策一旦完善,持有多套房產,大機率會變成“負擔”。比如房產稅,如果是按照累進位制徵收,持有房產越多,負擔越重,每年稅收費用可能就高過增值部分,持有房產很明顯是一筆虧本的賬目。再比如,我國已經建成最龐大的保障性住房市場,未來商品房市場的規模會不斷收縮,與此同時,這也會對現有的住房結構體系造成衝擊,利空多套房持有者。

手持13000億的“炒房團”,正在加速賣房,釋放什麼訊號?

手持13000億的“炒房團”,正在加速賣房,到底釋放了什麼訊號?

在專業人士陳海濱看來,有三點是非常明確的:第一,如文章開頭所言,

屬於房地產行業的“黃金時代”正在漸行漸遠。過去一二十年,房地產堪稱是“造富”的最佳途徑,但隨著市場銷售面積天花板、開發商建房天花板、土地出讓金天花板等的到來,房地產各基本面的拐點已經到了;

第二,上市公司因資金流問題靠“賣房自救”,同時也印證了一個事實,房產在中國仍然是非常好的資產保值甚至是增值的方式——賣房之所以成為保殼的首選,是因為在北上廣深一線城市的房子太值錢了。但並不是所有的城市的房產都具有這個功能。未來隨著房地產逐漸迴歸居住本源,將會有更多的城市房產失去投資價值。這恰恰也是很多上市公司急於賣房的根本原因;

第三,上市公司確實在加速賣房,但未到清空的地步,而且從目前30多家上市公司拋售房產的情況來看,很多公司優先拋售的都是旗下“不好”的房產。這說明,即使到這一步,一線城市核心區域的黃金地段的房產,仍然是極具價值的投資標的。這也印證了我們此前的說法,房地產投資價值迴歸,但不意味著徹底消失,人口不斷流入的大城市大都市圈城市群的優質房產,仍然值得持有。

手持13000億的“炒房團”,正在加速賣房,釋放什麼訊號?

房價下跌、開發商破產規模增加、二手房掛牌量激增、上市公司加速賣房等情況均已出現,2022樓市會出現降價潮嗎?在專家劉博看來,樓市很可能會出現“降價潮”,依據有三個:

其一,進入2022年,房地產正式步入了住房“供大於求”階段。國家統計局資料顯示,2月末,全國商品房待售面積57026萬平方米,比2021年末增加6003萬平方米,創過去6年新高;

其二,市場仍然在繼續倒逼開發商降價銷售拉動回款自救。2022年前兩個月,百強房企的銷售業績非常不理想,連頭部房企的業績都大幅下滑超過40%,中小房企更是慘不忍睹。更重要的是,2022年開發商還有4次大額償債期,4月、6月、9月、12月,據資料顯示,2022年-2024年海外債到期分別為3544。2億元、2878億元、2263億元。開發商缺錢,就只能透過降價賣房來自救了;

其三,投資炒房無利可圖,也在倒逼投資炒房客降價賣房套現離場。這種環境下,與其繼續持房虧損,不如趁賣房通道未關閉前,早早降價轉手,落袋為安。炒房客忙著賣房套現,也加劇了樓市“降價潮”出現的可能性;

手持13000億的“炒房團”,正在加速賣房,釋放什麼訊號?

基於此,知名經濟學專家馬光遠發聲警告:要防止降價潮出現。

原因很簡單,房地產牽連甚廣,關係著上下游上百個行業的興衰,一旦“降價潮”出現,會影響經濟整體的前進方向。所以,當前時期,各地應該因城施策,從實際需求出發,穩定房地產大局。必要時期,可以鬆綁調控,吹吹暖風,伸出援手。

為什麼要“防止降價潮出現”?其實還有另一個重要原因,那就是維護數以萬計剛需購房者的合法權益

——央行報告顯示,絕大多數城鎮居民家庭80%的家庭資產是房產,樓市真的出現“降價潮”,意味著很多人手中的房產會貶值,這不僅會造成無數人家庭財富無故蒸發,更會影響房地產大局穩定。

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