首付150萬起,半小時直達長安街!地鐵“解套”城區窪地,機會來啦?

“地鐵一響，黃金萬兩”

哈嘍大家好，我是血拼哥。

最近不少朋友諮詢，地鐵三期規劃出來了，通地鐵的專案，比如西紅門橡樹灣賣的賊好，

是不是有了地鐵規劃就能挖到“筍盤”？買了不虧？

我這麼跟您說吧，甭說地鐵現在還沒開建，就算家門口通了地鐵，影響房價的因素也很多，不一定真的通了就漲價。那為啥一通地鐵大家都搶？我認為要具體問題具體分析！

01\

地鐵是怎麼影響房價的？

拿19號線西紅門東站說。

據瞭解，附近新房專案半年前因為地鐵站消失，一週出貨量10套都難，但是自打確認19號線落地以來，一天10套都是少的。為啥西紅門東站失而復得後，專案銷量肉眼可見的火了？

我認為一方面是西紅門

宗地自己的優勢

。

該宗地並不是獨立一塊杵在一片荒地上的，而是有完整規劃的一整片！除了住宅，還有教育、基礎服務，所以未來生活在這絕對不是“荒野求生”，而是可以享受完整配套的，如此一來吸引力自然蓋過周圍其他相對獨立、沒有規劃的專案。最後近期又落實了名校入駐，預期再上一個臺階！

另一方面，19號線直通南北，大站快線，在北邊上班不耽誤住南邊，

南北之間的距離被地鐵這樣高效快速的交通工具縮短了

，所以吸引了一部分海淀、豐臺等北邊的買家，但更多的應該還是南邊的買家，那大家幹嘛還對19號線念念不忘？

是因為

預期

，跟買股票類似，利好訊息一再加碼，大家預期升高，於是大家用手裡的錢投票，一張張真金白銀的選票，真的讓它漲起來了。

地鐵對周邊房價的影響也不是一成不變的，不是有地鐵就漲的，之前有研究相關內容的文獻，我又翻出來了，跟大家分享下：

直接看結論：

1、在地鐵範圍內大概300米左右範圍內，地鐵對房子影響很多時候是負相關的。

2、地鐵離住宅區大概400米-1.6公里的影響是正相關的，漲幅最高。

3、離地鐵太遠的住宅區，是享受不到地鐵的利好的。

那麼這次地鐵三期規劃公示，

地鐵延伸附近有哪幾個新房專案呢？

地鐵又幫誰解套了？

我幫大家彙總了一張表格

大家後臺回覆【地鐵新房】檢視

另外，地鐵也不是萬能的解套神器，有一些專案可能依舊困難，想解套，還需要“助攻”，

02\

地鐵也不是萬能 “解套”利器

地鐵不僅要有，還要效率，除了地鐵，剛需還要配套！

你能發現，在北京，有些專案有地鐵，但是依舊賣不動，

例如豐臺熙悅晴翠（戳連結看測評）

，這個專案產品有剛需小戶型，那為啥也不受待見呢？

總結了一下主要有以下幾點原因。

因素一：定價市場不買單

雖然說專案均價64157。2/平，低於政府指導價6。8萬/平，但消費者還是不買單。主要原因在於，專案周邊的競品多，專案的可替代性高，與周邊的次新房房價差價過高。

專案周邊次新二手房均價

與專案僅有4。5公里距離的西山金茂府，精裝修交房的價格為5。5萬元/平米。同為熙悅系的熙悅天寰均價比熙悅晴翠低了將近一萬塊。與相鄰地段的專案相比，競爭力不大，且不具有唯一性。價格偏高，消費者自然就不買單。

因素二：配套不算好

有地鐵，但是通勤商圈遠。通勤望京，地鐵1小時43分鐘；通勤國貿1小時14分鐘；通勤中關村1小時20分鐘；通勤總部基地1小時20分鐘。

總結：通勤基本都得一個多鐘頭，挺遠，效率不高。

其他配套，除了周邊園博園等環境優勢，沒有集中的教育資源。

周邊的商業就是隻能滿足日常生活，2公里內無大型商場。

區域規劃未落地，發展比較緩慢。雖然在專案一街之隔將落戶豐臺園西I區，將會帶來教育和醫療配套，補專案的配套短板。專案東北側還有中直屬機關家屬樓 ，一期已經動工，但區域發展比較緩慢。

最後，戶型設計、採光、公租房等問題也比較勸退。

此次，地鐵三期規劃公示，1號線支線算是給專案解決了地鐵通勤時間長的問題。

1號線支線西起青龍湖東站，北至1號線八角遊樂園站，這條線路將惠及豐臺區長辛店、雲崗、王佐鎮。從專案出發，半小時直達長安街，縮短了到各個商圈的距離，解決日常通勤這一大難題。此外，還有教育資源落地的利好。

今年 4月12日官方釋出訊息，北京豐臺河西地區再添重點分校，佈局5所重點中小學、幼兒園。北京十二中分校落戶張郭莊，作為九年一貫制學校，將填補專案的教育配套。專案將於今明兩年啟動建設， 2024年開始陸續具備招生條件。

此次加了地鐵BAFU的還有青龍湖

青龍湖這塊地，作為沒有地鐵的“養老盤”，一直以來去化艱辛，在幾年前還讓張大偉老師帶上了熱搜。

土地流拍在這兒也是“家常便飯”，在2021年第三批供地、2022年第一批供地、2022年第二批供地再次流拍，樓盤賣不動，地也賣不動，可謂是一把心酸一把淚。

慘就慘在，距離城區遠，產業規劃“紙上談兵”多年，然後……沒地鐵，即便是教育和醫療資源已經在完善了，但是今年兩次上架還是流拍了，不過這次地鐵規劃公示，不知道會不會盤活，咱們靜待今年第三次集中供地的情況吧。

青龍湖除了已有青龍湖小學、北京十三中青龍湖分校，北京八中附屬學校、皇城根小學、首師大附屬中學、北京育才學校等四所知名中小學也在規劃之列。還引進了人大附中豐臺分校、中央民族大學、北京漢林院學校等。

03\

地鐵規劃要當心“說沒就沒”

地鐵三期公示，幾家歡喜幾家愁。

最近粉絲投稿，海鶄落居民萬人簽名“保衛海鶄落地鐵站”。

海鶄落關聯地鐵是17號支線，原定說法是：站點有

海鶄落、定泗、八仙莊

，但在最新的規劃中17號線變為兩站，除已經確定的

北七家站

外現在就在

海鶄落

和

定泗

之間選擇。在第二次公示中將原本的海鶄落換到了定泗路上。

附近居民的說法是，海鶄落在前後4公里的居中位置，相比較定泗路距離終點站1。7公里，不存在重複建設的問題，可最大限度覆蓋沿線居民。

從交通狀況看，該地區的居住密度大，早晚高峰馬路擁堵狀況嚴重，而海鶄落的選址可以很好的緩解交通壓力。

從土地狀況看，在北清路與七星路交叉口，海鶄落地面有大片的未開發的土地，同時也沒有待拆遷區域。新站定泗站則是大量的公園綠地，商業不發達。

從受益人群看，海鶄落站點1公里內可以覆蓋10個小區，16306戶。而定泗路惠及的人群僅有一半。

雖然海鶄落站附近居民有萬人簽字，但最新的落點規劃在定泗。

（海鶄落周邊小區簽名）

根據粉絲透漏，最開始該站點是要定在海鶄落，而定泗路附近居民也有出行需求，不斷向上訴求，這才讓事情有了轉機，今天，訴求的一方又變成了海落附近的居民……公說公有理，婆說婆有理，所以站點遲遲未定，海鶄落的居民仍在努力爭取。