公募REITs又呼之欲出？醒醒，這樣的口號已經連續喊了三年了！

羅青山/文

這是裸眼看財經的第

55

篇文章

1800字 | 全文閱讀需10分鐘

昨天，中信證券發了一篇文章，文章表示，“國家發改委辦公廳釋出通知，就REITs試點專案申報工作做出要求，

公募REITs制度構架進一步明朗，公募REITs市場呼之欲出

。”

三年時間過去了，還是“呼之欲出”這樣的口號。一點新意都沒有。我甚至懷疑，他們是不是不清楚這個詞的意思：呼之欲出，意思是叫一聲就像會出來似的。

看看現在的公募REITs，哪裡是呼之欲出的樣子，要我說，擺在公募REITs面前的是一堵牆都不為過，而且是銅牆鐵壁。

什麼是公募REITs，投什麼？

REITs的全稱是RealEstateIn-vestmentTrusts，即不動產投資信託基金。根據這個中文名字就很好理解了，其實就是投資向不動產的一類基金。

注意，是投資不動產，不是地產股。

根據海外REITs執行的經驗，REITs的收益來源主要兩塊，房產價格上漲和租金收益，並且會將每年租金收益的90%拿來分紅

。但REITs它的淨值，是受到地產價格漲跌影響的。

所以，這個東西跟權益基金很不一樣，權益基金主要投資股票，股票跌了基金也就跟著跌了，更沒有收益拿出來分紅了。但REITs的租金收益是一直存在的，這是一定的。

不知道大家有沒有這樣的想法，攢一筆錢買個房子，每個月收房租

，但是在北京這種城市，買個房子容易嗎？！

所以REITs就給了這樣一個方針，眾籌去買房、買商鋪，收租再分掉。

目前，我國公募市場上還未有標準的REITs產品，所以才會有“呼之欲出”這樣的口號時不時就出來喊一遍，太誇張了，吊著投資者的胃口，也太不負責任了。

公募REITs的三圍是多少？

實際上，在中信證券這篇文章之前，關於公募REITs推出的呼聲最高的一次是今年5月份。

在4月24日，監管釋出了

《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》

，時隔6天后，證監會就

《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》

（徵求意見稿）公開徵求意見。

這兩個檔案最大的意義，其實是明確了REITs要在公募基金試點執行。

這也談不上“公募REITs的落地”，因為目前來看還是一張空頭支票，別說落地了，地在哪都看不到。

在公募REITs推出之前，大家也很好奇，這個玩意兒的收益率大概有多少，會比股市賺錢嗎，整個市場的規模會有多大？

首先，關於REITs的平均收益率，

從北美市場的經驗來看，從1978年-2017年這40年間，權益類REITs的年均總回報率大概是12.52%

，預計我國公募REITs推出初期，年化回報率也不會超過20%；

其次，關於REITs市場規模的期待，有專家測算，我國的存量基礎設施資產大概380萬億元，

其經營性收入的存量資產大概為120萬億元。如果其中有5%可以轉化為REITs的話，將有2.5到3萬億元的市場規模

，目前我國公募市場的規模是17。5萬億元。

最後，REITs可以投哪些地區的不動產，根據監管檔案的最新表述，

優先京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲等重點區域

，國家級新區、有條件的國家級經濟技術開發區開展試點。

壓在公募REITs上的幾座大山

其實，如果單純的是根據REITs的定義去想，推出這樣一個產品還挺容易的。但事實並非如此，尤其是在我國公募市場上，推出REITs尤其困難。

首先是一個存續的問題，

我們的土地制度跟北美髮達國家不一樣。在海外，土地是永久產權的，但在我國住宅最多70年產權、商業地產最多是50年產權

。

這其實就導致了我國公募REITs跟海外REITs實則是兩類產品，很核心的一個問題就是，REITs購買的產權到期之後該怎麼辦，

我國公募REITs去買的其實是一個使用權，而非所有權，目前，國內的地產專案並沒有支援其證券化的明確法律基礎

。

還有一個困難是，公募REITs的投資標的不一樣，不再是股票了而是不動產，

基金經理懂得如何去看一家上市公司的基本面，但是懂得去投資房產、商鋪嗎，顯然是不專業的。

所以，公募REITs的管理人該到哪裡去找，或者說有這類人才可以找到嗎？目前瞭解的情況是，

有幾家基金公司在招兵買馬，但是遲遲沒有動靜，從海外引進有REITs運作經驗的人才吧，又會有“水土不服”的問題

。

最有爭議的一點是稅收問題，這個問題不解決一切都是浮雲，都是虛妄。在4月份釋出的兩則檔案中，並未提及特殊的稅收安排，稅收問題懸而未決。

對於房地產REITs而言，准入門檻不高，如果沒有特殊的稅收政策加持，

房地產REITs的吸引力將會大大降低，稍微有點錢的投資者還不如直接購買房地產

。

但對那些沒有實力直接購買房地產而只得透過購買REITs間接投資房地產的

中低收入群體來說，則要被雙重徵稅，這會導致高收入群體與中低收入群體面臨稅負不公平問題。

目前，

從監管層的試點安排來看，他們有意的迴避了這個問題，暫時不會退出房地產REITs，而是以基礎設施REITs作為試點

。

但公募REITs的稅收問題也不能一直擱著不解決，這個問題的解決可能要動搖完整的稅收體系，難度可想而知。