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恆大儲備了近3億平方米土地，樓面均價不到2千，還讓別人沒法學，為啥？

由明源地產研究院發表于旅遊2022-09-20

簡介▲來源：中國指數研究院、明源地產研究院當然，拿地前10的房企裡，融創的新增土儲成本比恆大還低，這得益於其併購了萬達的文旅專案

滎陽健康園區為何停工

11月6日，中國恆大發布公告，宣佈引入第三輪600億元戰投。同時，恆大地產承諾2018年~2020年三年合計淨利潤為1650億元，遠超其去年公佈的2017年~2019年三年888億元的承諾，創下A股有史以來最高紀錄！

恆大為何敢承諾如此高的利潤？明源君認為，一是引入戰投，對降低其負債率的效果立竿見影，可極大的降低財務成本；二是其母公司有大量尚處於培育期的多元產業，只待利潤的爆發；三是恆大擁有約3億平米土儲，位居第一，更重要的是，其地價十分便宜，這是其利潤的核心發動機！

而且，最近兩年，各地地王頻出的情況下，透過“產業+地產的方式”拿地，恆大新增的土儲成本也不高。

恆大土儲量接近3億平米

價格不到2000元一平米

今年年初，恆大開始由“規模型”向“規模+效益型”發展戰略轉變，以及由高負債、高槓杆、高週轉、低成本的“三高一低”發展模式向低負債、低槓桿、低成本、高週轉的“三低一高”發展模式轉變。

為了增效益、降負債、去槓桿，除引入三輪共計1300億戰略投資，恆大還計劃未來土地儲備每年下降5%~10%。這相當於每年減少1000到2000萬平米土儲，以降低土地費用支出、擴大盈利規模、增加淨資產！

土儲負增長，這是其他規模在千億左右的房企想都不敢想的事，恆大卻做了，因為恆大的土儲足夠多！

根據恆大中報，截至2017年06月30日，其總土地儲備面積（建面）達2。76億平米；累計平均成本僅1658元/平米！

其中一二線城市土儲原值3324。2億元，佔比72。6%，平均樓面地價2213元/平米；三線城市土儲原值1252。2億元，佔比27。4%，平均樓面地價996元/平米！

▲來源：公司公告、明源地產研究院

過去兩年來，各大房企為了不被甩下車，拼命拿地，華夏大地，地王遍地開花。可是，恆大的土儲成本卻一直維持在低位。

今年上半年，恆大新購土儲152幅，均衡分佈於上海、深圳、長沙、南京、成都、杭州等一二線及三線城市。新增土儲建面6763。6萬平米，平均成本2039元/平米！

將時間拉長到今年的前10個月，進行縱向和橫向對比，會看得更加清晰。縱向對比，恆大今年前10個月的拿地均價為2364元/平米，與總的土儲平均成本相比，升幅不大；橫向對比，同是三四線之王的碧桂園，今年前10個月的拿地均價為3786/平米，是同期恆大的1。6倍。

▲來源：中國指數研究院、明源地產研究院

當然，拿地前10的房企裡，融創的新增土儲成本比恆大還低，這得益於其併購了萬達的文旅專案。藉此，融創一舉新增5897萬平米建面的土儲，這些土儲均分佈在一二線城市，且單價僅800元/平米（不考慮貸款）！

但不管怎樣，10大房企沒有一家的土儲可以與恆大匹敵，而規模就是價值！此前，恆大負債率較高，還存在現金流衝擊的風險，現在這個風險已經消失於無形。

憑藉城市更新、收購爛尾專案等

恆大囤積了大量的優質廉價土儲

毋庸置疑，恆大能夠坐擁海量的廉價土儲，源於其踏準了整個行業的大週期，以負債換土地。最典型的例子是，2013年，為了增加一二線城市的土儲，不惜大舉借入永續債；2015年，大家還不怎麼看好的時候，恆大48天上100個專案……

然後，在大家還在拼得頭破血流拿地王的時候，恆大迅速還掉了上千億的永續債降低了低槓桿。

其實，恆大的土儲可能比目前的公開資料更便宜，因為恆大擁有大量的城市更新專案，還沒有被納入到土儲中。

明源君在此前的文章中就曾披露，恆大僅在深圳的舊改專案（32個），貨值就達到6000億。如今，其規模已進一步擴大。根據恆大官方披露，目前，恆大地產在深圳的城市更新專案已達37個。加上其他專案，恆大目前在深圳約有46個大型專案，總建面超過2500㎡，貨值超7600億！

可是，很多城市更新專案還沒被納入土儲。比如，2015年，恆大20個城市更新專案規劃建面1179。2萬平米，但只有97。18萬平米被納入了土儲。

因為深圳城市更新要經過複雜的流程，並且每一個都可能會耗費大量時間，只有在簽訂土地出讓合同後，才能被納入土儲。這些可都是廉價好地。

除了搞舊改，恆大還接手、盤活爛尾專案。此前，明源君專門分析了融創接手天津星耀，目前來看，一切順利。

與天津星耀略微不同的是，恆大接手的這個爛尾，碧桂園、萬科、保利、綠地、中植都很有興趣，最終卻被恆大給拿下了。

這個多個巨頭虎視眈眈的專案名為安徽壽縣新橋陽光半島，佔地8110畝，總規劃建築面積達到564。7萬平米，是由當地政府牽頭打造的綜合性文化旅遊產業專案。

因資金鍊斷裂，該專案開工僅三年便於2014年停工，開發商亦宣告破產倒閉，成為“安徽最大爛尾樓”。

截止2016年8月末，新橋陽光半島專案公司的債務總額達約52。27億，破產受理後因繼續營業增加的共益債務約8億左右。

開發商願意收購（比如有訊息稱萬科計劃54億收購該專案），是看中專案所在區域未來的發展潛力。雖然新橋陽光半島存在很多複雜的債務及內部問題，但該專案距房價狂漲的合肥僅17公里，新橋機場已搬遷至此，遠期還有新的產業園落戶，當時區域內在售的幾個專案業績都不錯。

最終，恆大拿下了該專案。6月21日，安徽省陽光半島文化發展有限公司舉行重組投資簽約儀式，恆大地產集團安徽公司宣佈投資100億元人民幣重組陽光半島專案。

今年9月8日，安徽省陽光半島文化發展有限公司多項工商資訊變更，正式宣告恆大接盤。

早在6月底，恆大就已陸續入駐專案，其計劃在今年10月開盤。只不過由於股權變更和手續辦理略慢，因此原計劃10月開盤將推遲到12月。

透過地產+產業聯動拿地

別人很難學得來

復活一個爛尾專案，要搞定錯綜複雜的債權債務關係，還要資金雄厚。按理說，碧桂園、萬科等的資金實力都很雄厚，為何最後卻被恆大攬入懷中？

請注意，新橋陽光半島最初就被定位為集文化旅遊、商業、酒店、住宅為一體的綜合性旅遊文化產業專案。

這個時候，恆大多元化的威力就顯現出來了。當地居民稱，恆大可能會在陽光半島引入“童世界”模式，若果真如此，整個空港新城都將為之顫抖！

買地、蓋房、銷售，固然也能拉動一個地方的GDP，但那是一錘子買賣。地方政府最希望的還是有產業，能源源不斷創造稅收，土地自然也隨之升值。因此，能夠匯入產業的房企，拿地時非常有優勢。

比如綠地集團，其今年1~10月的拿地金額排第19位，與其銷售業績排名（第6）嚴重不匹配。然而，這只是表象。雖然綠地的拿地金額僅316億元，可是拿地面積卻達到1507萬平米。

因為，今年綠地主要透過拓展特色小鎮專案來獲取地塊。資料顯示，截至一季度，其前後簽約了寧波杭州灣、西安西鹹新區等9個特色小鎮專案，累計簽約土地面積超過45000畝，但支付的權益土地金額僅51億元。

比如，綠地4月在寧波的杭州灣新區，新拓展了10幅地塊，總面積達到100萬平米，但樓板價卻只有1000多元/平米。

如此便宜的土地，幾乎等於白送，可是，地方政府不是傻子，你要沒有產業資源，只想圈地的話，人家根本懶得搭理你。

當前，房地產行業已進入“大企業、大專案、重產業、重運營”的新階段，綠地的多元化及產業資源積累無疑為其開展超大盤運作奠定了巨大優勢。

恆大“地產+旅遊+健康+金融”多元化佈局，恰恰也為其提供了這種便利。恆大最終確立的四大產業（地產、金融、健康、文化旅遊）可以形成一套“組合拳”。在跟地方政府談合作、溝通拿地的時候，祭出旅遊和健康產業籌碼就大了很多，還可以將恆大的金融、體育、院線等業務作為配套（這也是其能拿下眾多舊改的原因之一）。

以“恆大童世界”為例，該專案是目前全球唯一的全室內、全天候、全季節大型主題樂園，規模相當於迪士尼的1。5倍，由迪士尼、環球影城原班設計團隊打造，面向2~15歲少年兒童。恆大計劃在全國佈局15個恆大童世界專案，未來2~5年陸續竣工開業。

文旅專案不見得都能賺錢，因為運營很重要，但運營好了，方圓上百公里能夠通吃。而且一個專案可以帶旺一大片地產。

此外，恆大還有面向養老、養生人群的“恆大養生谷”，而這兩類專案拿地時往往都配有一定比例的住宅用地。

透過“產業+地產”模式，擅長標準化的恆大在全國各地複製“童世界”和“養生谷”等專案，已拿地或者已簽約的城市包括南京、西安、長沙、成都、貴陽等二線城市以及湖北、江蘇、山東、河南省的三四線城市。

據不完全統計，截至目前，恆大已公開簽約或者有簽約意向的文旅專案就包括10個“童世界”、7個“養生谷”、4個電影小鎮，對外宣佈的總投資額合計超過8000億元，遠期規劃的佔地面積超9萬畝！

例如9月7日，恆大健康在河南鄭州滎陽市透過招拍掛一次性打包獲得11宗商住地塊，以底價18。3億元成交，總佔地面積約43。8萬平方米，地上建築面積約96。5萬平方米，平均樓面價約1895元/平。

這個近百萬平方米的專案位於鄭州滎陽健康園區內，未來將建成“鄭州恆大國際健康未來城”。

專案簽約在前，土地出讓在後。當地政府看中的正是恆大健康的產業資源和招商能力。為了引入恆大，當地政府在招拍掛環節設定了非常精細的競買門檻（比如不能聯合競買，要求競買人必須是從事健康產業的上市企業等；此外，企業參與競買前要一次性繳納50億元產業投資信用金）。層層篩選下，最終只有恆大健康參與了報價，近百萬平方米的地塊毫無懸念地被恆大底價拿下。

再比如，剛過去的一個多月時間裡，恆大在江蘇以底價拿下34幅土地，約合土地面積227。75萬平米，總金額48。6億，均價2134元/平米。

特別值得注意的是，上述34塊地塊所在的區域中，均有恆大旅遊專案的規劃……

去年底，恆大隻有2個文旅專案，全年合約銷售額174。7億元。可是，到今年上半年，恆大已經坐擁海花島、貴陽、滄州、啟東、長沙、鎮江、開封、蘇州8個專案，總旅遊土儲面積2664萬平米，今年上半年合約銷售達139。9億元！

這還只是冰山一角，由於童世界體量巨大，規劃的佔地面積大，建設週期長年，因此要分批獲得土地，目前大家看到的只是一部分。

這些土儲，將在未來帶來巨大的收益……

以京北生態區官廳湖畔的恆大國際文化旅遊城為例，其規劃總體佔地面積約15000畝。

公開資料顯示，截至2016年11月，懷來縣恆大文化旅遊城共獲得地塊面積795575平米，合計約6。71億元，折算樓面價格為商業225元/平米，住宅525元/平米。