坐實“睡城”？供貨暴增84萬㎡！黃埔長嶺居賣兩地又添舊改

昨天，廣州第三輪集中供地落下帷幕，結果預料之中，17宗掛牌出讓的地塊中，13宗成交，4宗流拍，總攬金超302億元。

這次土拍中，“國進民退”的趨勢更加明顯，黃埔區、白雲區、南沙區的區屬國企分別在自己的主場上演了“兜底大戲”。

其中，知識城集團以總價99。5億元拿下黃埔區長賢路以南兩宗相鄰地塊，後者均為住宅類用地，最大計容建築面積達到55。34萬㎡。

但是，這還沒有停止。在土拍前一天，廣州開發區城市更新局公佈了長嶺街水西村（水西片）的基礎資料結果。而水西片舊村改造專案，整體定位依然是保留歷史建築的基礎上，將有多棟復建居住房和融資居住物業。

兩宗長賢路以南地塊，疊加水西片舊改專案入市，意味著整個長嶺居板塊住宅供貨將迎來爆發式增長。長嶺居板塊作為科學城的“睡城”，看來已經不是言過其實。

此時，不要忘記的是，目前長嶺居板塊及其周邊，還有眾多新盤入市在售，尚未完全消化。後續專案入市銷售後，“客從哪裡來”這個問題值得思考。

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  9年舊改坎坷史，國企主導下的幸運兒

水西村，位於廣州東郊、蘿崗西部、區政府北部，轄內有兩條經濟社，即水西、水東兩條村，中間被一水相隔。

它也是一條歷史名村，至今有超過600年的歷史。最初，鍾氏九世祖酉翠到古番禺鹿步司，即水西村開設私塾授學，成為第一個私塾先生，水西村由此開始發展。

也因為私塾是建村的起點，水西村一直崇尚教育，文化底蘊深厚，歷代都有人在朝上為官。

因為“私塾”這個基因，水西村的建設和規劃整齊劃一，村內祖祠、別墅、私塾、私房廳等歷史建築、傳統風貌眾多，包括風水池塘、輝萼堂、崑山祖祠、抱虛公祠、遠亭家塾、金陵公祠和國良祖祠等。

水西村舊改造，早於2012年開始啟動。當時，水西社群與金隆地產達成合作，圍繞改造意向徵詢、社群居民動員，以及人口、戶數、房屋現狀摸查等做了大量的前期工作。

隨後幾年時間裡，合作方就改造方案先後分別徵求了黃埔區相關部門意見，並進行了修改、完善，等待區領導小組的最後審批。

眾所周知，2014年2月份，新黃埔區正式成立。原本歸屬於蘿崗區的水西社群，以及區屬城市更新局的整合、城市更新政策變動等，水西村舊改工作陷入了長達7年的等待期。

直到2019年3月份，長嶺街道的成立，水西村舊改工作進入了重啟階段。長嶺街多次與水西社群、金隆地產進行溝通，推進水西舊村改造專案進度。

同年11月份，水西舊村迎來了重要的轉折——科學城集團參與到改造工作，後者與金隆地產合作全力推進水西舊村改造工作，雙方將透過先拆後批，推動區重點專案的落地、社群面貌更新、城市景觀提升。

2020年4月份，水西舊村改造正式啟動了動拆儀式。

同年6月份，水西村的拆補方案流出，採用“拆一補四”的補償方式，超過部分最高補償為1600元/㎡，不足部分可以免費按首層現狀建築面積補到四層。

加上“現狀建築面積*10/㎡ ”傳送搬遷補助費（最低3000元）、復建安置總建築面積*38元/㎡/月的臨遷費，以及3萬元的簽約時限獎、4萬元的搬遷時限獎。如此讓利的拆補方案，還是令很多村民滿意的。

一年後，水西舊村改造專案復建首開區正式啟動建設。彼時，官方披露資料顯示，專案拆遷率達到63%，簽約率達到80%。同時，首開區地塊位於水西社群蘿平路西側，總用地3。36公頃，預計投資20億，計劃2025年中旬竣工，規劃復建8棟住宅，建築面積約29萬㎡。

僅僅過去一個月的時間，水西舊村舊改推進速度，遠比想象中更快。一個月後，水西舊村在與專案施工方中建四局簽約會上，再次披露資料，村民簽約率已達95%，房屋拆除率已達90%。

進入8月份，“大拆大建”限令出臺、廣州市全面核查舊改文保工作、黃埔區被點名舊改拆遷過快，整個舊改市場不斷有“利空訊息”出來，難以判斷黃埔區的舊改何去何從。

水西舊村改造專案是幸運的，因為是科學城集團參與主導，恰恰符合當下舊改調整趨勢。

更為重要的是，在一份流傳的檔案中，水西村作為一條歷史名村，在舊改工作中並沒有出現破壞歷史建築的想象，僅是存在未批先拆部分居民住宅的情況。側面來說，水西村舊改還會順利、且快速推進下去。

而這次基礎資料獲得廣州開發區城市更新局的確認，就是很好的證明。

資料顯示，水西村（水西片）現狀建築面規模為37。31萬㎡，村民住宅32。72萬㎡、歷史建築1608。54㎡。

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  “睡城”長嶺居，“石屎”棟棟冒

水西社群原本歸屬於蘿崗區，如果原本的蘿崗區的區點陣圖來看，其是中心區的經濟商圈發展核心部分，只是在新黃浦之後，陷入了上下不著邊的“尷尬”處境，北有科學城、南有老黃埔。

位置上，水西村位於黃埔區政府北部，有著廣佛肇高速、廣州環城高速兩條主幹道，以及臨近21號線“蘿崗站”和6號線“水西站”。村周邊還有市民公園、市民廣場、廣州科學城中心、香雪小學等。

位置、配套和居住環境等各方面，水西村及其周邊還是可圈可點的。

也正因如此，放到整個長嶺居上，也成為購房者的不錯選擇，可以關注的熱點板塊，包括廣州體量最大的公租房蘿崗和苑也在建設在水西村。

在規劃上，水西村還將建設7號線二期終點站、長嶺商圈、廣州醫科大學附屬婦女兒童醫院、片區公共中心、文化站、北師大廣州實驗學校等，整個板塊則定位為生態養生商貿聚集區。

綜合目前片區現狀和規劃定位來看，長嶺居板塊核心也是發展為宜居之地。簡而言之，就是“睡城”。

水西舊村改造定位方向也與整體板塊規劃保持一致。

根據規劃，水西村（水西片）改造規劃研究範圍中，人口數量將由4253人增至28000人，片區將呈現“一心三片區”的空間結構，即景觀商業和社群服務中心，北、南、東三大居住社群，形成曲線變化的天際輪廓線和疏密有致的城市空間。

｜水西村舊改效果圖

進一步官方披露的完整規劃圖來看，水西片建設主要為住宅類商品房，8棟住宅樓中有6棟層高超過40層、2棟層高超過30層，普遍設計為“一層四戶”。毫無疑惑，光一個水西片舊改就能帶來大量房源入市。

同時，第三輪土拍中，知識城集團摘下的兩宗地塊，就在水西村隔壁，也將合計最多提供55。34萬㎡的住宅面積，三者疊加增加供貨面積達到了84。34萬㎡。

不要忘記，今年9月份，長嶺居板塊還有一箇舊村正在推進舊改工作。彼時，黃登社群公佈了舊村改造實施方案，成為長嶺居首箇舊改專案。雖然整體定位商業服務方向，但也有不少住宅面積供應。

目前，水西村和長嶺居周邊新樓盤競爭激烈，共有6個專案在售，價格區間在3。62至6萬元/㎡，包括科城山莊峻森園、佳大瑞園、星樾-山畔等。

問題來了，那麼新盤入市銷售，還有諸多在建專案和舊改專案在推進，長嶺居是否有那麼“魅力”，吸引足夠多的潛在購房人群來消化？

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文章來源：樂居買房