暴雷房企，福晟錢隆尚品，二手掛牌3.1W，怎麼看？

又刷到一個關於贈送案例的諮詢，正好來聊聊。從去年開始，閩系不少房企都暴雷，作為先驅福晟，不少專案也處於爛尾，其中閩侯的福晟錢隆樽品，還被質疑表演式復工。

當然房企這麼多專案，位於浦上大道附近的錢隆尚品，算是幸運的一個，

目前已經交房，二手也已經出現掛牌，下面聊聊。

專案情況

2016年11月，福晟以8。68億競得

宗地2016-20號地塊

，地價達到溢價50%的“限價標準”，並無償提供商品住宅10800平方米，

平均樓面價16379元/平。

2018年3月，專案上市，備案均價3。1W，要求捆綁精裝4K，

售價達到3.5W

，主打複式剛需產品，依靠高贈送做宣傳。

隨後由於房企暴雷，營銷也就暫緩，2020年對剩餘房源繼續銷售，小戶型精裝無須加價，

66平三房210W左右。

2021年底，專案對尾盤放出8折優惠，打出2。5W起的宣傳，89平米複式，

高層折後總價257W。

分析：對於專案而言，在樓市高峰末期上市，還是抓住了一絲餘溫，與當時不少專案一樣，優勢依然是高贈送，宣稱零公攤。

由於拿地配建，專案需要配建安置房，按目前的說話，

專案就是分棟安商房。

對於可售的5棟住宅，只有5號樓是主打平層產品，剩餘全部以複式為主，當然不管是複式還是平層，專案都存在較大的贈送。

由於專案去化週期偏慢，加上房企暴雷，對於一開始捆綁精裝上車的業主，即使還未交房，就已經註定跑輸鄰居。

從2018年高峰的3。5W，到尾盤8折，均價2。8W，4年時間，降價7K，比例達到20%，

如果再計算時間成本，跌幅預計達到40%。

當然對於當初上車的業主，本來2020年12月的交房時間，到了2022年6月，雖然延期1年半，不過如今面對房企其他專案，還在爛尾泥塘，也只能說對比之後也算安慰。

二手情況

目前二手平臺，掛出了4套房源，存在一定差異，均價3。2W左右。

分析：對於這幾套房源的掛牌，選擇單價最貴的3。6W那套看看，

戶型89平米，複式，總價329W。

從佈局來看，當初作為新房的時候，

宣稱89四房

，使用面積110平米，最終交房之後，看到結構是，三房都做不到，

只能做成了闊綽兩房。

此時再看看二手掛牌，單價3。6W，總價329W，買一個兩房複式，佈局還非常奇特，可以說即使目前贈送還沒有爭議，這樣的產品也註定難賣。

當然為何這套掛出這樣的單價，預計可能是當初高位購入所致。

作為這套案例的對比，其他三套的掛牌相對趨於理性，比如110平米，高層，單價3。2W，總價355W，對於這個平層產品，同樣存在倒板贈送，透過贈送做到四房，同時客廳空間較大。

當然目前市場，

這樣的贈送，最怕的不是城管，而是比城管還可怕的世茂業主。

假如按二手均價3。1W，看看專案保本情況，如果是2018年3。5W精裝上車，4年半時間，算上辦證等，20%計算，

保本價4.2W

，很明顯目前不止沒保本，

還低於當初的購入價。

如果是2021年底上車，按8折2。8W均價計算，半年多時間，算上辦證，對比目前二手掛牌，

不止保本，還賺錢了。

戶型分析

對於專案而言，雖然專案不大，不過戶型倒是很多種，簡單看看：

86平米複式

：贈送近兩個臥室，一個衛生間，雖然是定位四房，實際也就做三房，與弘府類似，對於這個佈局，整體來說算比較方正，在專案同面積裡面，算上較優的一種。

101平米複式：宣稱5房，跟上述二手的89平米做四房類似，實際只能做三房，南北不通透，加上佈局其他，略顯一般。

115平米複式：贈送一房，做成四房結構，餐廳、廚房都偏小。

這也是專案複式產品的共性，基本就是房間空間不錯，由於複式，衛生間都做到3個左右，雖然有倒板贈送，不過由於佈局都不方正，很多功能區也無法改造，導致部分功能區略顯緊湊。

這樣的特色產品，在以往可能有較大吸引力，不過如今隨著市場越來越多89三房兩衛，三開間朝南等出現，可以說小戶型複式，吸引力也在下滑。

除了複式產品外，專案的平層，重點都是主打小戶型多房，從贈送來看，66、74都是贈送廚房，82平贈送臥室，從佈局來說，雖然也不是目前市場主流，但是對比複式產品，整體來說更優。

不過從贈送的風險來看，目前複式室內倒板，相對風險小點，而對於平層的贈送，基本就是採光井等，風險較大，加上贈送的還是這種功能區，如果真的出現問題，那就是毀滅性的問題。

盤點總結

專案位於浦上大道南側，距離5號線550米，距離萬達700米，可以說配套加持度不錯，加上小戶型透過贈送做多房，確實有自身的優勢。

雖然優勢明顯，不過對於專案而言，存在安置房，以及大部分複式產品佈局和設計都很一般，加上不少業主還是高位上車，目前來看，較長一段時間都無法回到當初的購入價。

對於樓盤的業主，從目前持有成本來看，尾盤上車的業主很明顯優勢強於早期業主。

對於期房也是一個思考，時間成本並不低，加上在未交房前，還會伴隨著房企自身的風險。

對於車位，早買早享受，晚買享折扣。

那對於期房，會不會是

早買沒享受，晚買更折扣。