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廣清城際不可能“地鐵化”,廣佛地鐵進度慢

由 房天下 發表于 旅遊2022-08-16
簡介但投資佛山樓市,必須要有宏觀大視野,單純跟規劃走,未必高效(比如佛山新城)珠江新城地價僅2

清遠會建地鐵嗎

作者: 鄧浩志

文|鄧浩志

廣清城際不可能“地鐵化”

這個討論源自於地鐵18、22號線北延段規劃帶來的想象。因為廣州地鐵18號線預留了廣清城際聯絡線接入條件,但我提醒注意幾點:

1、 廣州往北有白雲、花都等大量自己的土地可以開發,這個片區無論是人口與產業的密集程度都不高,廣州往北並不著急“外擴”。

2、 清遠並沒有吸引廣州同城實現同城的資源,清遠對廣州而言,基本就是旅遊資源,更適合作為廣州的“後花園”。廣州沒有迫切需要往北和清遠同城,這點和廣佛同城有著根本性的差異;

3、 從操作層面考慮,清遠的財政不支援其修建地鐵。以清遠的人口量,也不會獲得中央支援其修建地鐵。如果清遠沒有地鐵,就談不上接廣州。而所謂的清遠“地鐵化”要麼是一廂情願,要麼是地鐵接廣清城軌的偷換概念。

廣清城際不可能“地鐵化”,廣佛地鐵進度慢

說兩句關於佛山地鐵

前幾天和朋友交流,他們說在佛山某些部門裡,“牙齒當金使”已經成為了一個梗,一個關於佛山地鐵修建速度和通車時間的梗。內容甚是幽默。

在7月20日,廣東省發改委正式批覆佛山地鐵4號線一期工可報告。根據此前官方迴應,工可獲批後將迅速推進初步設計及後續階段工作,爭取及早開工建設。這算是一個非常難得的好訊息。4號線終於有進展了,當地樓市有機會了。但從經濟效益角度考慮,接三水明顯沒有什麼迫切性,明顯只是為“促融合”。

按照之前的計劃,佛山地鐵4、7、11、13,還有2號線二期都會全面上報並儘快動工。當時看到這條新聞,我和很多人也是激動了好一陣子。而規劃就更厲害了,還有5、6、8、9、10、12、14、15、還有橫跨佛廣莞的28號等一大堆線路。但其實佛山至今只通了1號線,而廣州7號線西延線最新又說要年底才試執行。除了地鐵,還有可以看看佛山機場那個漫長的計劃,感受一下佛山在大基建上的速度。

說這些不是要笑話誰,而是想說,像佛山這種已經GDP過萬億的大城市,如果旁邊站著個巨人(廣州),在規劃上還真不宜以自己為中心展開藍圖。最高效的做法應該是把自己放在大灣區“生態圈”中尋找好定位之後,再鋪開規劃的藍圖。

這個話題很大,在這不容易也不便展開,我就拋磚引玉。但投資佛山樓市,必須要有宏觀大視野,單純跟規劃走,未必高效(比如佛山新城)

珠江新城地價僅2。88萬/m?

7月12日,珠江新城A4-3地塊,最終被合景以199296萬元的總價成交,摺合樓面價約28800元/㎡。珠江新城?2。8萬/m的地價?這個標題夠嚇人的,要知道佛山平洲地價都快2。3萬,但其實這塊地並沒有想象的那麼好。

1、地塊是商辦性質,和住宅地塊價值本就差一大截;

2、廣州330新政後新拿的商辦地塊已經不能做小公寓專案了(南站某盤例外),所以同樣是商辦用地,之前某大開發商拿的珠江新城地塊,最終做了公寓的專案,和這個只能做商辦的也是沒法比。逼近類住宅產品的售價還是比商辦要高。

3、地塊有自持要求,這才是最致命的。根據競買條件,地塊未來產業方向須符合廣州市天河區天河中央商務區總部經濟和現代服務業產業發展方向。且專案建成後,競得人自持物業不得低於專案計算容積率總建築面積的50%。這裡面有指定產業方向,本身就有難度。而且需要自持50%。在當前“三道紅線”政策壓力下,房企普遍資金緊張,每家都在爭取儘快銷售實現高週轉,沒有幾家可以把錢壓在不動產上。光這一個政策就嚇退一大批房企了。

所以,這次罕見的珠江新城的地塊出讓,雖然價格便宜,但壓力也是巨大。

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