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舊改,有人歡喜有人愁

由 舊改說 發表于 旅遊2022-08-12
簡介這還是我所說的比較正常預期情況,實際現在的廣州舊改的政策更迭得比較快,等待週期很可能不需要那麼久了,好日子快要來了比較要命的是,等待了十幾年拆遷,隨著廣州房價的暴漲,我這位朋友現在已經換不起房子了

琶洲塔公園怎麼去

舊改,有人歡喜有人愁

前言:

天下熙熙皆為利來;天下攘攘皆為利往。舊改,實則是一個多方瓜分蛋糕的利益博弈過程,既有多方共贏的,也有愁白了頭髮的。

文章開始,先講一個我朋友的真實故事。

2001年左右,朋友買入了廣州黃埔區石化大院的一套63平小兩居,當年買入價只有十幾萬。這個戶型目前的成交價是190萬,均價2。9W左右,從這個角度來說他當然是大賺特賺,畢竟房子價值翻了十幾倍。

石化大院建於1976年,這是廣州石化集團的房改小區,黃埔最大的房改生活區,部分樓棟老舊,品質很差,早在2003年左右,石化大院附近的文衝村開始收集舊村改造的意願。

從那個時候起,舊改的傳聞時不時的傳來石化大院,我朋友自然喜滋滋地期待拆遷。

我去過朋友家5。6次吧,石化大院是開放式小區,小區環境還可以,不過樓齡看起來真不敢恭維,樓盤外觀看起來比實際年齡還要破敗,房子是筒子樓的格局,有些戶型糟糕,有些戶型迷你客廳大居室,兩邊不通風,還有一個房間是暗房,沒有窗戶的,可以說居住品質比較差。

我勸過好幾次讓朋友換房,但每次朋友都說,馬上要拆遷了,還買什麼房,拆遷賠付比例至少拆一補一,到時再花錢買點面積,換一套九十平左右的多好。

從09年開始,時不時地,朋友都有最新訊息告訴我,有說要拆遷的傳聞

這樣一年年過去了,朋友信心十足的等了十幾年。

這十幾年間,廣州房價漲了不知道多少倍,我這位朋友結了婚也生了子,孩子已經讀小學了。

因為不買房,朋友用手裡的錢前後換了兩輛車,家庭消費不低,還經常旅遊。但直到今天,一家三口仍然蝸居在這套破敗的小房子裡,等待傳說中的拆遷。

我幫他算了算,朋友今年四十五歲,假如小區舊改前期基礎資料調查工作進展順利,一年到兩年的時間

再假設小區的拆遷補償安置協議簽約進展順利;三年內就能完成;然後開始拆遷和新建,等待回遷一般需要三年的週期,1+3+3=7年,也就是說,等朋友住上新房,已經52歲了。

我這位朋友,26歲住進石化大院,28歲開始等待拆遷,經過漫長的26年,一直等到52歲,終於住上了夢寐以求的新房子,而他人生中最有價值的二十幾年,都搭在了這套破房子裡。

這還是我所說的比較正常預期情況,實際現在的廣州舊改的政策更迭得比較快,等待週期很可能不需要那麼久了,好日子快要來了

比較要命的是,等待了十幾年拆遷,隨著廣州房價的暴漲,我這位朋友現在已經換不起房子了。

有多少人因為輕信拆遷的概念,把全部積蓄扔了進去,被套牢了大半輩子,愁白了頭,大好年華付諸於此。

再講個廣州舊改的往事吧,

遠在1998年的時候,廣交會定址琶洲,琶洲村田地被徵,村民“洗腳上岸”,平均每戶領到了20萬元徵地補償費用。

當時,作為中國一線城市之一的廣州是外來打工者的淘金地,五湖四海的人來到這裡闖蕩,成了琶洲村民的契機。這些補償款,後來都成了一幢幢四五層的出租屋小樓。

“握手樓”大多四五層,每層四五十平米。除了一二層村民自己居住外,其餘的樓層全部隔成獨門獨戶的單間或一室一廳,每戶租金四五百塊錢。那一個月下來,一棟房子月租金收個幾千塊甚至幾萬塊,美滋滋。

琶洲漸漸地被密集地建滿了這種“握手樓”,“洗腳上岸”的農民們,就這樣從種田改為種樓了。

2008年,政府在琶洲主導了一場徵收拆遷。為了修建琶洲塔公園,政府拆掉了琶洲塔周邊150多戶。每個村民收到了120平米上限的住房賠償,和4500元每平米的貨幣賠償。

那個時候,有幾戶農民本來不在這次拆遷範圍內。他們到處找關係,也要被拆掉——他們成功趕上了這班列車。

但一年之後,這幾戶農民就後悔了:

因為琶洲之後的改造主體,從政府變成了保利地產

2009年10月,琶洲村專案土地掛牌。摘牌企業是保利地產;

2010年3月,保利進駐琶洲村,開始動遷。

琶洲村 成了廣州第一個企業主導改造的城中村。

保利主導的動遷,拆賠標準顯然要比政府主導的動遷高很多。琶洲村聯社黨委副書記徐志恆說,只相差一年,2008年政府主導的琶洲塔公園拆遷,每戶村民相比少了1000萬補償。

保利也是摸著石頭過河。這是他們第一次接手整村改造專案,懵懵懂懂的他們,剛開始是完全不知道中國基層社會里的利益糾葛、階級碰撞。

2014年10月,6000多套回遷房透過搖珠形式回到琶洲村村民手裡。

琶洲村2000戶村民,平均每戶約3套房產。

最多一家人分了60套房子。按現在6萬多一平米的房價算,身家至少一個小目標了。

舊改,有人歡喜有人愁

現在的開發商,寧可去遠郊或者三四線城市高價拍地,或者去啃城中村舊改或者廠房改造,也堅決不再碰紅本房舊改了。

舉個例子:

若小區有個城市更新小組在村裡租個辦公室,拉個橫幅宣傳舊改

小區就立刻炸開鍋了,全體業主奔走相告:我們小區要被拆遷了(發財的機會來了)!各種拆遷業主小聯盟對於房企來說都是難啃的硬骨頭,拆遷聯盟商討共同提高房價,加裝電梯之類的騷操作,小區所有二手房報價一夜之間大漲。

舊改拆遷補償的概念經過房地產中介的層層渲染,很多人高位接盤,高價入坑,自認為買到手第二天就啟動拆遷,賠付新房,拿到大筆補償款,一夜暴富。

殊不知,

房企覺得既然這麼難,那乾脆不改咯!

已經打算放棄掉這裡了,耗個幾年再說,反正也用不了多少成本。而接盤俠們,不知道要被套多少年了。

是什麼,減緩了廣東舊改的進度?

早在2009年底發文的《關於廣州市推進“城中村”(舊村)整治改造的實施意見》中,曾提出“力爭用10年時間基本完成本市在冊的138條‘城中村’的整治改造任務”,其中的52條全面改造的城中村則力爭用3至5年的時間基本完成改造任務,至今,

能完全完成的專案寥寥無幾。

舊改的進度之所以這麼難,最核心的一點,就是圍繞在:

土地

二字。中國的土地太過於稀缺,尤其是城市的土地太稀缺,增量土地開發逐漸往存量市場開發。

舊改這個大蛋糕一切的利益爭奪點,全部圍繞在土地上的錢、房、物,相互纏繞,互不讓步。

前段時間老朱寫過一篇

廣州舊村改造流程解讀

一箇舊村改造專案在順利的情況下週期就如此長,如果遇到的專案權屬複雜,又或部分村民不願意配合改造工作,那完成動遷回遷工作遙遙無期。

目前舊改專案週期長,不確定性大,專案是否盈利,專案進度是否能順利推進下去,政策的變動對該專案的影響,一切未可知。

實事求是地說,拆遷村民、投資客們

看待舊改拆遷是需要看清現實,理性對待。

舊改專案

拆遷簽約、專案立項、基礎資料調查、用地報批、稅務籌劃、前期初步研判經濟測算怎麼做?

如何解決舊改專案上的難題,如何

把舊改專案的週期縮短一半,

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