寫在2022年的購房建議

3月13日，“阿里裁員”、“騰訊裁員”的話題相繼上了微博熱搜。

有傳言稱，騰訊阿里等網際網路巨頭會在未來幾周進行大裁員。騰訊預計裁員 10%～30%，阿里裁員30%。

同時近期中概股、地產股票暴跌。

近期黃奇帆聊房地產的“十大拐點”又登上熱搜，雖然不完全認同，但是一城一策比不過用腳投票！個人總結如下：

一、

總人口

在減少；

二，中國的城市化率已經到了65%。

三，中國的老齡化在加深，去年已經到21%，預計2035年會到30%以上。

四、到去年為止，中國房產商手中造好的一年以上沒賣掉的房子有6億平方米，我們一年房地產建設量也就17億平方米，庫存積壓，會造成新房需求大幅萎縮。

五、整個中國城市人均住房面積2000年後達到了50平方米，全世界發達國家人均50就是天花板；

六、指標是年度房地產建設量，2000年是1億平方米，到了2010年10億，到了2016、2017年17億， 20年翻了四番，17億

什麼

概念？中國造了全世界的一半！

七 ，中國的土地價格和房產的價格20年翻了四番。

八、危舊房改造和舊城改造，大規模的舊城改造也差不多了，沒有這個需求了；

九、城市的學校、醫院建設也到頭了；

十、中國的房地產商負債率都到90%的天花板了。

在人口老齡化、經濟下行形勢下，中國經濟陷入區域性“滯漲”階段，融資、期貨、境外債暴雷不斷，堅持房住不炒模式下，房地產市場出現下行，但對於整體形式房地產仍然是對抗通脹的必要手段。對於改善使用者，既保障資產增值、舒適健康、區位優勢、彰顯身份；對於剛需而言，既要教育、交通配套適配，又要資產保值。在如此市場行情如何選擇合適房產是我們必須面對的問題。

出生人口比例創新低

老齡化水平較高

整體而言，可以參考我的上幾篇文章對於核心資產、核心區位以及城市發展模式的判斷方法，整體而言就是不確定性中的確定性；近期國家統計局資料顯示，2月份一線城市商品住宅銷售價格環比上漲二三線城市環比持平或下降，

一二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅回落或持平，三線城市同比下降

。

新房價格指數

二手房價格指數

就目前形勢而言個人認為：

1。有規劃但落地難度大、房價又被炒高的各種新區新城，或者進度緩慢的城中村舊改專案謹慎參與，風險較大；

2。合作專案，多家地產聯合開發專案，造勢較大，但是後續落地追求利益最大化，很容易一地雞毛；

3。部分暴雷房企的期房，當前民企融資困難，這些專案就不要買了，因為能不能兌現，未來的變數很大。

4。城市規劃如地鐵、重大專案落地位置未在區位內，無整體規劃的位置。

5。對於學區要求的購房者，帶有教育集團的謹慎，後續很有可能冠名**名校會取消風險。

6。地產人聯合恰飯的中介、自媒體、公眾號等，利用資源和資訊的不對稱關係，以達到洗腦的目的，越是網上宣傳越多的樓盤越要謹慎。

前一篇文章寫的濟南TOD模式，為什麼看好幾個片區，主要在於產業、學區、規劃聚集且人員熱度高的成熟片區。這個時候買房，品牌就要適當傾向於能夠兜底的國企和央企，部分穩健的民企也可以買；城市及區位選擇主要看人員流動，整體城市是淨流入還是淨流出。

而區域要留住人，必須具備三個要素：

（1）擁有發達的產業經濟和教育配套；

（2）交通方便、商業配套齊全，基本衣食住行及輕奢消費得到滿足；

（3）社群管理水平也是衡量人口吸引力的一個重要指標；

地產行情是不是已經發動？地產行情本質上分為三種：

1。存在較大利益優勢，自發搶購房產以獲取相應利益，如因限價與周邊價格形成價格倒掛，這種專案無論新房還是二手房一定要謹慎，如前期上海某二手樓盤搶購價格。

2。開發商著急回款，大規模打折促銷導致區域性樓盤熱銷，如恆大暴雷前的房子3折銷售，風險巨大，需要看開發商基本面（難度很大），目前這些房產很難再交付了。

3。城市整體市場較好，一種是城市化率不高，處於城鎮化改革快速上升期，另外一種是整體城市經濟形勢處於快速上揚階段。

就目前市場而言，第三種的城市較少，目前來看只有區域性熱盤，沒有出現大範圍的熱盤，“房住不炒”依舊是主流。

今年國家發改委提出，要堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。

而這也是自1998年房改以來，24年頭一次國家發改委喊話買房。或許是在不確定性中買優質資產的最好時機。

在當下，優質資源為第一要務。市中心地標景觀房、高新產業聚居區住房、優質學區房、重要交通樞紐附近的房產，仍具有良好的保值升值效能。其他的大盤小區、缺少亮點的房源，就要謹慎再入手了。同時對於城市的選擇，城市在上升還是退潮也至關重要，一線城市，二三線核心區域將會競爭激烈。