債務展期，這些地產商憑什麼？

文/樂居財經 魏薇

在流動性壓力面前，不少房企試圖透過以新換舊來降低債務違約風險，以時間換取空間。

不過，能讓債權人同意併成功展期的，並不算多。

這與房企提出的展期方案、追加質押增信措施等大有關聯。

5月30日，金科股份釋出公告稱，已與債權人協商一致，

“20金科03”債券成功展期。兌付時間調整為自2022年5月28日起的12個月內，定期兌付本金，直至第1年末累計付清本期債券全部本金12。5億元。

此方案較最初提出的展期15個月縮短了3個月時間。

在增信方面，金科股份將新增天津天湖南苑及天湖廣場專案70%的股權、長沙金科集美天辰專案30%的股權及前述股權對應的全部收益作為質押增信。

據悉，“20金科03”由金科股份發行，發行規模為12。5億元，票面利率為5%，起息日為2020年5月28 日，債券年限4年。在回售日前5天，金科對該筆債券進行展期。

展期的談判是一場發債方與債權人之間的博弈，並不是所有的展期方案都能獲得債權人的透過，因此而造成實質性違約的房企不在少數，如花樣年、當代置業等。為保證展期順利進行，甚至有房企老闆親自上陣提供擔保，展現誠意。

金科不逃廢債

金科股份表示，當前只是

面臨階段性的流動性壓力

，展期是為了尋求債務與生產經營之間的平衡，確保公司生產經營的平穩推進，確保債權人、投資者、業主及員工利益不受損。

未來一段時間，金科將把“保交付”作為第一要務，主動擔當，“不躺平”。隨著融資性現金流流出缺口逐步縮小，金科將把更多的資金運用在專案，確保金科產品力兌現不打折、專案交付不打折、業主利益不受損、金科品牌不受損。

為了解決流動性壓力，金科正在從多個渠道進行努力。

除了與AMC、合作方、欠款單位進行緊密溝通，推動資產盤活方案外，金科股份還積極引進國資戰略投資者。

此前有市場訊息稱，重慶市政府對金科集團制定了相關紓困措施，其中包括牽頭重慶國企與金科股份就入股事宜進行談判。

另一方面，金科緊抓市場逐漸回暖的契機，推進銷售的進行。5月以來，簽約、回款均明顯上揚。據金科方面初步統計，截止5月24日，認購金額環比4月同期增幅48%，簽約銷售金額環比4月同期增幅超50%。

在保證資金流動性的同時，金科將降負債作為重點工作之一。2021年以來，金科累計完成了公開市場債券兌付12筆，兌付金額超137。64億元。2021年大幅壓降有息負債規模，較2020年6月末最高峰值壓降規模近300億元，2022年一季度繼續壓降有息負債規模至約726億元。

債務展期的“成功決”

對房企來說，債務展期方案主要包括延期支付利息、延期支付本金、增加擔保措施等，展期期限多為6個月至2年。展期支付安排上，部分房企選擇在展期期末一次性兌付本金或利息，也有房企選擇在展期期間分次償付本息。

利率方面，多數仍按債券原票面利率計息，利隨本清。有部分房企為展期債券增信，如由公司股東或實控人提供擔保，將專案公司的股權進行質押，如金科、融創、龍光、富力、奧園等。

去年下半年以來，包括陽光城、融創、富力、恆大等在內的多家房企展期成功。

其中，陽光城林騰蛟和融創孫宏斌兩位老闆親自上陣，為展期債券提供個人擔保。去年11月，林騰蛟為陽光城的美元債展期提供個人全額擔保。今年4月，孫宏斌為“20融創01”提供不可撤銷的連帶責任保證擔保，擔保範圍包括債券本金、利息、罰息、違約金及中信建投證券股份有限公司為實現債權而發生的所有其他費用。

另外，在3筆ABS展期談判過程中，奧園增加了專案擔保。

不過，也有房企在尋求展期的過程中盡顯“硬氣”：要麼打折兌付，要麼展期。2021年12月15日，富力對一筆將於2022年1月13日到期、本金總額為7。25億美元的美元債提起要約回購。為此，富力提供了三個方案：以票面價格的83折回購債權人持有的全部票據；以票面價格回購債權人持有的50%票據，另外50%展期半年；展期6個月。

但無論是選擇前兩者中的任何一個方案，票據持有人都被視為同意把票據的到期日延長至2022年7月13日。今年1月5日，以83折兌付7。25億美元債的方案獲得了債權人71。69%的投票率支援。

文章來源：地產K線