真沒想到，一塊磚能讓我家房子貶值

我有一個習慣，

三不五時地看看房

，也不記得是從什麼時候養成的。

每次看房，都有新的發現，比如最近一次看新房，樓盤銷售這樣說：

我們外立面材質，用的是

玻璃幕牆

，只有一線城市的高階住宅才會用玻璃幕牆~就衝我們用這麼高階的材質，就能看出我們房子品質好，這房子未來肯定會升值……

單單根據外立面來判斷住宅高檔與否，未免太過武斷，我是這麼膚淺的人嗎？

但

不同材質的外立面，確實存在較大的建設成本差異

。

很多時候，高階的外立面飾面材料，確實能

帶來更好的視覺效果，提升整個樓盤的質感

。

圖源：住範兒自攝

那外立面到底能不能影響住宅的升值潛力呢？

當然能！

對於任何一個建築/建築群來說，外立面都是能出圈的地方

。

樓盤的條件，諸如居住是不是舒服、園林環境是不是美觀、物業水平到不到位之類，除了業主自己，其他人並不知道。

能讓人遠遠就能看到的，就只有外立面。

圖源：住範兒自攝

因此，我們可以大膽地設想一下，在一定程度上，

外立面決定了樓盤在非業主們心裡的地位

。

而且，外立面出入家門都能看到，

也影響著居者的心情

。

下面，我們就根據住宅的發展歷程，來

說說不同外立面的優缺點

。

砌塊磚牆、磚混結構

上世紀七八十年代，城市裡還沒有高樓林立，大部分人都住在多層住宅裡。

這個時期的住宅大都比較簡陋，樓梯踏步高度不均勻，屋內是水泥地面。

外立面乾脆沒有飾面，

建築外牆直接作為建築外立面

。

建築為

砌塊結構，如紅磚牆、灰磚牆

，外立面磚牆

既是建築的承重結構，也是圍護結構

。同時，

磚的顏色、形狀大小、水泥砂漿都會露出來

，成為外立面裝飾。

這樣的房子，能蓋4層就已經算是超級高樓了。

圖源：蜂鳥網 @hansbash112

清水混凝土

建築出現的比砌塊建築稍晚一些，也是

直接裸露，和外立面裝飾合二為一

。

現在，一提到清水混凝土，很多人會想起

安藤忠雄

。

圖源：六甲山集合住宅 安藤忠雄

其實過去我們的多層住宅，這種外飾面也很常見，只不過不是為了美感，而是為了節約

▼

這兩種做法，現在都不太常見了。

畢竟，這兩種做法的缺點都比較明顯，除了

沒有飾面過於樸素，還沒有保溫層

~這個經濟和住宅設計都比較落後的年代，已經過去啦！

這個時期的另一種常見建築，是

磚混結構

。

外立面大面積是磚，也能看到圈樑

的，就是磚混結構建築了。

它出現的時間，在砌塊和清水混凝土兩種建築之間，私以為這種圈樑和紅磚的搭配，還挺好看

▼

這種結構

適合6層以下建築

，造價較低、耐久性也不錯，至今在農村自建房中依然比較常見。

塗料、真石漆

塗料

是最早出現的外飾面材質，相信很多城市裡長大的80後、90後，小時候都經歷過市容改造，其中的一個專案就是住宅外牆粉刷。

原本破敗的外牆，刷了塗料之後，氣質立刻不一樣~

外牆塗料的基料主要以有機材質為主，可以透過改善基料的效能，增加裝飾效果、增強耐久性。

最初的塗料比較普通，耐久性也不好，需要每隔幾年重新粉刷。

圖源：網路

隨著技術不斷迭代，塗料對抗環境汙染、紫外線、風吹雨淋的

效能得到改善

，許多外立面飾面為塗料的住宅，歷經10年依然如新。

除了

耐久性的改良，塗料的裝飾性也在不斷進步

，各種顏色、質地的

真石漆

，層出不窮。

真石漆外飾面

▼

圖源：住範兒自攝

外牆塗料的

材料價格低、施工成本低、安全性高，施工簡單效率高

，至今依然住宅外立面材質中，佔有非常重要的地位。

尤其現代高層住宅增多，

幹掛石材、面磚等材質有掉落風險

，即使是高階住宅，也重新開始使用裝飾效果較好的塗料。

面磚

面磚

外立面，是用

貼上瓷磚的方式，把小規格的陶瓷面磚貼上在外立面上

。

我們大家都知道，

瓦工比油工貴，瓷磚比塗料貴

，所以，面磚外立面的成本自然是高於塗料的。

在挑選二手房的時候，面磚外立面住宅的品質，很容易顯現出來。下圖是北京大興建成於2007年的某小區，2015年時，面磚就已經脫落了不少。

每一層都掉，無一倖免

▼

圖源：住範兒自攝

附近另一個小區，遠觀還好，湊近看區域性掉磚也挺醜的

▼

圖源：住範兒自攝

同樣是面磚外立面，下圖這個建成於2009年的石家莊某小區，至今依然鮮有掉磚。用這麼近的鏡頭懟上去都沒有破綻，質量很良心了~

圖源：住範兒自攝

掉磚影響的不僅僅是顏值，還有安全。

圖源：網路

關於面磚掉落的新聞屢見不鮮，於是相關規範也不斷升級，例如下面這個地方標準：

距離室外設計地面的建築高度為24米至60米的外牆面，限制採用貼上面磚；距離室外設計地面的建築高度為60米以上的外牆面，禁止採用貼上面磚。

幹掛石材

幹掛石材

飾面，

透過金屬掛件將石材固定於建築物外牆

。

人造大理石、花崗岩

等石材比較常見。

還有

矽酸鈣板

也可以幹掛，適合營造現在流行的極簡建築風格。大熱的

巖板

，也被幹掛在一些高階別墅的外立面。

幹掛矽酸鈣板外立面

▼

圖源：網路

幹掛石材最大的優點，就是耐久性好，

裝飾效果高檔，且多年過去顏值依舊

。

幹掛石材節點 示意圖

▼

圖源：網路

但是，這種施工工序之下，

幹掛石材+金屬掛件的厚度達到150mm

，比較浪費空間。

現在，開發商為了提高住宅品質，有時會在

底層使用石材，高層使用真石漆

。

玻璃幕牆

看了這麼多種外立面材質，終於輪到

玻璃幕牆

。玻璃幕牆在開篇就提到了，一個

樓盤銷售把它當作賣點力薦，還說房子會因為這個外立面材質升值

。

圖源：融創北京壹號院

下面我們就首先來說說，它到底有沒有這麼厲害！

以全玻璃幕牆住宅、

重慶玖熙臺

為例，我們可以看到，它顏值非常高。

輕盈的整面玻璃，柔和的反光

，一看就是高階住宅沒錯了。

相應的，玻璃幕牆的造價也是相當高，大概

是真石漆外立面的約10倍以上

！

圖源：重慶玖璽臺

其實玻璃幕牆雖然在住宅上不常用，但

在商業體、辦公樓卻並不少見

。

這種材質只有特別大的體量才容易出效果

，在很高或者很寬的建築上，可以展現出驚人的顏值。

但前提是建築表面要平整，平整的表面會讓玻璃看起來更完整

▼

圖源：住範兒自攝

普通住宅中，客廳、臥室、廚房、洗手間每個空間進深面寬不一樣，都不在一個平面上，用玻璃幕牆好像並不匹配。

如果非要用玻璃幕牆，那

代價就是，200㎡+的房子，還只能單面採光

▼

圖源：重慶玖璽臺戶型圖

玻璃幕牆的缺點也非常明顯，如果

不經常清洗就很容易髒

，大家日常看到的明亮大氣的寫字樓，都是定期有人清潔才能保持美觀的。

把高空清潔作業的費用分攤到每個業主頭上，是一筆不小的開銷。

高空清潔作業

▼

圖源：網路

玻璃幕牆還會造成

光汙染

；大面積玻璃的使用，室內節能無法保證；如果用節能的low-e玻璃，可能又會

影響室內顯色性

……

所以我認為，除非有不可複製的自然資源，

大幅面玻璃讓美景盡收眼底，這是玻璃幕牆最大的優點。

但是，如果像是我看的那個樓盤，內陸城市、老城區位置，既沒有稀缺的自然景觀，也沒有繁華的都市窗景。

在這樣的地方使用玻璃幕牆，真是有點費力不討好了！

幹掛鋁板

鋁板質量輕、強度高

，物理化學效能也非常能打：

保溫、隔熱、防滲透

皆強於其他外立面材質。

鋁板的

質感也非常高階，耐久性也好，顏色幾十年都不變

。

相應的造價也較高，

幹掛鋁板大概600-1000元/㎡

。

著名豪宅上海湯臣一品就是鋁板外立面

▼

圖源：湯臣一品

鋁板的

可塑性比較強

，和真石漆、石材結合，可以得到更多不同效果。

北京的

首創天閱山河

，將鋁板和真石漆結合，打造出輕盈靈動的外立面~窗戶也巨大，可以想象，它居住舒適度肯定是一流的。

圖源：首創天閱山河

住宅外立面

不能只看飾面

外立面影響著住宅的品質，可不僅僅體現在飾面的材質上，還能透過它看出許多建築設計階段的問題。

有些設計是表面功夫，有些設計卻經得起仔細推敲。

關係到房子住起來舒不舒服，才是實實在在的問題，這裡主要提示大家注意以下兩點。

腰線層，給住戶帶來困擾的

面子工程

建築腰線，是一種裝飾，能讓外立面看起來更有層次感。但它卻會給腰線層的住戶帶來困擾，

要麼遮擋腰線上面一層的窗戶，要麼影響下面一層的採光。

為了讓外立面看起來更美觀，犧牲掉一整層房子的舒適度，腰線層的存在真是好一個沙雕！

腰線遮擋窗戶

▼

圖源：知乎@冷眼看地產

腰線影響下層採光

▼

圖源：知乎@楊仔理念

總之，如果你正在選房，

千萬要避開腰線層

。

位置、面積等條件允許的話，直接選沒有腰線層的樓盤，因為這樣為了面子而給業主帶來困擾的做法，就體現了開發商的不專業~

畢竟，已經出現了顯而易見的缺陷，從建築質量到水電細節，還能新否信得過，也是個未知數。

不選它，就是為未來入住之後避坑。

窗戶佔比

反映出室內採光和視野

和“看到腰線層就躲”不同，看到窗戶佔比大的房子，要趕快下手！

《住宅建築規範》中規定，臥室、起居室（廳）、廚房應設定外窗，窗地面積比不應小於1/7。

窗地比

，指的是窗洞口面積和房間面積的比值，考量的是採光和舒適度。

現在

很多高檔樓盤，都在想方設法地增加窗戶的面積。

圖源：洋房姐姐

玻璃幕的外立面統統是玻璃，這並不實用，但若是玻璃無限大，就能改善採光，讓窗外美景盡收眼底。

在樓足夠高，可以一覽眾小；或者，窗外是不可複製的景觀~這些時候，只有大窗戶才能與之相配。

把

窗戶加高加寬、所有窗戶都做成落地窗、全明戶型

……這還不夠，很多高階住宅甚至推出

270°全景陽臺

。

不誇張地說，地產界的內卷，就在窗戶面積上。

世茂北京天譽

，就是一個很好的例子，看外立面就知道是高階住宅，

窗戶不僅多且大，還帶拐彎

。

圖源：世茂北京天譽

這就讓

室內擁有長度在10米以上的超大L型窗戶

，住在這樣的房子裡，CBD的繁華景象，就是你的私享景觀。

圖源：世茂北京天譽

最後總結一下，如今的住宅，確實可以從外立面看出小區的定位：

普通住宅

常用

塗料

，價效比高，裝飾效果也可圈可點，耐久性也不錯。剛需的小夥伴可以權衡配色、肌理效果等方面酌情挑選；

高階住宅

常用

石材、鋁板

，可以長久保持美觀。

搭配大窗戶又沒有腰線，才是居住品質的保障

，這樣的房子，二手轉手也大機率能保值升值；

玻璃幕牆

只有在景觀特別優秀的地方，才值得用，不然犧牲一部分舒適度得到無意義大窗戶，有點浪費。

一斑見豹，看了這篇之後，大家在挑選房子時，也可以從外立面的角度，判斷住宅售價是否與品質匹配~

以上，就是關於

住宅外立面

的選擇指南，如果你覺得有用，不妨點個

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