物業應該“全面取消”嗎？

8月31日，住建部部長王蒙徽在演講中提到，住房發展取得巨大成就，建成了世界上最大的住房保障體系。2019年，城鎮居民人均住房建築面積達到39。8平方米，農村居民人均住房建築面積達到48。9平方米。而40年前，我國城鎮人均居住面積僅為3。6平米，缺房戶達869萬，占城市總戶數47。5%，農村人均居住面積僅為8。1平方米。這些資料說明我國在城市建設上取得了亮眼成績，人們生活居住的環境也越來越好。但與此同時，在城鎮化程序不斷推動下，兩個很現實的問題也不容忽視：

第一，房價逐漸走高，百姓買房難度越來越大。

不可否認的是，當前許多熱點城市的房價水平已經與當地居民收入水平脫節。從“房價收入比”來看，根據諸葛找房4月份釋出的房價收入比調查研究顯示，2020年監測的重點100城市平均房價收入比為13。2，深圳以48。1的房價收入比居首。但值得注意的是，按照國際標準，房價收入比合理區間為3-6，48。1意味著以當地居民的工資收入而言，需要不吃不喝48年才能買得起一套房。

第二，隨著房地產市場的不斷髮展，生活質量與環境參差不齊。

我們常常會看到這樣的訊息：開發商偷工減料、買賣房產虛假廣告、租賃房屋剋扣租金、物業收費不透明等，這些都是我們生活中可能會遭遇的事情，特別是城鎮化程序進一步推動下，過去大家自行管理的“院子”如今也全部變為了高層住宅小區，曾經自發組建的居委會如今也變更為專業的物業服務人員，我們也不可避免地會與物業打交道。

但隨著時間的推移，越來越多的業主都不滿意當前的物業服務。前不久有個機構做了一個關於小區物業服務滿意度的調查，累計回收問卷3500份，結果顯示：對於當前物業滿意的業主佔比不到10%，“不滿意當前物業服務”佔比高達81。6%，這些不滿意的業主中，建議“取消物業”佔比更是達到85%以上。事實上，最近幾年，隨著樓市中物業相關問題曝光越來越多，有關“取消物業”的呼聲也越來越高，究其原因，主要有四個方面：

1、利用業主公共區域盈利。

一般來說，物業管理的小區常常會出現這樣幾種情況：對於業主閒置的公共區域，物業會將其作為公共停車場，讓外來車輛停車並進行收費。小區電梯投放各種廣告，甚至在小區大門口加裝顯示屏投放廣告。小區內部放置各種廣告牌等等。這些行為極大地影響了業主的生活，並且既然是小區的公共區域，那麼收益就應該歸全體業主所有，但真實的情況往往是進了物業自己的腰包。

2、收費標準不透明、胡亂收費。

全國36個城市普通住宅物業服務費平均價格的監測資料顯示，物業費用也在穩步提升，由2019年初的0。98元提升到2020年8月份的1。06元。但真實的情況卻是，許多小區的業主繳納的物業費用往往會高出不少，由於缺乏統一的標準，因此物業可以自行決定增加物業費用，假設一個小區有2000戶家庭，戶均面積100㎡，那麼物業費每增加0。5元，就能多收10萬元，也是一筆不少的數額。此外，業主繳納的物業費用，其用途也完全沒有公示。

3、由“服從者”變為“管理者”。

按照常理來看，物業與業主的關係原本是服務與被服務的一方，業主花錢圖的就是享受更好的生活，但根據很多小區真實情況來看，物業只有在催繳物業費用的時候才能夠見到人影，對於沒有及時繳納物業費的業主甚至採取“斷水斷電”的方式催繳。而業主有問題找物業的時候，卻總是找不到人，或者遭遇物業一拖再拖，往往都是業主自行想辦法解決問題。

4、影響將來房價出售與出租。

關注房價的朋友都知道，一般來說擁有一個品牌物業的小區，其房價往往會比周邊高出10%~20%左右，這也是許多開發商銷售新房時的賣點。但反過來看，如果一個小區的物業服務很差，並且壞聲譽傳出去的話，對於小區整體的房價都會產生影響，未來無論是出租還是出售都會遇到困難。筆者記得2019年的時候看到過這樣一則新聞，南京某小區，因為物業管理差導致三個月沒有一套房成交，而且房價還比對面小區的房價低了1萬元/平米。

因此，為何取消物業的“呼聲”越來越高，答案就很明顯了，站在業主的角度來看，自己花錢享受不到應有的服務，並且公共資源被侵佔，生活品質下降，甚至未來還會導致住房貶值，出租和出售都受到影響。根據中國消費者協會發布的《國內部分住宅小區物業服務調查體驗報告》來看，消費者滿意度和現場體驗得分均比較低的水平：保潔、綠化、秩序、維修滿意度分別為57。34、65。17、62。76、62。48。

物業該全面取消？迴應來了！

許多業主都認為，物業就應該全面取消，由業主自行管理，像過去一樣，不僅錢能夠花得踏實，鄰里之間的關係也會更融洽一些。但也有人持反對意見，他們認為如今小區規模與過去完全不同，缺乏相關的專業管理技能難以管理整個小區，此外儘管很多物業都存在問題，但也不排除一些表現優異的物業。對於這個問題，官媒新華社主辦的《半月談》，其中有一篇文章也給出了回答：

雖然有關取消物業的呼聲不絕於耳，但在沒有找到更好的替代服務方式之前，物業還有存在的價值和必要。

由此可見，短期內物業取消是不可能的。不過對於物業來說，完全沒有必要沮喪，文章開頭提到的新聞釋出會中上，住建部副部長倪虹提到了相關的問題，明確表示：“

開發的偷工減料、買賣的虛假廣告、租賃的剋扣租金、物業收費不透明等，這些都是人民群眾反映的房地產市場的一些問題，這些問題都事關人民群眾的切身利益”。

並提到了7月13日住建部會同8部門印發的《關於持續整治規範房地產市場秩序的通知》，目的就是希望

透過三年的時間，實現房地產市場秩序明顯好轉。

3項“新權益”業主們需知曉，還將獲得一筆長期收入？

2021年1月1日，《民法典》正式生效，作為“社會生活的百科全書”，其中自然也提到了物業相關的問題，對於業主來說，新增3項“新權益”，同時還有望獲得一筆長期收入，需知曉：

1、業主有權更換物業

根據《民法典》第二百七十八、二百八十四條規定：

對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。此項為業主共同決定事項，應當有2/3的業主共同參與表決，且同意的人數超過50%才可以取消。

由此可見，業主能夠有權更換當前物業，比較人性化一點在於，需要有2/3的業主參與，並且同意佔比達到一半以上就能取消，這樣能夠有效排除大部分問題物業，也不會“誤傷”表現好的物業。

2、物業費用透明化

《民法典》第九百四十三條規定：

物業服務人員應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費專案、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開並向業主大會、業主委員會報告。

也就是說，未來物業需要公示收繳物業費用去向，讓業主明白自己的錢花在了什麼地方，也能夠有效避免物業亂收費的情況。

3、不得暴力催繳物業費用

正如上文提到的一樣，一些小區收取物業費用的時候會比較極端，採取斷水斷電的方式來逼迫業主繳納物業費。因此新規規定物業服務人員也不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催繳物業費。

此外，業主還有望獲得一筆長期收入。

根據《民法典》的相關規定，物業利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本後，屬於業主共有，這也就意味著未來業主將獲得一筆長期收入，僅僅需要支付一定的“打工費用”給物業。

無論是從高層迴應還是新規來看，都證實了短期內物業不會“全面取消”的事實，但隨著一系列新規出臺後，物業亂象必然會得到整治，而真正表現優異、為業主服務的優秀物業能夠保留下來，無論是對於已經買房的家庭還是即將買房的剛需來說，都是一個不折不扣的好訊息。

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