崛起的浮山後，追高的青啤靜瀾山！

青啤與地產八字不合。

這是業內的一句俏皮話，將因果迷信化，匯入青啤的跨界窘境。

俏皮話把握不好分寸感，就會從幽默變成促狹。

不過用在青啤身上卻有一種很奇妙的感覺，因為青啤做地產，差的就是分寸感。

青啤的分寸感

2021年底的青島第三次集中土拍中，青啤以14億元摘下浮山後一塊6。2萬平方米的商住用地。

這是沉寂多年後，青啤再一次復出青島樓市。

正值樓市萬馬齊喑，復出時機的選擇挺奇怪。

而這並不是第一次奇怪，2013年，青啤地產轉讓青島國旅聯合城發投資有限公司80%股權；2013年底，轉讓濟南青啤置業投資有限公司100%股權；2014年9月，子公司臨沂瑞坤置業有限公司在青島產權交易所掛牌轉讓；2015年底，轉讓青島宏基偉業投資有限公司100%股權，同時轉讓的還包括嶗山區的兩宗地塊使用權。

密集轉讓的原因，是收縮地產業務。

為什麼要收縮地產業務，各種說法都有，這裡不便揣測，但是時機顯然不對，因為就此錯過了隨後於2016年開始的狂飆行情。

時機不對的，還有浮山後。

作為浮山後起步時的主控人，青啤當時擁有天時、地利、人和，還有一腔凌雲壯志，但是經營一直乏善可陳。等到他們將浮山後像雞肋一樣拋棄後，城市發展的積累卻到位了，迸發出來的能量迅速將浮山後拉上風口，成為樓市翹楚。

每一次的選擇，在當時看起來都有充足的理由，但是把時間線拉長，和歷史的大背景一比對，發現都踏錯了節奏，卡錯了點。

一次踏錯節奏不奇怪，奇怪的是幾乎每次都錯，有時候會讓人忍不住想建議：命也太苦了，要不咱們換個行業吧？

可以肯定的是，青啤地產肯定不是有意為之，因為想故意踏錯，也踏不了這麼準，這麼巧。

唯一的理由，只能是分寸感出了問題。

興不知所興，low不知所low，問題就出在分寸感缺失上。就像有的人講俏皮話是幽默，有的人則是促狹，同樣的話獲得不同的效果，表面上看起來挺費解，實際上還是能力不足。何時講何時不講，何時進何時止，都是能力的一部分。

錯過的浮山後

浮山後在成為青島樓市頂流之前，和青啤的淵源極深。

上世紀九十年代初，青島隨著全國經濟一起開啟了澎湃如潮的大發展。伴隨著經濟突飛猛進而來的城市空間膨脹，使大量的土地和住宅新區湧現出來，亟待開發。於是代表青島市政府組織、張羅開發建設的青島市浮山新區開發指揮部從1992年開始深度介入城市更新程序，其下屬的青島市城市發展中心則主導開發了浮山後諸多小區的建設，在浮山後區域開發、儲備了大量土地，積累了廣泛的資源。

2006年夏天，浮山新區開發指揮部整建制劃轉青啤集團，與青啤集團原房地產公司合併，成立青啤地產。

不誇張地說，當時的浮山後不過是陪嫁給青啤地產的一份嫁妝。

但是，彼時青澀未褪的浮山後顯然未入青啤地產的法眼，根本沒有引起重視，以至於此後的驚豔崛起過程，青啤地產幾乎全程缺席。

從時間線上看，浮山後的崛起是在2010年之後。此前，作為睡城的浮山後一直以價格窪地著稱，2010年的新房價格僅在萬元左右，吸引了很多剛剛畢業的來青大學生。

隨著這些大學生的聚集和需求的沉澱，大批基礎設施和商業配套開始富集，房價也開始水漲船高，到了今天，超過三萬的房價已是比比皆是。在這個過程中，遠洋、保利、魯信等等後來者都享受到了豐厚的紅利，只有青啤這個早行者，所得有限。

青啤地產錯過浮山後進階的紅利期，有歷史的原因。因為城市的發展需要時間，需求的積攢也不是一朝一夕能完成，只有時間點到了，時機也正合適，潛力才能兌現，頂流才能出道。離開時間和時機的加持，努力並不一定有成果。

也有青啤的原因，因為他們選擇：

離開浮山後，將精力投向了青島之外。

臨沂之爭

2010年，青啤先是在濟南拿了一塊地。

這塊位於濟南東部新城奧體片區核心區域的地，西臨奧體西路東臨龍奧大廈，總佔地面積5。68萬平方米。

但是不知什麼原因三年沒有開發，2013年底轉讓給了濟南本土房企銀豐地產。

此後，青啤地產先後進軍棗莊、臨沂等城市，總體來看，都不是很順利，在臨沂更是遭到了口碑大折損。

這個名為青啤龍悅灣的專案位於臨沂羅莊，是一個千畝大盤，在交付時遭遇業主們強烈質疑。從質量到承諾再到整改，買賣雙方的衝突頗為激烈，對峙的言論遍佈網路，引發眾多關注，其中不乏“滑鐵盧”、“洋房不如還建房”等衝擊力強勁的詞語。

從對峙的陣容來看，站在青啤地產對面的有業主，有大量的自媒體，也有大眾網臨沂這樣的主流媒體。拋開是非不論，青啤地產在臨沂開發的這個專案惹了眾怒是不爭的事實。

一個專案的口碑做到這個程度，無疑是不成功的，對於青啤這樣的大品牌，說是敗走臨沂也不為過。

省內這一圈走下來，青啤地產的收穫看起來不夠豐腴，甚至還敗了不少口碑。

於是又回到青島，選擇從浮山後再起。

而此時的浮山後，遠非當年陪嫁時的黃毛丫頭，隨著人口激增，以及教育資源的昇華和商業的崛起，已經成為了青島的活力中心，說是挾一城繁盛也不為過。

好一派物是人非。

追高的靜瀾山

說回到去年底花了14億在浮山後拿的那塊地。

專案起名為青啤靜瀾山，包括11棟住宅、3棟寫字樓以及商業街，坊間傳出的訊息是8月底開盤，價格在35000元/㎡到38000元/㎡。

專案所處的滁州路，是近期浮山後的熱點。從黑龍江路與滁州路的路口出發，一路向東，先後可以看到金地華章、國泰華府、金茂府悅府、青啤靜瀾山、金茂府、紫樾尚府等六個在建專案。

其中，金地華章高層均價35000元／㎡，小高層均價40000元／㎡；國泰華府的均價約33000元／㎡；金茂府悅府高層均價33000元—34000元／㎡，小高層均價36000元—37000元／㎡；紫樾尚府起價32000元／㎡，均價37000元／㎡，帶裝修交付。

既然大家“一路相伴”，互相比較就是必然的。在眾多的優劣評述中，有專業人士將青啤靜瀾山稱為“打光板”，意思是給其他專案添光增彩。

為什麼會給其他專案添光增彩？來看看理由吧。

首先是硬傷，專案位於土坡之下的窪地，夏天擋風還潮溼，住起來舒適度不夠；

其次是戶型奇怪，140多平的戶型卻做了一個狹小逼仄的廚房，兩個人在裡面無法轉身，很多人現場看完之後的第一反應，是設計師從不做飯；

第三是配置三千多平米的人才公寓，混居帶來的圈層干擾，令人擔憂。

其他還有一些問題，比如相當比例的房子是裝配式，精裝用材沒有亮點等。

而且青啤地產在青島多年，開發的青啤花園、青啤家園、酒香苑、頤山源墅、青啤TAHA時區等專案，也都沒有給市場留下深刻的印象，打造產品的能力和對細節的把控，都在中線以下。

如果還要堅持35000元/㎡往上走的價格，想來是會令“一路相伴”的其他樓盤笑出聲的。

可能也是感受到了市場的殘酷吧，最新的訊息是青啤靜瀾山將開的兩棟樓均價在3。35萬元/平方米左右。

這個價格是高了還是低了，只有等市場去檢驗了。

古詩有云：此情可待成追憶，只是當時已惘然，就是原來對我愛理不理，現在讓你高攀不起的意思。

不知道再入浮山後的青啤地產，能否高攀成功。

要不，還是先把分寸感找回來吧。

文/花滿樓

編輯：周道