最高法改判●抵押權人怠於行使抵押權相關權利不具有排除執行權能

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本篇是案例分析文章總第65篇

主題是案外人執行異議之訴第37篇 之房產第26篇.

法條適用：《執行異議複議規定》第28條，

《民法典》物權篇第四百零六條

第三百一十一條

當事人中：

綠色字跡為案外人執行異議之訴被告或原告方，結果是勝訴。

黃色字跡為第三人，或者是原告亦或者是被告。一般是被執行人

紅色字跡為案外人執行異議之訴被告或原告方，結果是敗訴。

提出問題

購買在建房屋時被“抵押”的情況屬於生活中一種常態。源於發商資金存在不足的情況。希望透過將來的待建工程來獲得銀行資金的扶持及流水。符合當下經濟運轉的常態模式。

但問題的關鍵在於當購房買受方支付了房款。因種種原因源於不動產沒有辦理登記時會產生許多糾紛。很有可能被銀行（或其他金融機構，資產管理公司）的抵押權所限制。此時依照《執行異議複議規定》第28條尋求保護，排除執行權能是很可能被駁回的。

為此，不動產建設開發商總是讓房銀行出具可以銷售的“承諾函”，承諾該房產在抵押的情況下可以進行合理的出售，資金賬戶打入銀行指定的賬戶。這種情形符合一般社會交易習慣。

但問題又出現新的情況？如果此時擁有抵押權的銀行轉讓自己的抵押權。擁有受讓權的第二手，第三手是否可以以對前手的“承諾函”不知情或者表述撤銷自己做出的承諾函為理由。對抵押的房產申請執行許可時，那麼房產的買受方如何尋求救濟？

今天我們就透過最高人民法院的一則改判案例，來一探究竟。

裁判要旨

對不動產擁有抵押權的第一手，第二手，第三手的權利人。在不動產房款可以進行收取時，源於沒有采取必要監管手段對收款採取必要措施予以保障，在抵押權即將滅失或者受損的情況下，進而對前手做出的可以出售該不動產的“承諾函”，不以知情為理由，轉手申請法院許可執行買受人的合法佔有的房產時，

源於抵押權利人怠於行使相關權利卻轉而繼續要求對案涉房屋行使抵押權，勢必影響已經支付價款的無過錯購房者的合法權益，有失公平。法院應駁回抵押權利人就案外人知道執行異議之訴的許可執行訴訟請求。

案例索引

①

2007年4月29日，

中坤錦繡（房屋出賣人）（案外人執行異議之訴一審，二審第三人）

與

北下關街道辦（房屋買受人）（案外人執行異議之訴一審原告，二審上訴人）

簽訂《商品房購房意向書》。

對於房屋抵押情況，該意向書寫明“該商品房在建工程已經設定抵押，抵押權人為

中國民生銀行太原分行（第一手抵押權人）

，抵押登記部門為北京市海淀區建設委員會”。

②

2012年6月19日，

中坤錦繡

將在A16樓具備銷售手續、網籤手續後，與

北下關街道辦

協商上述房屋的現房進行網上籤約。同日，

北下關街道辦

向

中坤錦繡

支付10309956元

③

2012年10月23日至2014年5月6日涉案18套房屋被抵押於

東方資產（第二手抵押權人）

2012年11月5日，

東方資產

向北京市海淀區城鄉建設委員會（房屋管理局）出具了《抵押權人同意抵押房屋銷售的證明》，同意

中坤錦繡

將由其開發並抵押給東方資產的海淀區頭堆村碧河花園一期A區A15、A16號樓的在建工程和現房全部進行銷售，涉案18套房屋包含在內。

④

2014年1月10日該宗財產被抵押於

華融公司（第三手抵押權人）（案外人執行異議之訴申請許可人）（案外人執行異議之訴一審被告，二審被上訴人）

，

2014年5月12日，

華融公司

向北京市海淀區房屋管理局出具了《抵押權人同意抵押房屋銷售的證明》，同意

中坤錦繡

將其抵押給

華融公司

的高梁橋斜街59號院5號樓抵押範圍內房屋全部銷售，涉案18套房屋包含在內。

⑤

2017年6月27日一審法院基於

華融公司

與

中坤錦繡

借款合同糾紛一案，作出民事判決，認定

中坤錦繡

以其名下地下車位為

華融公司

提供抵押擔保，並依法辦理了抵押登記。

華融公司

對涉案抵押物依法享有抵押權，還款項範圍內擁有優先受償

於2018年1月19日

華融公司

向一審法院申請強制執行。

⑥

2018年10月19日

北下關街道辦

對執行

中坤錦繡

名下坐落於北京市海淀區高梁斜街59號院5號樓404-421共18套房屋提出書面異議

⑦

2019年1月24日，

北下關街道辦

以

中坤錦繡

為被告起訴至北京市海淀區人民法院，要求確認其與

中坤錦繡

簽訂的《商品房購房意向書》。

2019年4月29日北京市海淀區人民法院確認

北下關街道辦

與

中坤錦繡

於2007年4月29日簽訂的《商品房購房意向書》及2012年5月13日簽訂的《協議書》為有效的

房屋買賣

合同。

⑧

2019年3月5日一審法院裁定駁回

北下關街道辦

的異議請求。

⑨

北下關街道辦

提起案外人執行異議之訴

法院判決

一審法院：天津市高階人民法院（2019）津民初59號

結果：駁回北下關街道辦的訴訟請求

理由：

1.北下關街道辦無權主張被拆遷人對拆遷補償安置房屋債權的物權優先效力。

《商品房買賣合同解釋》（2003版）（失效）第七條第一款規定：

“拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支援”。

2.北下關街道辦並不滿足《執行異議複議規定》第二十八條規定的情形。

①查封之前債權行為

北下關街道辦在人民法院查封涉案房屋之前已與中坤錦繡簽訂了《商品房購房意向書》與《協議書》，北京市海淀區人民法院作出的（2019）京0108民初14105號民事判決確認上述合同為有效的

房屋買賣

合同

②合法佔有

物業費繳費票據等證據，可以證明其在人民法院查封之前，已合法佔有不動產。

③款項支付

提供的房款支付證據，並不足以證明其已經全額支付了涉案房屋的房款

④未登記無過失

對於涉案18套房屋未辦理過戶登記的原因，北下關街道辦在簽訂《商品房購房意向書》時已明知涉案房屋上存在他人抵押權，但未對此履行合理注意義務，忽略了涉案房屋上他人權利的障礙，因此

對於房屋未辦理過戶登記存在過錯。

3.華融公司抵押權符合善意取得的構成要件，

因華融公司的抵押權已經被作為執行依據的（2016）津民初2號民事判決所確認，抵押權的善意取得問題已為執行依據法律效力範圍所及，

對於抵押權本身成立與否的爭議不能透過案外人執行異議之訴程式處理。

二審法院：（2020）最高法民終500號

結果：

一、撤銷天津市高階人民法院（2019）津民初59號民事判決；

二、不得執行北京市海淀區共18套房屋。

理由：北下關街道辦的權利可以對抗華融公司的抵押權。

《中華人民共和國物權法》（失效）第一百九十一條規定，

抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

《中華人民共和國民法典》第四百零六條

抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。

抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

①第二手抵押權受讓人同意房屋出售。

華融公司的抵押權來源於東方資產，東方資產2012年11月5日出具《抵押權人同意抵押房屋銷售的證明》，同意出售，其中包括案涉的18套房屋。

②本案申請執行人即第三手抵押權受讓人也同意房屋出售

東方資產的債權轉讓給華融公司後，華融公司也曾出具過同意出售抵押物的證明，該證明中更明確包括案涉房屋。

③第三手撤銷，基於債權債務轉讓，及真實意思表示，包括合同的相對性等原則，不代表第二手撤銷。

雖華融公司稱該證明已經撤銷，但因華融公司的債權來源於東方資產，其對東方資產曾出具過同意銷售的證明亦應是知悉並認可的。

④自行過錯自擔原則

雙方在抵押合同也已經進行了明確約定，但華融公司並未採取相應的監管保障措施，明顯具有過錯，應自行承擔因其過錯而產生的不利後果。

⑤事實狀態，權利人知悉

北下關街道辦與中坤錦繡系合法

房屋買賣

關係，已經全額支付購房款並已經佔有使用案涉房屋多年，華融公司在設立抵押權時對此是知悉的，且未表示過反對

⑥公平正義原則

華融公司怠於行使相關權利卻轉而繼續要求對案涉房屋行使抵押權，勢必影響已經支付價款的無過錯購房者的合法權益，有失公平。

實務總結

本案是不動產買賣，涉及銀行抵押及案外人執行異議之訴三個問題相結合的一個非常重要的指導性案例。

高階人民院在審理此類案件的過程中一般都是遵循法條去相對的套用。本案中高階人民法院所提到的三個論點其實按照常理來說不是都符合構成要件。

1。北下關街道在高階法院審理中提到了基於拆遷補償安置房屋債權的物權優先確認效力，來排除華融公司對該房產的抵押權的行使。

最高人民法院迴避了這個觀點的論述。最主要的原因在於

《商品房買賣合同解釋》已經被修改。原來的第七條已經失效。就該問題進行論證沒有任何必要。

2。天津市高階人民法院認定北下關街道辦不

滿足《執行異議和複議規定》第二十八條規定

①沒有辦理不動產登記

②沒有交過全部房款

。

最高人民法院迴避了第28條的判決性梳理。原因在於即使符合第28條的規定。如果完全認定華融公司的擔保物權的抵押權存在，北下關街道辦仍舊不能排除執行的權利。

北下關街道辦如果想排除執行只能依據《執行異議複議規定》29條，29條是為了保護生存住房物權請求權的權利人。北下關街道也無法獲得勝訴。

3。北下關街道辦所稱的抵押權並非善意取得如何理解？及就本案來說，抵押權的善意取得是否可以透過案外人執行異議之訴程式處理？

一、首先是善意取得的概念和構成要件是怎樣規定的？

概念：

善意取得，是指無權處分他人財產的財產佔有人，將其佔有的財產轉讓給第三人，受讓人在取得該財產時系出於善意，即依法取得該財產的所有權，原財產所有人不得要求受讓人返還財產的物權取得制度。在現代商品經濟高度發展的社會，善意取得制度既是適應商品經濟發展的交易規則，也是物權法的一項重要制度。

《民法典》

第三百一十一條【善意取得】無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意；

（二）以合理的價格轉讓；

（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

受讓人依據前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求損害賠償。

當事人善意取得其他物權的，參照適用前兩款規定。

構成要件

①

出讓人

是無權處分人。如果不是無權處分人，不構成善意取得

就本案案情事實來說，華融公司的前兩手出讓人都是有權處分人。

②受讓人是

善意

的

這一點沒有問題華融公司確實想購買此債權

③以

合理的價格轉讓

。

買賣帶有一定風險的債權是社會經濟運作的一個高階階段。如何評價以合理的價格轉讓確實存在一定的爭議，但就風險問題的話，價格適當的較低的價格也能獲得法院的支援。

④不動產一定要

登記

。

這個華融公司也進行了抵押權的變更登記，沒有任何問題

綜上，華融公司，確實不符合善意取得的認定標準。

所以天津市高階人民法院就本案事實是否可以認定“善意取得”確實存在法律認定錯誤。

二、但高階人民法院駁回了北下關街道辦就抵押權本身是否成立的爭議，採取愛外人執行異議之訴程式處理的訴訟請求。這個是對的。

最高人民法院的判決思路及理念

案外人執行異議之訴通常情況下對爭議焦點屬於非此即彼的狀態。法院在審理過程中不適用調解。所以在審理過程中，證據非常重要。案件事實認定對案件審理和法律適應非常重要。同時，最高人民法院也基於案外人執行異議之訴的特殊性也指匯出以下原則：

生存優先原則，

利益平衡原則

；

公平正義原則

法定優先權原則

順序排位原則

我們可以理解本案為

公平正義原則

在案外人執行異議之訴中的適用。

就具體的本案，抵押權與動產買受人之間的就排除執行異議爭議好前面的文章也有分析。愛情雖然與本案略有不同，但實質是一樣的。法院的判決結果也是統一的。，我把這個連結放在下面。有興趣的朋友可以一併閱讀。

最高法●普通消費者購買具有抵押權的房產怎樣排除被執行的權能

關鍵詞

案外人執行異議之訴 善意取得 債權資產轉讓後，前手的約定繼續有效