房企今年要還債近萬億！許家印“不賤賣資產”，誰敢跟？

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房企3月、4月及7月的到期債務規模均超千億，賣資產是來錢最快的方式，問題是，市場上接盤者有多少？

本文由無冕財經（wumiancaijing）原創釋出

作者：陳欣苗

編輯：陳澗

設計：嵐昇

實習生：羅婉兒

房企賣資產自救這條路，越發難走。

2月14日，針對多箇中介在微信朋友圈轉發“上海佘山世茂深坑酒店現報價22。5億對外出售”一事，世茂集團闢謠，稱會進一步平衡資產持有量，部分資產有處置計劃。

無風不起浪。從去年11月危機顯現後，世茂便忙於自救，資產出售是其中之一。今年1月底，世茂超700億體量的資產被擺上貨架，上述上海深坑酒店便是其中之一。近兩個月來，世茂已透過資產出售變現約90億元。

而今在地產圈，兜售資產已不是什麼新鮮事。

“資產處置被提到很高的高度，很多房企專門成立了資產處置部門。”

一位知情人士對無冕財經（ID：wumiancaijing）研究員表示。

只是，不同於以往好行情時，房企能變賣家當渡過難關。當下的房企資產出售行情，有餘錢的買家並不多，出手亦謹慎，交易耗時長、壓價明顯。有網友調侃稱，“等魚死了再低價買”。

對於急於變現應付短債的房企而言，出售資產籌資這條路徑，正變得困難。

資產賣掉了多少？

去年下半年開始，出險房企紛紛出售專案紓困。與過往為轉綠檔而零星出售不同，這次被置上貨架的資產，體量大，種類多。

據樂居財經不完全統計，去年下半年至今，

房企處置事件超120起，已售、待售資產已超3200億元量級；

資產型別除了地產專案之外，涉及文旅、酒店等難盤活、週期長的資產專案，以及一些燒錢的多元化業務。

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房企資產處置情況，圖片來自樂居財經。

有明確資產清單出現的是佳兆業和世茂，僅是這兩家，待處置資產總值就超千億。

去年11月4日， 佳兆業公佈了資產處置清單，涉及深圳18個專案，總貨值達818億元，面積逾144萬平方米，而後又將處置專案數量增至25個，當中有10個深圳舊改專案。

世茂的待售資產包體量亦很大，涵蓋34個重點專案，業態包括酒店、商業、辦公、住宅及城市綜合體，當中不乏上海核心位置的商辦、廣州已處於利潤分配階段的住宅專案等核心資產，總資產價值超700億元。

此外，融創、奧園、雅居樂、中南建設、禹洲地產等，均在進行資產處置。

龐大的債務面前，這些房企急於將資產兜售，意圖快速回籠資金堵債，但目前來看效果並不明顯。

整體上看，直到去年末，才陸續有成交資訊出現，資產變現效率低，規模不大。

比如已暴雷的佳兆業，去年11月、12月，佳兆業接連處置了4處資產，涉及交易金額超124億元，但扣除各種融資成本及其他費用後，

總回籠資金也僅有約18.5億港元，相比200億元規模的短債，仍是相形見絀

。上述資產清單裡的專案，則仍無交易資訊。

恆大更不用說，去年8月公告說要賣恆大物業和恆大汽車股權，10月，前者的買家合生創展攜超百億資金出現，市場一度認為該交易要成了，但後來還是黃了，原因是雙方在付款方式上有分歧。

不久前許家印放話“不賤賣資產”，這些資產看來也不容易脫手了。

不好賣，只能便宜賣

資金危機當前，手握千億、萬億資產的房企，開始發現變現艱難。

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2021年房企境內債務違約大增，圖片來自貝殼研究院。

業內慣將房企賣專案稱為“斷臂求生”，而今的情況已經是，

即便是斷臂求生，也不一定有人來救；有人接盤了，資產也多是折價，賣方議價能力並不高。

世茂、融創、奧園、花樣年、佳兆業等，均有這種狀況發生。

世茂已售的上海外灘專案，10。6億元的交易價格，較13。8億的報價，打了77折；此前20。86億元出售的香港專案，則錄得7。7億港元的虧損。

融創轉讓給首創置業的武漢江源專案和甘露山文創城兩個專案股權，未對外披露價格，但據首創內部人士透露，這筆交易以4。1折拿下。

再如佳兆業。上面已經說過，其25個計劃出售的專案，至今也沒啥確定性訊息。據財新援引業內人士稱：“佳兆業若想吸引買家，每個專案基本都要打折出售。”

“當下的情況，手裡還有餘錢的房企本來就少，市場上的資產卻越來越多，自然也越賣越不好。”一位業內人士對無冕財經（ID：wumiancaijing）研究員表示，從賣家端來說，到了要處置資產的地步，房企的現金流肯定不健康了，

因為急需現金，所以在價格的談判上缺時間，很容易比平時更低價賣掉，甚至賤賣。

現在零星完成的交易，買家多是國資，且不少買家本就是專案的合作方，標的也是單個專案，質量不差，且未出現資產包的交易，買家的謹慎程度可見一斑。

還有一個情況是，一些房企待出售的專案，本就情況不樂觀，這樣的資產自然難賣。

比如超融。據西政資本分析，爆雷房企的專案，有的已經超融，收購後的開發價值和利潤基本無法覆蓋已經產生的債務，其中深圳城市更新的專案收購尤為明顯，比如很多利益都已經由被拆遷方或者前期公司提前拿走。

至於商業、酒店、寫字樓這些需要大投入的重資產，要談成也沒有那麼容易，畢竟地主家也沒什麼餘糧了。

不賤賣，又能撐多久？

要說這一輪出清潮裡，人們最懷念的，莫過於曾壯士斷腕的王健林，以及馳騁於收併購市場的孫宏斌了，一個敢賣，一個敢買，且交易的還是百億級的資產包。

時過境遷，靠賣資產來度過難關，顯然沒那麼容易了。

“越不好賣，就只能越賣越便宜，就出現了不好賣又便宜的情況，

說到底是市場變壞導致的必然結果。

”上述業內人士對無冕財經（ID：wumiancaijing）研究員表示。

而今，出險房企們都在等，等行業信心的恢復。

只是這樣的等待，漫長，而被動。春節前後，政策面的回暖訊號越發強烈，卻也是惠而難實。

就拿融資端來說。中指研究院資料顯示，今年1月，房企整體融資規模同比下降七成，各渠道融資規模均同比大幅下降，單月融資規模同比連續11個月下降。而過往，1月是房企發債高峰期。

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房企整體融資陷入低迷。

於多數遭遇流動性危機的房企而言，接下來密集到期的債務，經不起這般苦等。

據貝殼研究院測算，

房企2022年內到期債券總額近萬億元，其中1月、3月、4月及7月的到期債務規模均超千億元。

僅是美元債，Wind資料統計，在2022年第一季度，國內房企將有185億美元的境外債到期，這一規模將創下自2015年以來的季度新高。

在債務管理上，目前，世茂、陽光城是比較好的範例，這體現在債務展期上。

比如世茂，2月10日，據財聯社訊息，世茂集團一筆2。02億美元分期付款，獲貸款行同意展期至4月底；此前的1月17日，世茂系關聯的兩筆ABS“平裕5優”和“鑫荃1優”，合計11。65億元，最終獲持有人同意展期一年。

另一個點則是，雖然當下資產難賣，但並不意味著這條路徑要被放棄。

“資產處置可以說是房企短期來錢最有用的手段

。如果資產優質，還是有市場的。負責的態度肯定是賣資產還債，能堵一點債是一點。” 上述業內人士對無冕財經（ID：wumiancaijing）研究員表示。

業內普遍認為，在這輪危機中，世茂在資產處置方面誠意更佳，擺上貨架的資產相對優質，這也是其頻有成交資訊出現的原因，目前已變現資產約90億元。

這時候仍然想起許家印對於賣資產這件事的發言，“不能依靠賤賣資產去還債務，否則資產賤賣完了也很難還清債務。”

“誰會願意賤賣資產還債？但現在多少房企的問題是能不能撐到是市場復甦，資產價格上行的時候。”地產經濟學家鄧志浩評論稱。

還是那句老話，關鍵時刻，出險房企的抉擇至關重要。