中南建設(000961.SZ)半年報：降負債、保交付、守現金流 三組關鍵詞穿越動盪週期

2022年上半年，在國內外局勢複雜多變的衝擊之下，各行各業無疑都度過了一個“艱難的上半年”。

此背景下，前期經歷過一波深度調整的房地產行業生存形勢也可謂是“更難了”。克而瑞資料顯示，2022年1-6月，百強房企全口徑銷售金額3。47萬億元，同比下降50。7%；權益口徑銷售金額2。43萬億元，同比下降51。2%。

而在房地產市場下行明顯、較為動盪之際，“求穩”也普遍成為當前所有房地產企業的發展共識。

8月29日，中南建設（000961。SZ）公佈了2022年上半年業績報告。財報顯示，期內，該公司實現營業收入為241。35億元，同比下降37。28%；歸屬於上市公司股東的淨利潤則虧損為16。15億元。

從上述財務資料來看，作為地產行業中的一員，中南建設似乎也不可避免地受到市場的影響，但對照行業整體下滑態勢來看，中南建設的表現不僅優於行業平均水平，還體現了一定的穩定性。

另外，尤值得一說的是，在這一份財報中，該公司現金流持續為正、資產負債結構大幅改善等表現也進一步顯露了公司的反脆弱能力和穩定性。而鑑於上述韌性的財務資料，不難看出，中南建設顯然已經“穩住了”。

事實上，“穩”字對於中南建設的發展重要性，中南建設自身也深諳於心。在翌日的業績釋出會上，該公司董事長陳錦石直言表示——“對於目前的中南建設，要穩字當頭，活下來。”

下面不妨透過這份財報窺斑知豹，在動盪的房地產週期中，中南建設究竟做了哪些努力促使公司顯現“穩健”發展特質呢？

現金流持續為正 築厚安全邊際

正所謂，手有餘糧，心中不慌。在當下動盪的房地產行業中，穩住現金流“活下去”才是一家房企能夠實現可持續發展的根本所在。

透過中南建設的財報來看，中南建設的現金流水平顯然也具備了這一可持續發展的關鍵基因。據財報資料披露，2022年上半年，該公司經營性現金流入為467。7億元，經營活動產生的現金流量淨額48。1億元，同比增加99。4%，並連續5年保持正值。

眾所周知，在行業下行、融資收緊的背景下，能夠實現現金流為正的房企並不算多，而像中南建設這樣能夠持續五年為正則恐怕更是鳳毛麟角了，這其中不僅體現了該公司難得的成長韌性，還為其積累了較強“進可攻、退可守”的業務開拓優勢。

另外，在透過加強現金流管理促使現金流持續為正的同時，中南建設亦透過大力最佳化資產負債結構，促使“三道紅線”指標持續改善。

今年上半年，中南進一步壓降有息負債109。4億元，下降幅度17。6%，超行業平均水平。得益於長期堅持不依賴有息負債的發展模式，公司有息負債餘額511。7億元，與經營規模比值繼續保持行業最低水平。其中短期借款和一年以內的有息負債合計194。9億元，比2021年末減少45。8億元。

而隨著該公司的資產負債結構進一步最佳化，中南建設的“三道紅線”指標也不斷改善——截至2022年6月底，公司淨負債率85。19%，比上年末下降7。58個百分點；扣除預收賬款後的負債率為79。10%，比上年末降低1。42個百分點；扣除受限資金後的現金短債比0。61，比年初增加1個百分點。雖然該公司三道紅線仍處“黃檔”，但結合行業背景來看，不斷縮小差距的指標亦體現了該公司積極最佳化的的發展效果。

基於上述，不難看出，透過加強現金流管理以及持續最佳化資產負債結構為公司可持續發展築厚財務安全邊際，中南建設的財務狀況在變得愈發穩健的同時，也進一步強化了公司穿越動盪週期的能力。

穩兌付 、保交付 增強市場信心

2022年上半年，在債券違約頻發、房企暴雷持續、多地出現停貸風波等情況衝擊之下，行業信心變得十分脆弱，甚至杯弓蛇影。

但即便如此，面對2022年這一波償債高峰——據Wind資料顯示，2022年是未來四年中房企償債壓力最大的年份，中南建設也並沒有讓市場失望，依然做到各項債務均如期償還兌付。

在在業績釋出會上，該公司董事兼總經理陳昱含，對於境內債，公司無一違約；對於美元債，公司持續推進交換要約，認真兌現承諾。

具體而言，3月份，中南建設如期支付“20中南01”、“20中南02”的年度利息，兌付回售的“20中南01”，合計9。21億元；4月份，兌付建銀6優A本息2。48億元；6月份，支付“20中南建設MTN001”年度利息和回售本金3。55億元。不止於此，就在中報釋出前三天，中南建設還支付1。83億元“20中南建設MTN002”年度利息及回售資金。

按時償債、如期兌付雖是公司義務，但在當前的市場行情下，像中南建設這樣各項均能夠做的如期償還兌付已十分難得。此舉，不僅極大地保住了公司信用，也進一步彰顯了公司的抗風險能力。

而如約償債兌付之外，中南建設也透過加快推動工程專案建設，用實際行動做到了“保交付、穩民生”。

截至6月底，該公司房地產板塊已累計交付57個專案，共計32849套房屋，根據媒體統計其交付總量位居全行業TOP9，公司多個專案交付滿意度達100分；此外，建築板塊多個重大工程穩步推進，如北京豐臺站周邊配套路網工程順利完成建設，杭州西站樞站站東疏解通道全面貫通等。

實際上，考慮到上半年動盪的市場行情，各大房企能夠實實在在完成“保交付”這一發展目標，都不是一件很輕鬆的事。在業績釋出會上，該公司董事兼總經理陳昱含亦直言表示對於“保交付”的重視——“上半年中南建設在保交付方面迎難而上，這一方面來自於對經營性支出的騰挪排序，另一方面也來自於現金流至上目標下的竭力創收”。

鑑於此可見，中南建設的“保交付”動作，不僅用實際行動詮釋了企業擔當，也顯示出公司的穩定性和反脆弱能力。

綜合上述穩兌付 、保交付這兩大動作來看，智通財經APP認為，這些舉動除了體現公司穩健的發展理念和較強的反脆弱能力之外，對於正在尋找度過行業下行週期的房企而言也提供了一些借鑑意義——在這個“艱難上半年”中，當很多房企還在為“活下去”焦頭爛額時，中南建設的透過穩兌付 、保交付，不僅向業主傳遞發展信心，也進一步提振了行業信心，從而顯示出頭部房企應有的擔當與責任。

業務佈局精、優、深 堅持差異化投資

雖說中南建設這一份半年報顯露了不少成長韌性和反脆弱能力，但中南建設並沒有止步於此，反而將把目光投向了更遠的未來。

一個比較明顯的例子就是，即便是擁有充裕的現金流，中南建設在房地產開發業務和建築施工業務上也並沒有盲目開工，反而是針對市場情況嚴格制定不同專案的施工進度，講究業務佈局的差異化優勢。

據報告顯示，2022年上半年，該公司新開工面積114。6萬平方米，同比減少78。8%，竣工面積346。1萬平方米，同比減少12。4%。與此同時，期內該公司全部開發專案為482個，在建專案規劃建築面積合計約2，659。2萬平方米，未開工專案規劃建築面積合計約1，045。0萬平方米，可竣工資源總面積3，704。2萬平方米。其中，一二線城市面積佔比約36%，三四線城市面積佔比約64%。

對於上述業務佈局，中南建設在財報中表示，公司將不斷完善聚焦長三角、珠三角以及內地人口密集核心城市佈局，適度增加一、二線城市的資源佔比，控制中小城市的單專案規模，提高週轉效率，加強運營能力。

而在業績釋出會上，陳昱含亦指出了“佈局靠近核心城市 堅持差異化投資”的佈局思路。

她表示，中南雖然佈局是三四線偏多，但主要還是佈局在長三角，且絕大多數的專案位於城市群的核心都市圈內輻射發展的受益區。在投資上靠近核心城市，但是不進核心的中心，這個一方面，就是的確在幫助中南迴避了高價地。另一方面，也確保了專案良好的區劃的基礎，就符合我們在差異化投資的發展戰略。

可以看到，在目前動盪的房地產市場中，中南建設上述合理的業務佈局，無疑將大大墊高中南建設的投資“安全墊”，進而為該公司可持續發展提供充足的底氣。

結合上半年資料可知，這一投資理念顯然也將生效了——上半年，該公司房地產業務合同銷售金額330。1億元，銷售面積267。6萬平方米。在銷售金額中一、二線城市佔比48%，同比略有上升。分割槽域來看，簽約金額最高的為江蘇98。82億元、其次為浙江68。65億元以及超過30億元的山東，主要位於城市群的核心都市圈內輻射發展的受益區。未來，合理科學的區域佈局或將還為公司後續業績的釋放帶來了確定性預期。

結語

縱覽中南建設這一份財報，不難看出，現金流持續為正，債務持續下降，結構不斷最佳化……種種韌性資料，無一不顯露該公司不僅活下來了，而且還正在向好的方向發展。

展望未來，中南建設董事長陳錦石在業績釋出會上表示：“行業當前還沒有觸底，預計還需要半年到一年的時間。在政府各級調控下，將來的房地產市場會更規範，發展會更穩定，不能再用以往野蠻式高速增長的觀點看待房地產。”對於公司目前的轉型升級進展，他指出，目前中南最大的成績就是能活下來，能抗風險、能防風險，把經營生產正常化。相信度過難關之後，公司的管控能力會更強，各項改革也將更到位。

而如他所言的那樣，隨著地產鬆綁政策加速兌現，行業逐步走過“最難時刻”，公司較高的財務安全邊際和科學化的投資佈局，無疑將為中南建設創造更大的成長空間。

本文源自智通財經網