別再“賭拆遷”了！住建部訊號：今年起，老房子將按“新規”辦

過去十年，全國平均房價已經由5032元/平，站上了“萬元”大關。對於有房者而言，這是名副其實的財富大增值。尤其是一線城市、強省會城市核心區域，過去十年房價漲幅甚至達到了10餘倍。因此有人不斷“鼓吹”，過去十年投資買房毫無疑問是全國少有的“暴賺”、“穩賺”生意。

數以萬計的早買房、多買房者，不僅輕易解決了居住問題，還順帶“躺賺”了百萬、千萬財富。這的確讓無數的普通人心生羨慕。

然而樓市中最讓人羨慕的卻是另一個群體，他們中的多數不僅輕鬆實現了“一夜暴富”，而且還擁有一個響噹噹的名號：

拆遷暴發戶

。尤其是在一二線城市黃金地段擁有大量土地的原住居民，透過拆遷就能輕而易舉獲得別人無法想象的財富——南方都市報曾經報道，深圳白石洲城中村拆遷，一夜就誕生了幾百個千萬富翁。其中有人更是分得15套單價5萬元一平的房子，補償款上千萬，房產市值加上補償款總額高達1。5億；新京報報道，2010年北京望京拆遷，有人就已經獲得了千萬補償款。

過去十年，為加快城鎮建設，全國都迎來了以棚改為主的舊城改造熱潮，尤其是2015年棚改貨幣化安置政策推出後，房屋拆遷以現金補償為主，很少進行實物安置。拆遷成本雖然提升了30%，但對應的老舊小區的居民的房屋補償款也支付得多了。

伴隨著全國拆遷如火如荼進行的，還有全國如雨後春筍般拔地而起的，專囤老破小“賭拆遷”的炒房投資客

——他們大量購買老城區老破小，不為居住，更不為房價上漲賺差價，唯一圖的就是老房子拆遷，然後坐收鉅額補償款。

有人會反駁說，老破小“賭拆遷”壓根就無利可圖。現實並非如此，老破小本身確實賣不上價，但是老房子拆遷參照的是同一區域二手房均價，這意味著即使是拆遷前一毛不值的老平房，一旦被納入拆遷，其價值將徹底爆發，尤其是北上廣深這樣的大城市，連“城中村”的老樓房都可以按照6萬一平的標準進行補償。

某種程度上來說，拆遷已經和“一夜暴富”畫上了等號，網路段子“拆字一噴，喜提大奔”，便是最好的隱喻。

尤其是一線城市城中村拆遷，動輒幾千萬、上億的補償金，更是讓無數人眼紅、羨慕。這麼看來，對於近年來房地產市場上湧現出了大量的大肆購買老破小“賭拆遷”的行為，我們也就不覺得奇怪了。

眾所周知，棚改拆遷是以改善老城區居住環境的國家重點民生工程。但隨著政策的轉變以及地方對棚改拆遷的盲目利用，近年來我們愈發覺得棚改拆遷已經背離了初衷

——這種模式不僅推高了拆遷成本，還在某種程度刺激地方“借棚改大肆發債”，更重要的是拆遷一夜暴富誘發了炒房投資客對老房子的投資炒作熱情，“賭拆遷”案例的不斷增多，便是力證。不得不提的是，隨著大城市“城中村富二代”不斷浮出水面，我國傳統被奉為上品的知識、學歷、艱苦創業等也變得一文不值。

不過，從2021年開始，我們要警告所有炒房投資客，別再“賭拆遷”了，根本原因是住建部傳來重要訊號：

從今年起，老房子將按“新規”辦——20年的老房子未來拆遷的機會越來越渺茫，取而代之的是4萬億舊改的登場。換言之，未來老房子將全面進行原地“舊改”工程。

不出意外，將會有大批的囤老破小“賭拆遷”者的暴富夢徹底破滅：

首先，2019年7月份，住建部副部長黃豔在國家政策吹風會上表示：“在未來舊城改造中，會避免一拆了之和大拆大建。”業內專家分析認為，這是住建部實錘，未來棚改拆遷將逐步停止，尤其是房齡達到20年以上的城鎮老舊小區，從2021年起，將全面推進“舊改”工程；

其次，過去兩年棚改全國開工總量僅525萬套，不足2014年-2018年總量的1/5。這說明一方面過去兩年的棚改規模在大幅縮減，另一方面棚改拆遷的階段性任務已經基本完成了。從住建部公佈的資料來看，未來5年全國仍需拆遷的老舊小區總量不及過去5年的1/10。再次證明了，拆遷將停止的說法；

再者，更具訊號意義的是，2020年初住建部王蒙徽宣佈“2020年是棚改’三年計劃’的’收尾之年’”。住建部一錘定音毫無疑問釋放了重要訊號：或意味著造福國人12年之久的“拆遷”將停止。當然我們這裡所說的“停止”，並非很多人理解的一套都不拆遷，而是指過去5年那種年開工總量超500萬套的大規模拆遷時代停止。事實上，拆遷不可能停止，畢竟每一天都有老房子在變得更老，而且全國每天也都會產生很多亟需拆遷的老房子。

綜上所述，不管是從棚改存量來看，還是從住建部層面釋放的訊號來看，未來5年舊城改造都不會再以棚改拆遷為主，取而代之的是4萬億“舊改”。所以我們警告炒房投資客別再“賭拆遷”了，因為“賭拆遷”獲勝的可能性越來越低，搞不好會被徹底套牢，畢竟絕大多數老城區老房子如果不拆遷，其市場價值並不算高，僅憑自身的價值提升，很難讓購買者賺到利潤。

此外，不能再“賭拆遷”的另一個原因是，即使未來老房子仍然會拆遷，但大機率也不會再延續“棚改貨幣化安置”政策。原因我們上面已經闡述過了：一則貨幣化安置成本太高；二則容易誘發投資炒作，不利於房地產市場穩定；三則國家在主動叫停貨幣化安置，核心原因是這種模式已經背離了初衷。

4萬億舊改新規下，20年的老房子或再次吃香？

舊改取代棚改，主要物件是2000年以前建成的老舊小區，而且一出手就是4萬億體量的鉅額投資。不得不說，雖然老房子“改造”的模式徹底變了，但是“新規”對於20年房齡的老房子仍然大有裨益——經歷一番徹頭徹尾地改造後，20年的老房子或再次吃香：

首先，新規明確未來5年將針對全國17萬個老舊小區全面進行三大內容改造，包括但不限於外牆粉刷、樓梯重新整理、水電路管道更換、加裝電梯、增設停車場、引進物業、增加便民服務等。如此精細化地改造，自然會對20年的老房子的居住環境和質感有顯著提升。不要忘了，很多老舊小區只是外觀老，但是地段、交通、配套等一點也不老。基礎條件改善後，老房子的其它配套就成了更大的加分項，或吸引來更多年輕置業者的青睞，屆時老房子將再吃香；

其次，科學調查證實，年輕人確實在被舊改後的高性價老房子所吸引。2020年5月份，貝殼研究院釋出的調查資料顯示，80、90後年輕人對改造後的老舊小區的接受度和好感度均有明顯提高：受訪的20000多網民中有45%的人表示“會考慮購買安電梯的老舊小區”。

正如我們第一條所言的，老城區老舊小區相對於很多“畫大餅”的新區，無論地段、配套，亦或是活躍度都不差，老舊小區只是因為年代久遠，設計、環境有所欠缺，但這些在高性價比面前又可以忽略不計。尤其是城市裡剛剛好能湊出購買老城區房子三成首付款的剛需，舊改後的老房子或吸引更多的年輕人先在此置業，哪怕是作為過渡，也是不錯的選擇。所以從這個層面來看，舊改後的20年的老房子也會再次吃香。這不僅對於老舊小區業主是好訊息，對於數以萬計的城市普通剛需購房者，亦是大快人心的好事。