港股年內最大IPO！萬物雲19日路演本月上市，會成為萬科的“解藥”嗎？

根據萬物云為公開發行針對香港市場的專場新聞釋出會資訊，萬科旗下物業管理服務商萬物雲預計於下週一（9月19日）開始正式IPO路演，在本月內完成上市。據萬物雲披露的資訊，此次發行規模預計8億-9億美元，將成為2022年至今港股市場規模最大的首次公開發行。

將物業服務分拆出去，並赴港上市，似乎成為了老牌房地產上市公司增厚收益的共同選擇。萬物雲雖然欲走出有別於其他物業公司的路徑，但從各類指標看，目前依然還是一家物業管理公司。那麼，如何透過提高企業的科技含量來增強公司的盈利能力和營運能力，是萬物雲上市後面臨的挑戰。

今年上半年實現收入143.5億元

9月16日，根據萬物云為公開發行針對香港市場的專場新聞釋出會資訊，萬物雲已完成招股書註冊，股票代號：02602。HK。

此次IPO吸引的基石投資人包括淡馬錫、瑞銀資管、中國城通控股以及旗下的中國國有企業混合所有制改革基金、潤暉投資、HHLR基金及YHG投資、Athos資本等，基石投資金額約2。8億美元。萬物雲預計在本月內完成上市。

萬物雲官網顯示，萬物雲前身為萬科物業發展股份有限公司，成立於1990年。2020年10月31日，萬科物業發展股份有限公司正式更名為萬物雲空間科技服務股份有限公司（簡稱“萬物雲”）。作為物業管理服務提供商，萬物雲的業務模式主要分為三大業務板塊：社群空間居住消費服務；商企和城市空間綜合服務；AIoT及BPaaS解決方案服務。

萬科於2021年11月5日正式公告，擬分拆萬物雲在港交所發行境外上市外資股（H股）股票並上市。今年4月1日，港交所網站顯示，萬物雲向港交所正式遞交上市申請。今年7月，關於分拆萬物雲境外上市的申請獲得中國證監會核准。9月1日，萬科分拆萬物雲境外上市透過港交所聆訊。

據港交所官網披露的萬物雲聆訊後資料集，萬物雲的收入由2019年的139。27億元增加30。3%至2020年的181。45億元，並進一步增加30。6%至2021年的237。04億元。

今年上半年，萬科半年報顯示，萬物雲實現營業收入143。5億元，同比增長38。2%。其中，社群空間居住消費服務收入80。8億元，同比增長34。8%，商企和城市空間綜合服務收入51。1億元，同比增長39。7%。

截至2022年6月30日，社群空間居住消費服務方面，萬物雲的合約建築面積約9。3億平方米，簽約管理的物業數目為4096個；在管建築面積約7億平方米，在管物業數目為3035個。商企和城市空間服務方面，截至2022年6月30日，其總合約建築面積約1。6億平方米，簽約管理的專案總數達1929個，而在管建築面積約1。4億平方米，在管專案數目達1706個。

聆訊後資料集顯示，於2019年、2020年及2021年，以及截至2021年3月31日及2022年3月31日的三個月，萬物雲的毛利分別為24。68億元、33。65億元、40。2億元，以及6。99億元、9。9億元。毛利的增長與收入增長相一致。

於2019年、2020年及2021年，其毛利率分別為17。7%、18。5%及17。0%。截至2021年及2022年3月31日的三個月，萬物雲的毛利率分別為14。7%及14。5%。

流動負債淨額由截至2021年12月31日的25。73億元減至截至2022年7月31日的18。36億元。

股權方面，截至最後實際可行日期，萬科企業及其各全資附屬公司擁有權益並有權行使本公司合共約62。89%的投票權，為萬物雲控股股東。

萬物雲招股書顯示，萬物雲計劃將此次IPO募集資金主要用於業務擴張，在全國範圍內推進“萬物雲街道”模式。部分資金會用於AIoT和BPaaS解決方案的開發，收購增值服務和上下游服務商，及吸納與培養人才。

萬科的新故事能講好嗎？

值得一提的是，萬物雲選擇上市的時點並非物業管理股估值高潮期。

對此，在今年8月31日萬科召開的2022年中期業績推介會上，有投資者提出“如何看待萬物雲上市時點以及估值是否會跟預期有所差異”的問題，萬科董事會秘書朱旭迴應稱，確實去年物業市場估值遠遠高於現在，但對萬科而言，推進業務分拆並不是以資本市場的市值視窗作為考慮因素。萬物雲無論在哪個時點上市對它而言都是一個新的起點，不是終點，“我們並不追求在行業估值頂點去上市，我們希望萬物雲能夠得到市場的理性估值。萬物雲具體的上市時間表，我們也會按時公告”。

同時，萬科董事會主席鬱亮補充迴應稱，萬科分拆物業上市，不是“賣豬仔”，透過好的價錢把它賣掉，是想讓它透過上市有更好的發展空間，所以短期市場的估值萬科不是最在意的，更關心的是透過資本市場來獲得更多的力量，支援它進一步發展。

另外，按照摩根士丹利9月15日發表的研究報告，物管股上半年業績出現分化，國企背景的物管股呈現穩定增長，而私企的物管股則表現疲軟。

摩根士丹利指出，物管股目前正處於歷史低谷，明年預測市盈率7。9倍，2021至2024年的盈利年複合增長率為16%。

摩根士丹利認為，物管股的股價短期內可能會繼續受壓，因為盈利仍在調整中，住房市場下行的連帶影響仍是需要關注的關鍵因素。但長期仍看好物管行業，因為商業模式的防守性未改變，相信在房地產市場穩定後，仍能實現良好的增長，偏好國企背景的物管股。

對於萬科來說，其股價連續3年下滑，為穩住基本盤，萬科急需透過講新故事來在資本市場獲取融資，於是，更名為帶有科技感的萬物雲就是順理成章的事情了。

不過，萬物雲雖然欲走出有別於其他物業公司的路徑，但從各類指標看，目前依然還是一家物業管理公司。那麼，如何透過提高企業的科技含量來增強公司的盈利能力和營運能力，是萬物雲上市後面臨的挑戰。

物業上市企業盈利能力分化

在樓市持續調控的背景下，房地產開發商急需尋求新的業務增長點，而細分領域物業服務行業萬億級的市場規模（據東方證券分析測算，到2030年，基礎物管物業市場規模達1。7萬億元）引發新的想象空間，越來越多的房地產上市公司開始透過分拆物業板塊上市的方式來拓展融資渠道。2018年，繼碧桂園服務（6098。HK）在港交所上市後，融創服務（1516。HK）、恆大物業（6666。HK）先後於2020年赴港上市。而今年以來，在萬物雲之前，金茂服務（0816。HK）也已經登陸港交所。將物業服務分拆出去，並赴港上市，似乎成為了老牌房地產上市公司增厚收益的共同選擇。

那麼，在萬物雲之前上市的那些物業公司，成績又如何呢。

根據choice資料顯示，2022年上半年，港股物業上市公司營收在10億元以上的有22家，30億元以上的有8家。其中，碧桂園服務以200。55億元大幅領跑，第二位雅生活服務的營收在76億元。

歸母淨利潤方面。在61家統計上市物業公司中，上半年歸母淨利潤在5億元以上的有約16家，佔比為26%。有19家上市物業公司歸母淨利潤增速在20%以上。

與往年有所區別的是，由於母公司、市場等多重因素影響，今年上半年不少物業公司都出現歸母淨利潤負增長的情況。choice資料統計，23家物業公司都出現歸母淨利潤負增長，其中包括融信服務、世茂服務、正榮服務、融創服務等在內的11家房企，下滑幅度均在50%以上。

今年以來，曾被視為香餑餑的物業股在市值、PE上都出現了較大幅度的回撥，其中也包括龍頭物業公司。去年7月，華潤永珍生活的市盈率高達113。8倍，近期已回落至34倍左右；碧桂園服務、旭輝永升生活的市盈率彼時也達到60倍以上，如今均已回撥至約不到10倍。

在行業整體回撥的趨勢下，去年還在盛行的物業公司大規模收併購行動今年已經較少出現。據中指物業研究院不完全統計，不含放棄或終止的收併購案例，上半年物業行業公開披露的併購案例近20宗，涉及交易金額80億元，較去年同期的40餘起、150億元大幅下降。

多位業內專家表示，從2022年物業上市企業半年報的情況看，多項指標的增速均值不如去年同期和去年年底。但未來行業的集中度還會提升，因為隨著行業內大型公司規模化運作，會更好地降低運營成本，調動更多的資源調配，所以在市場競爭方面更有優勢。

上游新聞綜合自澎湃新聞、地產資管網、新浪財經等