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買房路上的這些坑,你別踩!
新樓盤內部轉名可以嗎
以下都是真實經驗的分享,望認真學習,讓你買房路上少走彎路少踩坑。
這是拿鐵說房的第38篇原創
常見的買房問題
新手沒有買過房是非常糾結的,到底買還是不買,到底該買哪裡好呢,是自住還是投資,還是自住兼投資?
總結了一下,糾結的主要原因有以下:
資金不夠:想買的買不起,買得起的嫌不好;
方向不明確:是買東邊好,還是西邊好,是買遠大新,還是老破小;
名額沒到,怕房價上漲:是先買不限購區,還是等名額到了買限購區;
年底是不是還有機會,要不要繼續等;
賣了這套再買還是另外再買一套,不賣的話資金又不夠,賣的話一時又沒有合適的。
以上就是諮詢的小夥伴們經常遇到的問題,雖然我可以一杆子拍在牆上說你就是錢不夠,錢夠了還會想這麼多嗎?
但是我不會,因為每個人在每個階段都會遇到這樣或那樣的問題,畢竟不是專家,如果有專家幫助走條正確的路,那豈不是輕鬆很多,這也正是我希望大家“買房路上少走彎路少踩坑”的初衷。
一手房有哪些坑
一手二手我都經歷過,中間遇到很多麻煩,不要以為二手麻煩就去買一手,開發商如果給你挖坑了,99%的可能就是你只能自己認栽。
一手房都是開發商在畫餅,很多東西不一定兌現,比如學校維權事件就時有發生。
這兩年交樓的樓盤都是開發商在2016/17年拿地的,當時是拿在了高位,賣的時候行情進入低估,沒有利潤空間了只能把品質做差一點,比如牆壁滲水,地板空鼓,外牆脫落,交標不對等問題特別特別多,樓盤交樓日就是維權日。
還有一些人是因為名額或資金問題,開發商同意分期或者代墊首付款,又或者等名額到位再網籤,這些都有風險。
如果戶口沒在指定時間到位,開發商又會找麻煩,如果資金沒有到位,那開發商又會說收回房子或跟你打官司。
這些因素是不可控的,你自己都不確定,但是卻要在開發商的合同裡規定時間。
銷售員為了業績,開發商為了回籠資金,所有的要求都能答應你,只要你給錢痛快。
廣州有兩個開發商最願意等你的名額,就是時代和祈福,有個朋友在花都祈福輝煌臺買的,開發商等了他三年,他也住進去三年,一直沒辦貸款,更沒過戶。
還有科學城的時代春樹裡和知識城的時代天韻,都有那種內部轉名的,這種就是投資客跟開發商簽了長合同等房價漲了再拿出來賣的。
雖然便宜很多,但也不建議買,畢竟首付高很多,你需要把漲幅一次性付給賣家,對於剛需買家來說,承受能力有限,風險太大。
一手房除了開發商很難兌現承諾之外,他在賣的時候的價格你也很難把握,說不定你剛買完他就來個95折。年初恆大七折賣房,讓去年買恆大的人怎麼想。
或者跟你同樣戶型的又來個特價房,要不就是送三年物業費,全屋家電,而這些在你買的時候是沒有的,是不是瞬間感覺自己吃虧很多。
能不能接受關鍵還是看你自己的心態,房子也是商品,既然是商品,價格有漲有跌,就像你去超市或網上購物一樣,節假日有活動價,平時是原價,你總不能原價買的,到了節假日去說要退貨吧,沒有人這麼幹的吧。
漲了你就偷笑,跌了就去維權,這樣沒有契約精神可不行,再說了,有幾個維權成功了的,還不如好好磨練一下自己的投資眼光,真的鬥起來,你能耗得過開發商嗎。
二手房有哪些坑
說完一手房我們說二手房。
經常買賣二手房的,會慢慢成為專家,好比中介,經常做二手交易的中介一定比只做一手的中介更在行。
一手房帶你去看房就行了,其他任何事都不用你管,二手房就比較麻煩,除了要帶看,還要匹配房源,挖掘房源,砍價談判,陪同交易,協助貸款,驗房收樓等等一大堆事情要做,但是二手房的成交會很鍛鍊你的綜合素質和能力。
二手房真的是一分錢一分貨,朝向戶型樓層採光物業都是影響價格的因素,別問為什麼這套房便宜那麼多,要不就是樓層低,要不就是戶型差,要不就是業主出現債務危機急需賣房,不然怎麼可能那麼容易讓你撿到便宜。
二手房在交易的時候也會存在一些風險,比如能不能順利放款,能不能順利過戶,房子有沒有做過二押,業主是不是要反租,甚至有沒有被吃差價。
如果不能放款怎麼辦,不能過戶怎麼辦,都要在合同裡寫清楚。
即便是像我們這樣很有經驗的人買房也不保證說百分百沒問題,整個交易週期是三四個月,遇到年底了可能會更長。
我們自身是沒有問題的,但是難免賣家會有些小問題,這些小問題出現,你能不能很好地應對呢。
那我們是如何做到萬無一失的,首先是保證自身資質沒有問題,第二是必須要有備選方案,當第一個方案不行時,我們立即啟動第二備選方案。
比如業主賣房說要返租,你覺得有租金收還不錯喲,千萬打住,如果遇到不肯搬走的賣家就麻煩了。
還有銀行放款出現問題,能不能及時換家銀行補救,如果有三家銀行拒批,那這事就算黃了,你的定金不僅有可能打水漂,還有可能要賠賣家一大筆錢。
保證整個交易順利進行的一定是我們自己長年積累下來的渠道、資源和人脈,以及經驗,沒有這些做後盾,成交起來可能會有一定的風險。
因為是長期合作,都是自用的渠道,所以各種費用和成本都是儘量控制在最低。
特別是剛需小白,遇到房源、貸款、評估、資質、過戶、談判等一些問題的時候不知道怎麼辦,別人說給多少錢就給多少錢,其實這些都可以省掉的。
這些並不是你成長的必經之路,因為沒必要非要跳坑裡爬出來才叫成長,別人告訴你哪裡是坑,你繞一下就避免了嘛,何苦非要花了冤枉錢還搞得一身傷呢,而且買房這種事情,一旦遇到大坑就很難出得來了。
最後的話
想要賺錢就要承擔一定的風險,買房也是一樣,但不能因為懼怕風險就不買了。
回到文章開頭的問題,很多人把問題想得太複雜也不好,容易讓你掉入能力陷阱,以為自己想得周到,到最後反而做了最差的選擇。
很難用一句話來直接回答你,該買還是不該買,買這裡還是買那裡。每一個諮詢的小夥伴,我都是用500-1000字的完完全全的邏輯分析和乾貨解答。
如果真的有購房需求,可以把你的詳細情況告訴我,一定給你一個滿意的答覆,讓你少交很多智商稅,有可能是你兩三年的工資收入。
為了避免浪費彼此的時間,同時能篩選出真正需要買房的人,我會設定一點點的費用,當然如果你不介意付費諮詢的話。
我還會繼續輸出乾貨,你也可以繼續學習一下以前的文章:
投資是買一手房還是買二手房?
不要找這樣的中介看房
剛需決定價格,投資客決定價值
2020年廣州最新購房詳細政策
我是拿鐵說房,專注信貸資金規劃與大灣區買房諮詢,關注我,讓你買房路上少走彎路少踩坑。
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