房地產的糊塗賬，還不止這一筆

好好捋一捋。

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前幾天就看到網上的影片，鄭州銀行與當地房管局扯皮到底誰該為預售資金挪用負責。

銀行的意思很明確：

就是聽招呼幹活的，資金撥付都需要相關部門蓋章

。

鄭州房管局不接這個鍋，表示：

銀行這種說法與事實不符，將追究銀行責任

。

這倒成了一筆糊塗賬。

聽起來好像是條塊之間的問題，條條是金融系統，塊塊是當地政府，兩者在事權上出現摩擦了？

但是鄭州銀行其實是城商行，城商行前身就是城市信用社，和當地政府的關係千絲萬縷，條條和塊塊的關係一時間還真不太好理清。

這筆糊塗賬最後是否會有答案，我們可能要再等一等了。

不過，這並不是房地產這些年來唯一的糊塗賬。

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下面就來簡單捋一捋。

房地產這筆帳算起來，就要追溯到上個世紀末的分稅制。

改革開放以來，中央放權給地方，在財政上實行包乾模式，激勵地方發展經濟的積極性，但是造成一個問題，中央沒錢了，基本預算都做不出，還要向地方借債。

朱總在任的時候決定改變這一狀況，和地方談判推行分稅制。

分稅制不但稅收收入集中於中央，稅收權力也集中於中央，

帶來的結果就是地方財政困難。

當時解決地方財政困難主要靠轉移支付，但是彼時的轉移支付額度也不如現在，很多地方財政困難，特別是處於空心地帶的鄉鎮財政更是舉步維艱，還出現了亂收費亂攤派的現象，這塊我好像還有點兒時的記憶。

這樣下去也不是辦法，地方的財源必須要擴充，這個時候隨著城鎮化的推進，土地財政就應運而生了。

當時的土地財政還比較簡單，看個公式：

土地財政 = 土地出讓金 + 土地相關稅費 + 房地產建設銷售稅費

有了這筆錢，地方的財政一下子充盈起來了。

但是這裡也有一筆賬：

地方的財政收入分為一般預算收入+土地收入，一般預算收入是有明細的賬的，但是土地收入卻是一筆糊塗賬，在當時是不納入預算的。

也就是說，賣地收入有多少，錢花到哪裡去了，很不清晰，用一個形象的說法：

其實是地方另立了一個財政體系，俗稱小金庫。

其實不止是地方是糊塗賬，地方的地方也是糊塗賬，每個區也不是很清晰，我所在的城市，就有一個區的GWY舉報另一個區的GWY年底發的獎金太多，因為發獎金的那個區當年建新城賣地賺的盆滿缽滿，引起了不滿。

這個現狀終於在2021年的時候開始打補丁，隨著國地稅合併，

地方的土地收入也開始納入一般預算管理，意思就是賣地收入還歸地方

，但是賬本要給中央看一下。

阻力還是不小的，為什麼要納入一般預算管理，不止是小金庫這一個問題，還牽扯到更大的債務問題。

那就是從土地財政轉變到土地金融。這筆帳就更糊塗了，到現在都理不清。

城市建設需要大量資金，吃財政飯的也越來越多，

賣地還是太慢了，土地金融來錢更快。

把土地特別是無商業法開發的公共土地直接抵押給銀行，地不用賣稅不用收，錢直接就到賬，但是地方不能把銀行當提款機不能直接借貸，那就成立城投公司，把土地直接注入城投，讓它向銀行抵押貸款。

這直接從收入變成債務了，而且同樣不清晰，成了地方隱形債務。

這個隱形債務總額有多少，現在估計也不明確，有資料說是40萬億，但是實際估計不止。

這麼大的債務，很多地方為了政績上馬爛尾工程，最後別說本金連付利息都成問題。

所以，為了給這筆糊塗賬買單，才有了2015年開始的房價翻番，把債務轉移給居民。

但是這個買單的後果，現在看起來副作用也不小，當然這些就是後話了。

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結語

從宏觀來看，房地產的大糊塗賬主要是財政收入和隱形債務。

但從微觀操作來看，房企、監管、居民，開發、建設、銷售……其實小糊塗賬更多。

這些問題在房地產繁榮期都被掩蓋了，地方賣地搞建設，房企空手套白狼，居民連夜搖號買房子……

但是現在房地產不景氣的時候，這些小糊塗賬都開始出來了。

是時候好好算一算了，在沒算好賬之前，還是要謹慎投入才好。