限制房，最近動靜有點大

所謂限制房，就是由於某些原因，暫不允許出售的商品房源。可能是該房屋的特殊性，譬如小產權房、劃撥土地上的房屋等；也可能，是開發商拿去做了抵押，或是某些“只可意會不可言傳”的用途。

關於限制房，杭州8月份的那波紅盤潮有個訊息：不少樓盤的樣板房不再設定為限制房源，與其他房源一起納入搖號。據媒體證實，房管部門下發過檔案，要求開發商將樣板房房源納入搖號範圍。據悉，這一檔案的實施時間為8月5日。

臨近年末，限制房的動靜有點大。

PART

01

一些限制房，是以“工抵房”的名目出現的。

譬如今年記者採訪過的宋都陽光國際，十年的老盤，突然冒出一批“工抵房”房源，當時置業顧問表示，這批房必須一次性付款，另外相比備案價是要加錢的，“體現溢價部分”。

陽光國際區點陣圖（棕色光區內）

怎麼籤協議？據介紹要分兩道，按備案價籤一份合同，10年來的溢價部分籤補充協議。

科普一下：工抵房，全稱工程抵押房。工程抵押房是指在某些條件下，房地產開發商為了後續專案的建設或開發，而向銀行或房地產的相關行業（如建築商、材料商等）進行融資、貸款所抵押的該房地產專案中尚未出售的房屋產權或使用權。

除了工抵房，還有一些限制房是專案的樣板房。

將樣板房作為限制房源，可以避開搖號，這在杭州樓市已是公開的秘密。所以，才有了前文所說的“樣板房房源納入搖號範圍”。

這些房源，遲早得出手，否則砸在開發商、專案方手裡，在眼下“流金流為王”、考核回籠資金的世道，是不可想象的。

近期，某個位於大江東的萬人搖紅盤，透過中介悄悄叫賣“工抵房”。記者撥通一名中介的電話，大致瞭解這批房源情況：

1， 位於低區，多是1樓、2樓的房源，戶型以107方為主；

2， 需要一次性付款，可以“先定金，再全款”，具體來講，總價260萬左右的房子需付60萬元定金，給買房人3個月的籌款期，到期後付全款。

3， 房價部分可以開發票。但付給經手人額外的利息部分是沒有發票的。

4， 可以看房，但要預約，進工地看。

…………

昨天，研究員查了透明售房網，該樓盤的限制房源共有136套，其中住宅35套，多位於1樓、2樓的低區，能對上號。

至於“收利息”的經辦人是何方神聖，中介不願透露。再追問，就要掛電話。

據報料人講，這家中介在當地並不知名，相對好把控，“中介也樂意，賣掉一套的話有幾萬塊的佣金。”他說除了高層的低區，小高層房源也有少量，“可以還價，對方似乎著急要賣。”

畢竟是打“擦邊球”，中介還有一個作用，擋箭牌。真有人來追究所謂的“利息”，可以推給中介，就說是“對方隨口蕩蕩，自作主張”。

PART

02

一樓、二樓的房源不好賣，拿來做抵押，或抵扣部分工程款，邏輯上說得過去。

蹊蹺的是，少數紅盤的限制房源（住宅）佔比越來越高，樓層也偏高區，戶型相當不錯，且分散在各個樓幢，更像是為了某些特定用途而留出。

去年有自媒體做了個統計，以南星橋和望江新城售罄的幾個豪宅專案為例，做個了統計表格：

▲幾個專案的限制房情況

兩個板塊的四個專案，一共2105套房源，其中限制房就多達111套，住宅則有60套。除了壹品只有1套，其餘三個專案加起來就有59套之多，佔三個專案1562套房源的3。78%，偏高。

再說樓層：研究員找了江河匯售罄的一個紅盤，總共13套限制房源中，其中4樓房源共9套，其餘的16樓、20樓、22樓、23樓各一套，戶型以195方的為主。高區的那4套房源，不用搖號就能買到，在“搖號熱”下的吸引力可想而知。

PART

03

工抵房，並不總是要“溢價”，主要看樓盤所在的板塊有沒有倒掛。

9月，研究員到訪過富陽高橋新盤祥生宸光悅，當時它的“降價銷售”海報上，93折的字樣十分搶眼。

一問，這批93折房源是建築總包方的“工抵房”，這樣的“工抵房”並不多，小戶型房源集中在1樓，大戶型18樓以上的也有。

所以，工抵房的銷售也是和二手房市場緊密關聯的，賣得火、倒掛紅利能妥妥兌現的，自然需要加錢。

但眼下杭州二手房市場已連續7個月下跌，上月有1萬多套掛牌房源調低了價格。可想而知，在倒掛收窄甚至沒有的情況下，作為限制房源，工抵房也要急著找買家。尤其是年底要回籠資金結算，限制房的動靜自然會大一些。

限制房也好，工抵房也好，是和開發商直接籤協議，安全係數相對高一些，無非多花些錢“繞開”了搖號。

和工抵房常在一起出現的詞，還有一個“更名房”，這個可得小心。

《錢江晚報》去年有一組追蹤報道——“能買到奧體紅盤更名房？90後騙了購房者近600萬”，最終，騙子曾某錦被建議量刑12年6個月。

可以理性地算一筆賬：這幾年奧體板塊房價大漲，如果把房子辦出不動產證拿到二手房市場上去賣，即便扣除稅費，一套百來平方米的房子也能輕鬆獲利100萬元以上。為何有人放著100萬元不去賺，卻甘願冒著風險幫你倒騰“更名房”，賺這幾十萬元服務費？難道他是個活雷鋒？

切記，事出反常必有妖。

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文章來源：住浙網