地產商賣一套房，能賺多少錢

市場大環境不好的情況下，開發企業對未來預期的把握增加了難度，對利潤率測算也越來越嚴謹，據漁翁所瞭解，目前主流企業的要求都是在8%-12%及以上，部分公司戰略性進入城市的可以降低到5-6%左右。

這個利潤10%是個什麼概念呢？據網路媒體一份資料顯示，銀行業的淨利潤率是36%，食品飲料行業的淨利潤率是13。66%，公用事業淨利潤率是15%，傳媒業的淨利潤率是12%，僅利潤率比較，開發商並不突出。

那麼為什麼開發商最容易招黑呢？主要原因還是因為房產關乎民生，房產貼近每個人的生活。

例如我們有錢可以不存在銀行；喝不起飲料可以喝白開水；公共事業我們“凡人”接觸不到；不是每個人都是老闆，所以傳媒行業與大多數人也沒有關係。而沒有房子，就感覺自己像一顆蒲公英，一直在漂泊。

這次，漁翁和大家分享一下開發商的利潤組成，以此來判斷自己相中房產的價值，升值潛力、抵抗政策風險的能力。

一、

對於一般房地產開發專案而言，投資及成本費用，由開發成本、開發費用、稅費三大部分組成。

開發成本不僅只有建築材料的費用，還有很多其他細項費用，例如前期工程費、建安工程費等

很多買房的朋友，選房週期都會超過一年以上，在這期間，也會了解到很多房地產知識，對於房價的走向、房子成本的構成都有自己的見解。

但是我想大多數只看到了表面的內容，例如土地價格、人工費用、廣告費用等，並沒有看到深層的需求。

開發企業的開發成本主要包含以下內容：

1、土地出讓金：土地款，這可不單是開發商拍賣時舉牌的那個價格，地買到了還要交契稅；

2、前期費用：主要包含勘察費、設計費、報批報建費、三通一平費、臨時設施費用、諮詢顧問費等；

3、主體建築安裝工程費：這是我們俗稱的蓋房子的費用，主要由以下幾部分組成、地基與基礎工程、主體建築安裝工程、電梯及扶梯、外裝飾工程、精裝修工程、其他分包工程；

一般在一二線城市，主體建築安裝工程費用一般是2500-3000元/平方米。成本控制優秀的企業能做到3500元/平方米。當然，這個成本根據小區的品質定位而發生變化。（關於這個問題，很多人有意見，要明白一點，這不單指建安成本）

4、基礎設施費，主要包含室外給排水系統、室外採暖系統、室外電氣工程、燃氣系統：室內室外的管道系統、燃氣站、室外消防系統等。一般基礎設施費用是400-500元/平方米。

5、環境工程費，主要是、綠化：苗木、草坪等、園建及設施、康體設施、水景裝置及灌溉系統、照明、圍牆、紅線外園林建造費；

按可銷售面積，環境工程費用一般是150-300元/平方米。當然，也會因為小區的品質定位而發生變化，上不封頂，例如一棵奈良的數百年羅漢松就得上百萬。

6、配套設施費，主要是指的是社群設施費用、教育設施費用、會所、室外游泳池及泳池裝置、室外球場、架空層、垃圾轉運站、物業、裝置用房、人防/非人防車庫，這些一般在100-200元/㎡之間

7、開發間接費，主要是工程管理費、集團管理費、營銷設施建造費、物業管理完善費、開發借款的資本化利息等，開發間接費用一般是100-200元/平方米。

8、不可預見費，一般是200-300元/平方米。

綜上，開發成本里面，除去土地款，一般毛坯房成本合計約在3400-4500元/平方米。如果加上精裝修，就不止這個數了，非豪宅精裝修成本1000-3000/平方米不等，上不封頂。

二、

房地產開發的成本費用，原不止這些，做廣告要花掉一部分，大多數情況下，開發商蓋房子也是要融資貸款的，貸款就要有利息，這是更大的一部分支出。

1、管理費用：一般按照總銷售額1。5-3%左右計算。

2、營銷費用：指開發建設專案在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委託銷售代理的各項費用。沒有代理公司情況下，銷售費用約佔銷售收人的1。5%一3%。

3、財務費用：指為籌集資金而發生的各項費用（一般6-15%）。

三、

就像我們發工資要交稅一樣，房地產公司需要交納的稅種更多，而且稅負很高，主要包含：營業稅 、城建稅、教育費附加、個人所得稅、印花稅、房產稅、土地使用稅、契稅、土地增值稅、所得稅等。

其實天底下大多數的稅，都是消費者交的，房地產的稅，於是就攤到房價裡了。

以前要交銷售額5%的作為營業稅，城建稅及附加稅為這5%的12%，現在營業稅改增值稅了，說是為企業減負，可以用總包等各類公司給的增值稅發票進行衝抵。

土地增值稅，增值額未超過扣除專案金額50%的部分，收取30%；增值額超過扣除專案金額50%，未超過扣除專案金額100%的部分，收取40%；增值額超過扣除專案金額100%，未超過扣除專案金額200%的部分50%；增值額超過扣除專案金額200%的部分，收取60%；

那扣除專案多些，是不是增值稅就能少交點呢？這個“扣除專案”，都給你規定好了，比如營銷費+管理費，一般都按照6%來做預算，但是稅務局只給你算5%，比如財務費用，你從基金公司或者其他金融機構融資成本比較高，稅務局也不認，他們只認基礎利率。雖然有些開發商土地拿的早，差價的雖多，但一大半都被相關部門拿走了。

還有一個是企業所得稅，即扣除所有成本、增值稅稅金後，利潤的25%，需要繳納企業所得稅。

四、

關鍵來了：叨逼了這麼多，開發商賣一套房子能賺多少錢？

在這裡如果擺上一個測算表，會顯得有些誇張，看起來也很難理解。一般情況下，我們可以根據經驗值來做最初的判斷，成本的組成包含以下幾部分：

三費佔銷售額的10%左右+稅費佔銷售額的10%-15%+再加上地價利息外成本+地價=開發成本

舉個例子：7月9日，濟南一次性掛牌了23宗地，其中有一宗土地位於西沙王莊村。

土地佔地面積45596㎡，最高容積率2。5，總建面113990㎡，起拍價82080萬元，起拍樓板價7201元/㎡。

目前西沙王莊村周邊專案，海信九麓府高層12500元/㎡（毛坯），假定該地塊未來整盤銷售均價為13500元/㎡。

那麼，這個專案在起拍價的情況下，他的成本組成如下：

樓面地價7210+三項費用1350+稅費1350+地價利息外成本4000=13910元/㎡，專案在售價13500元/㎡的情況下，專案利潤率為3%，專案投資回報率很低。（各家企業成本不同，會有一定差異）

再看一組資料，這個專案的成本組成中，地價及稅為8560元/㎡，佔總成本的62%，可以理解為，從拿到地，還沒開始搬磚蓋房子，銷售價格就能達到8560元/㎡。

假設一套房子100㎡，這個專案在起拍價的情況下，開發商能賺到約40500元/㎡。

當然，有些開發商精裝溢價很厲害，800元/㎡的精裝成本，對外報價2000元，如果加上精裝溢價，利潤不止這些；還有一些專案二期、三期價格會增長，一期算賬不行，後面能彌補。。。

關於以上的賬，漁翁也是菜鳥，歡迎同行指正批評，必洗耳恭聽！

五、

問題來了：有人說，我老家的房子。3000元/㎡，那開發商賺個屁！

這個首先你要先了解一下，你老家3000元/㎡的房子，是哪一年拿的地，哪一年建設的，有沒有房產證，地價是多少？在三四線城市的邊緣，樓面價幾百塊的比比皆是。

其次，要了解下，你所說的3000元/㎡的房子，有沒有電梯？是高層還是多層，園林景觀怎麼樣？建築質量怎樣？這個城市的配套費怎麼樣？後期物業有沒有人管？

總結一下，不排除有些專案拿地早，會有很高的利潤率，但是當下，我們可以說開發商利潤高（因為基數大），但是不能說開發商利潤率高。

這個我想很容易理解，這就好比你賣一輛腳踏車和賣一輛汽車，利潤率一樣，汽車賺錢更多一個道理，大多數開發商的利潤率並不高。

所以，在我們買房的時候，不妨簡單算一下這個專案的大致成本構成，以此來判斷該專案的降價空間和後期價格增長可能性有多大，從而抵禦當下市場下行所帶來的投資風險。

宣告：以上為個人觀點，部分資料、資料來源網路收集，全文僅供參考，不可作為投資與置業或者其他用途的依據。文/漁翁