開發商用廣告牌和樹遮擋了隔壁上百座墳墓，業主有權退房嗎？

問題提出

曾先生說，前段時間他打算裝修新房，但在小區附近轉了一圈後，他打消了裝修的計劃。曾先生說，2017年10月，當時來小區考察的時候，他覺得很滿意。但是，在去年十二月底，因為廣告牌非常舊，業委會想把這個廣告牌給拆掉重新做，跑到裡面去拆除的時候，發現裡面有一座墳，這個讓業主們大跌眼鏡。距離墳墓最近的樓，有戶人家的陽臺到墳墓的直線距離只有二三十米。走到裡面大大小小將近一百座墳，最大的墳面積將近有一百多方。

那麼，曾先生有權要求退房嗎？可以以開發商涉嫌欺詐要求三倍賠償嗎？

剛哥說法

要解決以上事項，有幾個先決問題要搞清楚。

一、開發商是否涉嫌欺詐？

《民法典》第一百四十八條 一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。所以，我們首先要分析開發商是否涉嫌欺詐。購房時售樓處的陽光公示牌，上面寫到小區附近有寺廟，公共衛生間等建築，但沒提到山上有遺留的墳墓。作為開發商，其在開發前對周邊的情況應當是瞭解的，況且寺廟、公共衛生間這些有利的因素都提示了出來，唯獨墳墓沒有公示，可以推定構成欺詐。

二、欺詐是否足以影響業主決定是否購房？

這個要根據一般公眾的認知來判斷，也就是小區旁邊有墳墓對於大家購房的影響有多大。依據《民法典》的規定，如業主基於相對方的虛構事實或者隱瞞真相，而做出了錯誤判斷，且這種欺詐須達到足以影響業主決定是否簽訂合同的程度時，有權向人民法院或者仲裁機構申請撤銷。如果影響比較大，那就可以主張撤銷，如果影響不大，可以採取其他補救措施。有人認為，知道這件事後，晚上肯定不敢出門。但也有人認為，其實也沒什麼，久了就習慣了，習慣了就不怕了。

三、業主是否是消費者？

我國《消費者權益保護法》第2條將“為生活消費需要購買、使用商品或者接受服務”的行為界定為消費者的消費行為。因此，業主買房是為了生活需要購買商品的行為。當然，如果一位業主買了十幾套，那就很難認定為消費者，因為已經超出了一般人的生活需要。

四、如果業主主張撤銷，能否按照《消費者權益保護法》規定主張三倍賠償？

《消費者權益保護法》第55條第1款規定“經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的三倍；增加賠償的金額不足五百元的，為五百元。法律另有規定的，依照其規定。”按照上述論證，業主是消費者，假設開發商構成欺詐且業主有權申請撤銷合同的話，按照《消法》的規定，是可以主張。

但是《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。也就是解釋所說的三種情況才適用罰則，且只能是一倍以內，而本案開發商的欺詐行為則不屬於罰則的範疇。

結語

對於本案，您認為小區周邊有墳墓影響大嗎？對於業主買房被騙是否應適用《消費者權益保護法》的三倍罰則呢？

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