新房搖號入圍比提高會降低新盤積分嗎？

最近很多人問我：

如果搖號入圍比提高會降低樓盤積分嗎？

我答案是：

影響有限。某種情況反而會推高積分！

所謂高積分現象，是新盤限價後產生了巨大一二手倒掛，很多人透過賣房方式，成為了高分選手，且不斷進入一手市場導致的。

這裡的高分選手我用70分選手代替。

搖號的入圍比提高，看似會有降低積分果效。

因為它會在初期觸發了兩個事件：

事件1）可入圍的人多了，自然紅盤裡中低分有機率入圍了。把整體積分降下來。

事件2）增加了70分選手買到紅盤的不確定性，增加了他們打新成本。降低人為製造70分選手的人數來源。

但事實上5批6批積分並沒有如設想的降低，某些新盤還高了。

問題在哪呢？

這裡我必須畫一張圖，方便大家全面理解70分選手和政策的關係。

去年入圍比的提升，對於人為增量沒有做到

有力壓制

，反而影響了

快速疏導

。

比如內環入圍比雖然由1.3變成了2.5，（為了方便記憶，我統一用最高入圍比2.5計算）

看似數字上高了不少。

但是沒有實質性改變打新收益＞踏空成本的現狀。

為什麼這麼說？下面我從成本和收益具體剖析一下。

1）踏空成本部分

假設人為的70分已經籌得1000w現金，買紅盤

那麼一年的踏空成本超過10%，大於100w，因為一年理財收益是4%左右，2021年cpi2。5%，相當於一年貨幣貶值2。5%（實際會高於這個）。

再加上為了賣房的稅費（當下市場，下家付款方式好，會稅費各付），

當年成本高於100w。

2）打新收益部分

收益多少才會讓人這番折騰入市呢

當年成本100w，當年收益250w，他們就大有動機。

根據損失厭惡心理。

損失厭惡是指人們面對同樣數量的收益和損失時，認為損失更加令他們難以忍受。同量的損失帶來的負效用為同量收益的正效用的2。5倍。

也就是用1000w買到了實際價值1250w的新盤。

相當於買到了倒掛率達到8折新盤！

即使入圍比提高後（1.3變2.5後），

70分選手在1年裡搖到8折新盤的機率接近100%。

1）當入圍比為1.3時

70分選手買到房子機率是77%。只要運氣達到平均水準，

認購2次就能買到1次

；

2）入圍比提高到2.5（最高）

入圍後買到機率為40%，70分選手平均認購

3次就能買到1次

；

而2020年，1000w可以購得的8折新盤就7個，分3個批次入市。你至少可以搖4次。

這意味著：只要進去了，他一年內總能買到。

所以，去年入圍比提高後，並沒有做到有力壓制。

1000w在上海是供應稀少的總價段，這裡的70分選手都能確定的買到符合他們預期收益的新盤，其他總價段的70分更加有恃無恐的進入這個市場！

反而因為入圍比提高出現了副作用，

以前

認購2次就能買到70分選手，因為現在需搖3次，多在市場中留存了一次搖號，增加了70分選手的復現率，而無法快速疏導。

單純的提高入圍比，是無法有效解決積分走高的問題。

處理不好依舊會提高積分數。

需要在根上下藥，比如適當抬升一下新盤價格天花板。

讓這種倒掛現象逐年緩解，這才能本質上解決。