開業10年，20萬方體量的商場如何保持競爭力？

新專案往往能帶來集聚人氣的新品牌和標新立異的新場景，向來是行業考察的重點。在重視新開商場的同時，商業之家也持續關注著成熟商業專案的種種動態，尤其是開業十年以上老牌商場，他們每次大規模調改都密切關乎消費大趨勢和商圈小環境的變化。而大體量商場則有更多空間和容錯率，能夠有的放失地進行各種嘗試。

那些開業十年以上的大體量商業專案，是如何透過一系列調改轉型和市場活動，在競爭日益激烈的商圈環境中保持競爭力呢？他們的近況又如何？對行業都是有價值的案例。

穩定是成熟商業的優勢

商業之家梳理了上海眾多商業專案，以

開業至少10年、商業面積在20萬平方米以上

為標準，按照開業時間排序，大致有正大廣場、龍之夢購物公園（長寧店）、五角場萬達廣場、百聯中環購物廣場、仲盛世界商城、江橋萬達廣場、世博源這7個。

大體量商業面積能容納更多數量的品牌，再疊加上長年的成熟運營，具備了創造

穩定業績

的客觀條件。據公眾號“Mall星人”統計，2021年上海有33家商場的營業額在18億以上。將其與7個開業10年以上的mega級商業進行交叉比對，除了江橋萬達廣場和世博源之外，其他專案均位列上海營業額TOP33的榜單之上。其中，五角場萬達廣場營業額約46億、百聯中環34億、仲盛世界商城24億，其他大型商業專案也都在18億元以上。

另一方面，首店比例是現下新開業商場的一個硬指標，品牌首店能為商場帶來更多客流和關注度。在首店經濟方面，成熟商業也不遑多讓。這些專案中有5個都位於市級商業中心，大部分也都是所在商圈的核心專案，甚至是自成商圈，因而成為品牌入駐商圈的首要選擇。

憑藉著穩定的客流和業績

背書

，以及商業氛圍和消費黏度優勢，成熟商業往往能吸引更高能級的

品牌首店

入駐。例如龍之夢購物公園、正大廣場、五角場萬達廣場這類位於核心商圈的成熟商業，都是新晉品牌進駐商圈開設區域首店的主要選擇。

調改共性亦是市場趨勢

近十年正是國內商業地產極速增長的時期，商業開發模式也從過去的模組化複製，更迭到更多元化的商業定製，早年開業的商業專案當然也需與時俱進，不斷更新業態、引進新品牌。

商業之家從這些大體量成熟專案近幾年動態之中，找到了一些共性的調改路徑，或許也反映了當前消費市場的種種趨勢。

這兩年最顯著的趨勢就是

新能源車的崛起

。多個大體量區域級購物中心如龍之夢購物公園、仲盛世界商城、世博源、百聯中環購物廣場紛紛開闢了新能源車主題區，其他幾個商場即便尚未形成集聚效應，也都引入了不少相關品牌。

例如仲盛世界商城集聚了13家售價在30萬元以上的中高階新能源品牌，長寧龍之夢購物公園則在B2層建設了近5000平米、入駐15個品牌的新能源汽車主題街區，而百聯世博源購物中心在4區L1層專闢了一個2500平方米的新能源汽車館，新能源汽車在承租能力和麵積上都有優勢，並且具備較強的家庭屬性和目的性消費特徵，可以說與大體量區域型購物中心的合作是高度匹配、相互賦能。

另一個很顯著的趨勢是

傳統主力店的退潮

。多主力店模式能夠幫助20萬方以上的大型購物中心，透過更豐富完善的業態配置，吸引廣域客流、延長留客時間，達到一站式全業態的初衷，同時也能去化商業面積。

早年大體量商場除了標配影院、超市、KTV等常見主力店外，還會有百貨、家電、傢俱等主力店。最典型的莫過於萬達廣場的萬達（萬千）百貨、萬達影院、大歌星KTV、大玩家遊樂城、萬達寶貝王等自有主力店，而如今通常僅保留了影院、遊樂和兒童業態。

與此同步的，還有

超市主力店的迭代

。上海大型購物中心的大賣場主力店已有不少已經撤出，或是轉型升級為精品超市、會員店，例如五角場萬達沃爾瑪在去年撤出，中山公園龍之夢的家樂福已經升級為會員店，仲盛世界商城家樂福也有此升級計劃，正大廣場則將以自營KOW精品超市替代原有賣場。同時，百聯中環和仲盛也有奧樂齊進駐。

隨著區域消費的不斷升級，更多

潮玩、高化、戶外品牌

迅速拓店，擁有穩定客流的成熟商業也成為了品牌首選之地，不少品牌的拓展計劃恰好與商場大規模調改時機匹配，便打造成了主題區域。另一方面，除了江橋萬達廣場之外，數個大型成熟商業也都引入了密室逃脫、劇本殺、室內滑雪、鐳戰大聯盟等年輕客群喜愛的

新興體驗式業態

。這些商業專案擁有更多空間可以承載新興業態，為商場吸引更多年輕客群。

老商業新動態

商業之家梳理上海開業10年以上、商業面積20萬方以上的大體量專案，並以開業時間為序整理了他們近兩年的一些動態。

當然，除了這些專案，像開業9週年、商業面積近32萬平方米的上海環球港，開業11年、商業體量約17萬方的靜安大悅城等地標級商業同樣值得關注。

上海環球港

是上海中心城區面積最大的購物中心，2021年有23家首店入駐；

靜安大悅城

則是青年文化領域最具經驗的商業專案之一，透過豐富的IP資源、快閃、展覽以及大量全國首展，成功塑造了年輕客群聚集的“青年引力場”。而開業五年以上的五角場

合生匯

、

七寶萬科廣場

、

上海永珍城

也都是所在區域的旗艦級大型購物中心，持續不斷地引入新品牌，提升區域消費能級。

正大廣場 2002年開業

24。7萬平方米的正大廣場早在2002年就已開業，是當時國內體量最大的購物中心。隨著20年來的市場變化，正大廣場已經經歷了多次調整升級，而本輪大規模調改從2018年開始，對商場硬體、服務、業態及品牌多方面進行升級最佳化。

今年正大廣場以“

多功能生活場所

”的整體定位，對商場多個區域進行場景煥新。在硬體上，正大廣場重點對停車場和洗手間進行改造。業態方面，一樓西區2000餘平的Venus生活方式主題區將實現業態更新，同樓層曾經的快時尚區域則將升級為黃金珠寶生活方式區。同時還將在一樓北區打造Alfresco酒吧西餐街主題區。

主力店方面，在2019年打造了美食與共享辦公空間eat n work後，正大集團兩大自營主力店KOW精品超市和正大樂影城也將在明年逐步開業。其中

KOW精品超市

全球首店經營面積約5892平方米，

正大樂影城

的上海首店將設華東區最大銀幕的IMAX旗艦廳，並複合劇場、秀場功能。

品牌方面，2019年至2021年正大廣場新開店總計302家，其中包括了全國、上海及浦東首店品牌近103家。今年正大廣場引入了LACOSTE、任天遊、PEAK-TAICHI、錦鯉拿趣、花谷蘭泰、穎內、GUAVA、趁熱集合、Holilan Tracel等新店首店入駐，預計全年將新開128個新品牌，調整面積超過2。8萬方。

龍之夢購物公園 2005年開業

龍之夢購物公園位於長寧中山公園商圈，是上海早期軌交樞紐商業的代表。開業17年來，憑藉著軌道交通2、3、4號線和成熟商圈的高客流，長寧龍之夢人氣居高不下。

今年龍之夢的品牌調整以餐飲為主，商場引入了費大廚辣椒炒肉的上海首家旗艦店，虎頭局渣打餅行、晉商故里、檸季的上海首店，以及B&C黃油與麵包、人道素菜、好利來、絲路有約、五爺拌麵等餐飲品牌。

今年9月30日，長寧龍之夢家樂福升級為會員店。這是長寧首家大型會員制超市，門店面積超5000平方米，九大區域集結近4000款單品。龍之夢還分兩期打造了

上海面積最大的新能源車主題街區

。其中，剛開業的二期面積近5000平方米、集結一汽奧迪、梅賽德斯-賓士、騰勢、摯達、smart、領克、榮威、特斯拉等15個品牌。

五角場萬達廣場 2016年開業

總建築面積33。43萬平方米、商業面積26萬平方米的五角場萬達廣場在2016年底開業，專案由5棟功能定位各異的裙樓以“品”字形佈局，形成了縱橫聯絡的商業步行街和中心休閒廣場。

2021年5月起，五角場萬達開始陸續對5棟裙樓進行硬體煥新。當年五角場萬達引入了Champion、adidas originals、BA飾物局、完美日記、英國高街潮流服裝品牌FG、斯凱奇、PUMA等品牌。主力店萬達影城推出了沉浸式劇本殺品牌“萬影尋蹤”，將原有影城大堂改造並打造了4個不同主題的遊戲房間。值得一提的是，另一家主力店沃爾瑪大賣場於同年年底租賃期滿閉店。

今年8月底，原特力時尚匯所在的C棟煥新開業，定位為“

北上海潮玩新主場

”。五角場萬達C棟引進了近70家品牌，例如時尚與潮玩娛樂品牌niko and…、X11、52toys、超級A賞、潮玩星球等，戀愛社交集合店多巴胺研究所，以及鐳戰大聯盟、白日夢擼豬社、小貓來了、Fit Trip等眾多體驗業態。除此之外，還引入了虹料理、漢舍、三號倉庫、肥滔、左庭右院、皮爺咖啡、SeeSaw coffee等餐飲業態。與此同時，專案B棟一層餐飲區正在進行全面升級，E棟也將打造新能源汽車館。

百聯中環購物廣場 2016年開業

百聯中環購物廣場商業建築面積25萬平方米，開業距今已有16年，是上海早期一個集購物、餐飲、休閒、娛樂為一體的一站式購物中心。其主樓A區為20萬平方米，東西半球C區為5萬平方米，商場引入包括東方商廈、世紀聯華、新華書店等主力店。

據媒體報道，百聯中環購物廣場目前致力於打造新能源汽車消費新地標，除了引進新能源汽車品牌進駐，還透過聯合車展的活動形成品牌集聚。

仲盛世界商城 2010年開業

近30萬平方米體量的仲盛世界商城是閔行莘莊區域、乃至上海西南片區的商業地標。該專案近兩年的業態調整主要聚焦在美妝業態和新能源汽車兩個領域。除開業至今的絲芙蘭品牌集合店以外，自2019年下半年起，仲盛世界商城陸續進行美妝品牌調整，引入了Chanel、蘭蔻、資生堂、植村秀、科顏氏、歐舒丹等知名

國際一線化妝品

品牌。其中，蘭蔻、植村秀等品牌均是閔行的區域首店。由於品牌優異的業績表現，加之Chanel的品牌背書，2022年引入DIOR精品店豐富仲盛世界商城的美妝業態。

另一方面，早在2019年底仲盛就已引入了蔚來，並且收穫了不錯的業績。如今更有包括高合、特斯拉、小鵬、理想、福特野馬、極氪、沃爾沃在內的13家品牌，形成了

新能源汽車

的一站式體驗。值得一提的是，沃爾沃城市中心店、高合和阿維塔均是區域首店。

零售方面，伴隨著顧客消費需求的變化，仲盛部分快時尚品牌縮減了門店面積，並對產品線做了升級，並且引入了LESS、mo&co、mu、edition等設計師品牌。二樓則規劃了運動主題街區，計劃將聚集運動品牌和運動相關的遊玩體驗專案，並且還規劃了健康主題區域，引入醫療等滿足顧客健康需求的業態。

江橋萬達廣場 2011年開業

2011年開業的江橋萬達廣場彌補了區域大型商業設施的空白，也成為了江橋居民日常生活和休閒娛樂的重要場所。專案總建築面積約55萬平方米，其中商業面積為21。39萬平方米，以萬達影城、永樂電器、家樂福、第一食品、孩子王、新華書店、大玩家超樂場為主力店。

近兩年，江橋萬達廣場引入了X11、STARTER、ABLE JEANS、FILA、斯凱奇、JDV等潮流和時尚品牌，以及源氏木語、榮耀、BLOVE等零售品牌。

世博源 一期2012年開業

世博源購物中心是上海世博會後續開發利用的首個大型改建專案，其一期於2012年12月開業，2014年專案整體開業。該專案以上海世博會最大單體建築“世博軸”為基礎進行改建，總建築面積達33萬平方米，主體建築南北綿延1100米，由北向南依次劃分為具有鮮明主題的“兩街五區”。

2022年世博源引入了華為智慧生活館、暇步士、科沃斯、千竺、OPPO、源氏木語、LILY等零售品牌，餐飲方面則有新發現、松鶴樓面館、瑞幸咖啡、KOI、左庭右院等品牌入駐。除此之外，世博源還在4區L1層專闢了一個總面積為2500平方米的新能源汽車館，目前入駐的品牌有上汽R、廣汽埃安、比亞迪、極狐、小鵬等。

/部分圖片來自上海長寧、上海楊浦、浦東釋出