警惕！長租公寓頻繁爆雷，看房東租客如何規避風險

上週三（8月19日），本公眾號釋出了題為“連續爆雷！這一次，他們把黑手伸向了年輕人”的文章，聚焦了近期成都巢客遇家長租公寓跑路事件。

在我們的後臺留言中，有多位網友提到在本次事件中房東才是第一受害人，不應把關注的焦點放到租客身上。

不過，從人民網領導留言板的投訴上，有眾多租客投訴被房東要求搬離，因為房東表示，其與巢客遇家簽定的授權委託合同上有“

15天未收到巢客的租金有權收房

”的條款，這讓租客處於非常不利的地位。

8月21日，成都市住建局官網釋出通報，

對巢客遇家、等四家企業予以通報批評，責令立即整改，整改期間暫停以上四家企業在58同城等網站釋出房源資訊，同時對巢客遇家、海南每天、連合之家、租豬幫四家企業信用記為0分，並將違法違規情況抄送相關部門。

在溫江區委8月26日對此次事件的回覆中表示，

區住建局已成立工作專班，對群眾的信訪投訴及時建立相關臺賬，積極協助房東和租客搭建平臺組織協商，並引導當事人到房屋屬地公安派出所登記報案，依法依規解決糾紛。

與此同時，市住建局強調已啟動

對住房租賃企業涉嫌高進低出、長收短付，違規開展租金貸，未開業報告等違規經營行為，分批進行約談。

下一步將聯合各區發改、公安、市場監管、銀保監、網信辦等職能部門嚴厲打擊房產中介機構、住房租賃企業違法違規行為，切實維護群眾合法權益，保障住房租賃市場平穩健康發展。

近期，長租公寓跑路事件頻發，不僅有成都巢客遇家，在百度搜“長租公寓跑路”，青島聚家、上海嵐越、合肥捷驁，全國都有類似情況發生。

覆巢之下無完卵。在類似事件中，全部是輸家，

無論房東還是租客，都是受害者。

在事件後續處理上，各方除了積極配合協商外，還有什麼辦法減少損失呢？我們請來

成都安博（北京）律師事務所的張姍和範云云律師

，就長租公寓跑路可能涉及的法律問題給房東和租客支個招。

A

A

長租公寓企業為規避稅收、及二房東的責任往往和房東簽訂的是

首先，房東和租客如何維權要看房東、長租公寓、租客之間是什麼合同關係。

，名義上一種委託關係，實際上確是支付固定的租金收益後轉租給租客。

因為如果長租公寓企業是以其自身名義與租客簽訂租賃合同，租客知道出租公寓企業與房東是一種委託關係的，租客與長租公寓的企業直接約束房東，這種情況下

《資產管理服務合同》

但長租公寓企業實際是向房東支付固定收益，委託期滿向房東歸還房屋，同時約定逾期支付房東可以收回房屋，

房東是不能要求租客退房的，而租客可以要求繼續履行合同。

表面上是一種委託，但實際上是租賃關係，而租客就是次承租人，這種情況下，長租公寓企業作為承租人沒支付租金，

房東是可以依據合同要求解除合同退還房屋的，次承租人應予以配合。

簡單理解就是如果是委託關係，長租公寓跑路，那風險的承擔主體更多的是房東，由房東找長租公寓；如果是租賃關係，風險的承擔主體更多的是租客。

（這一點跟成都巢客遇家租客在投訴中描述的一致，租客相當被動。）

但實際上我們所遇到的大多數都是以委託關係為名，行租賃關係之實，那租客的權益確實很難得到保障。

B

作為律師來說，我們一般都會建議運用法律的武器保護自己，但從目前已公開的裁判文書中，判決涉事企業承擔民事責任的比比皆是，

B

，因為有關企業大都不願履行或者無履行能力，如南京樂伽商業管理有限公司、北京小家聯行企業管理有限公司此類裁判文書多達幾百個，大都執行未果。

因此我們建議在選擇長租企業的情況下，儘量在前段進行風險識別：

B

那麼房東、租客該如何維權？

往往勝訴易而執行難

1.可透過相關網站查詢該企業的涉訴及失信情況，瞭解該企業是否已存在風險；

2.避免簽訂脫離市場價格，租金畸低的合同；

3.在租賃週期的選擇上選擇稍短一些的；

由於長租公寓通常要求至少半年起租，絕大多數要一次性收取半年或一年的租金，動輒上萬的租金，對租客是不小的壓力。

租金貸，在一定程度上緩解了租客的經濟壓力，但長租公寓爆雷，“租金貸”還得按月還，對租客則是雪上加霜。

租金貸的模式，是租客透過向貸款機構借款，借款合同往往寫的按月還款；借款稽核通過後貸款機構直接向長租公寓企業支付了一年的租金；當長租公寓企業跑路的時候，房東收房，銀行收貸，租客不僅租不了房還必須按月歸還房貸。

房東、租客、銀行從某種程度上都是受害的主體，為什麼所有的風險都要租客來承擔？因為合同是有相對性的，

4.要求檢視長租公寓企業與房東之間的合同，瞭解長租公寓企業的義務。

C

當出現長租企業跑路的情況下，確實沒有很有效的途徑去解決，租客只能積極向跑路企業主張自己的權益，如果構成犯罪的可以報警處理；

C

現相關部門也陸續出臺一些舉措，如《

C

》就提出指導住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管賬戶，將租金、押金等納入監管賬戶，建立良性住房租賃市場，需大家一起努力。

對於租客來說，除了租金的損失，可能還有更大的“坑”要填，這就是“租金貸”。

借款合同是租客與銀行簽訂的

“高收低租”、“長收短付”都存在相當大的風險。因此我們建議在租賃房屋時，無論是向誰出租均需瞭解租賃房屋的權屬，以及長租公寓企業為何有權向租賃租賃房屋，瞭解檢視長租公寓企業與房主的的合同，如果出現“高收低租”、“長收短付”的情形建議審慎簽訂租賃合同。

，貸款如果出現問題銀行要根據借款合同向你主張責任。

銀行借款建議還是按照約定進行償還，避免逾期產生的相關罰息。

1。房東、租客應選擇規範且市場信譽度高的住房租賃企業或經紀機構租賃住房，檢視其營業執照、相關資質及投訴糾紛情況，到

關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見

檢視企業開業報告資訊，對無照經營、超範圍經營、列入異常經營、未報送開業資訊、信用不良、存在違法違規記錄的企業，要謹慎選擇，避免遭遇“黑中介”“不良中介”。

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2。租客租房時，應仔細檢視所承租房屋不動產權證（或房產證）資訊、與業主簽署的租賃合同（或委託協議），並透過

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進行房源核驗。避免租賃違反“租住標準”搞非法群租、不具備房屋不動產權證或其他合法權屬證明的住房，此類住房可能存在安全隱患，也無法辦理房屋租賃登記備案，會對後續辦理居住證、居住證積分、隨遷子女入學、提取公積金等公共服務造成影響。

如何識別長租公寓套路？

3。房東、租客在委託經營或租房過程中，應多方瞭解周邊住房的市場租金價格，警惕企業“高進低出”“長收短付”帶來的風險，避免因企業“爆倉”“跑路”遭受損失。房東將住房委託給企業時，對委託價格明顯高於市場租金水平的，要提高警惕；租客租賃住房時，對租金明顯低於市場租金水平的，要慎重。

成都市住房和城鄉建設局就近期住房租賃風險作出提示：

4。選擇較短支付週期。租客支付房租時，儘量選擇不超過

一、謹慎選擇合作企業

的支付週期，避免一次性支付較大額度房租，防止住房租賃企業利用房租支付週期差搞“長收短付”可能帶來的風險。

5。向約定賬號支付房租。租客支付房租和押金時，應向合同約定的企業賬戶（出租方為企業）、個人賬戶（出租方為個人）支付款項。當出租方為企業時，切勿向合同約定之外的企業賬戶、業務員個人賬戶或其他個人賬戶支付款項（包括支付寶、微信等個人收款賬戶）。轉賬支付應保留轉賬憑證，現金支付應要求收款方出具收據。

6。防範“租金貸”風險。租客承租房屋時，要注意檢視租房合同中有無“租金貸”“租房貸”“房租分期”等相關條款，是否需要額外簽訂相關貸款補充協議等。使用“租金貸”時，貸款人應合理評估自身還款能力，自願申請“租金貸”，租賃企業和經紀機構不得誘導或強迫租客使用“租金貸”，貸款人應與貸款銀行簽訂單獨的貸款合同，貸款合同不應嵌入租房合同中。

成都住房租賃交易服務平臺

7。簽訂租房合同時，推薦透過

二、查驗房源資訊和房源狀況

下載和使用

市住建局官網

，可有效預防和減少房屋租賃過程中出現的風險，維護租賃當事人的合法權益。簽署合同前，務必認真閱讀、充分理解合同內容，切勿在空白合同上簽字蓋章。出租方作出的口頭承諾應寫進書面合同。對違約責任、押金退還等的約定要清晰。

8。及時辦理房屋租賃登記備案。簽訂租房合同後，租賃雙方當事人應在30日內到房屋所在地街道辦事處（鄉鎮）辦理房屋租賃登記備案，或者透過成都住房租賃交易服務平臺、天府市民雲線上申請辦理房屋租賃登記備案。

三、 認真確認租金價格

9。房東、租客發現住房租賃企業、經紀機構或二房東“爆倉”“跑路”的，或租客遭遇暴力驅趕的，應及時向屬地公安機關報警，並向房屋所在地的黨委、政府派出機構、住建部門和行業協會組織進行投訴舉報，透過群眾之家等平臺妥善化解矛盾，啟動人民調解、行政調解、司法調解等渠道，維護自身合法權益。