曼城VS伯明翰：誰是英國第二大城市？

文 / 英倫投資客

公眾號ID：BuyLondon

在英國的城市排名裡，第二名一直有爭議。

曼城和伯明翰，到底誰才是英國第二大城市？

如果搜尋“Who is UK second largest city”，谷歌智慧推薦會告訴你：按照人口規模和城市面積排名，伯明翰是第二大。

但如果再往下拉，你會看到這個問題確實還存在爭議。

越來越多的人認為曼城應該是英國第二大城市

曼城即將趕超伯明翰

原來，很多英國人認為“人多不能說明一切”，2015年，英國調查公司YouGov在全英範圍內所做的民調顯示，

30%的人認為曼城是倫敦之外的第二首都

，選擇伯明翰僅有20%。

大多數英國人選擇曼城為第二首都

2005年，時任英國副首相John Prescott在一次會議上甚至公開表示，曼徹斯特已經取代伯明翰，成了英國第二大城市。言論一出，就引發了伯明翰人的強烈抗議。

之所以引起爭議，主要還是看你如何定義“第二大城市”，到底是人口、面積，還是GDP、知名度等等。

接下來，我找了一些指標，把曼城和伯明翰做了一個全面的對比，看完之後，相信你會有自己的答案。

伯明翰市區

曼徹斯特市區

1. 人口

人口是城市大小的基本指標，資料顯示，大曼城地區人口為

280萬

，曼城市區人口為

54萬

，失業率6。7%，其中勞動年齡人口占總人口70。6%，學生72，400人，占城市總人口的13%。

對比來說，大伯明翰地區約有

290萬人

，伯明翰市區人口達到

112萬

，失業率8。5%，其中勞動年齡人口占總人口64。2%，學生80，400人，占城市總人口的7%。

可以看出，曼城伯明翰整個城市（包括郊區）的人口類似，差不多在

280萬

人左右，但市區範圍內伯明翰人口更多，是曼城的兩倍多。

曼城和伯明翰的城市人口比較

在新移民和海外留學生等指標上面，曼城和伯明翰的外籍勞工和海外學生增速都在60%以上，是城市人口增長的最主要因素之一。

曼城伯明翰人口變化（深藍色代表英國本地人的數量，淺藍色代表海外移民人口的數量）

可以看出，雖然曼城伯明翰在吸引外籍人才方面表現相當，但伯明翰本地人才流失比曼城略微嚴重，有30%的伯明翰人離開伯明翰去了其他英國城市。

從倫敦離開的人，到底去了哪兒？

隨著倫敦生活成本不斷攀升，那些希望在英國安家的年輕人紛紛把眼光投向二線城市。

金融時報2017年的調查顯示，從倫敦離開後，最多的人選擇到蘇格蘭定居，伯明翰以7500人排第二，而曼城只有4600人，排名第九。

離開倫敦後，英國人都去了哪兒？（2017）

究其原因，

伯明翰相比曼城離倫敦更近

，而且房價兩者基本差不太多。

Resolution Foundation智庫表示，大部分離開倫敦的都是20-30歲的年輕人，他們想要更好的工作機會和更大的房子，而且2026年建好的英國高鐵二號線（HS2）也會使交通更方便，在倫敦生活並不是唯一的選擇。

2. 當前和預期經濟表現

從經濟資料上看，曼城2018年第1季度年生產總值增長了

1.7%

，而國家平均水平是1。9%。

預測曼城2018年第4季度的年生產總值增長將和英國平均水平一致（1。2%），之後一直到2028年的生產總值年複合增長率也會和英國平均水平一樣，在0。8%左右。

伯明翰的經濟資料大致和英國平均水平一致，2018年第1季度年生產總值增長為

1.9%

。

預測伯明翰2018年第4季度的年生產總值增長是1。2%，到2028年的生產總值年複合增長率是0。8%。

可以看出，伯明翰的經濟表現比曼城略好一些，不過值得注意的是，伯明翰領取福利的城市人口百分比是國家平均水平的2倍，而曼城是1。5倍。

就業率方面，曼城比伯明翰稍高，但都低於國家平均水平（74%）。

左圖：領取福利的人口比例（2018），右圖：就業率（2017）

3. 房價和未來漲幅

雖然房價不能代表城市規模，但也能呈現出對比，畢竟倫敦作為英國第一大城市，房價一直排在英國第一，且遙遙領先其它城市。

來自Zoopla的最新資料（2018年8月）顯示，曼城平均房價為18。7萬英鎊，年增長率為0。6%，平均租金為749英鎊每月。

對比來說，伯明翰的平均房價為19。9萬英鎊，年增長率為1。1%，平均租金為每月999英鎊。

可以看出，伯明翰和曼城整體房價相差不大，但伯明翰租金更高。

曼城和伯明翰房價變化（2000-2017）

上圖看出，曼城和伯明翰的房價都低於英國平均水平，但是近幾年的漲幅卻比英國其他城市要高很多，兩個城市房價增長曲線幾乎一致。

曼城和伯明翰頂級地段房價對比

可以看出，雖然伯明翰整體房價比曼城更高，但如果比較最好地段的話，曼城的Spinningfields（£320，000）還是比伯明翰的Jewellery Quarter（£280，000）更貴。

近兩年來，由於脫歐和額外印花稅的衝擊，英國整體房價較為低迷，倫敦甚至有所下跌，但曼城和伯明翰的房價卻依然保持增長勢頭。

曼城，伯明翰和英國整體房價增速對比（2012-2017）

上圖顯示，2017年，英國平均房價有所下跌，但曼城和伯明翰房價卻逆市上漲。

下面這張圖可以更清晰地看出英國不同區域房價增長的比例。

英國地區房價增長百分比（2017）

可以看出，英國中南部地區除了倫敦以外，房價的增幅都在4。6%以上，其中伯明翰所在的西米德蘭（West Midlands）表現最好，漲幅達到了5。2%；曼城所在的西北地區（North West）在北部地區房價漲幅則為4。0%左右。

4. 吸引投資

以房地產市場為例，資料顯示，2018年上半年曼城吸收總投資達到3。69億英鎊，其中來自海外的投資達到4300萬英鎊，比上一年同期減少了21%。

總投資的減少主要是因為海外投資量比上一年同期減少了三分之二。

曼城近期吸引投資減少和脫歐的不確定性有一定關係，另外還跟曼城房產市場供應減少有關。

反觀伯明翰，2018年上半年伯明翰吸引總投資5。89億英鎊，其中來自海外的投資達到2。17億英鎊，比上一年同期海外投資減少了10%。

值得注意的是，雖然投資伯明翰的海外投資者有所減少，但今年以來，來自英國本土的投資者加大了對伯明翰的投資。

對比供需資料，事實上，對伯明翰的投資需求其實比上一年更高，但是由於供應減少導致買家的數量遠大於賣家，大量英國本土投資機構都在盯著伯明翰的一些新開發專案。

5. 新建寫字樓供應

從城市發展的角度上看，寫字樓的供應量和當地的經濟發展呈正相關，寫字樓建的越多，城市經濟活力越好，潛在投資價值更高。

值得注意的是，英國的寫字樓往往是有公司確定入駐了才會開建，因此越多的寫字樓也意味著更多的就業和人口。

曼城這邊，由於近幾年產業開始往科技方面轉型，因此對市中心的寫字樓的需求在近幾年內持續走高，產業加速升級不光導致寫字樓供不應求，而且還炒高了寫字樓的租金。

曼城寫字樓庫存

曼城近幾年寫字樓開工量有所減少，反映出來就是隨著公司大規模入駐，曼城寫字樓的存量上正在逐漸減少。

由於2018年結束之前不會有任何大型甲級寫字樓完工，曼城市中心寫字樓短缺問題將進一步惡化，導致租金將於2020年漲至40英鎊每平方英尺。

曼城寫字樓租金預測變化

伯明翰這邊寫字樓的訊息更多，未來三年將集中開發一大批寫字樓專案。

圖為未來3年即將在伯明翰完工的一部分寫字樓

預計在2020年之前，伯明翰將新建超過162萬平方尺的寫字樓，寫字樓開發速度在英國所有城市中排名第一。

與此同時，資料顯示，伯明翰的寫字樓入駐面積也在逐年上升，並在2017年突破了100萬平方英尺。

預計伯明翰未來逐步完工的寫字樓還會進一步推高伯明翰寫字樓的整體入駐面積。

伯明翰寫字樓入駐面積（2008-2017）

6. 近期大型投資

說了這麼多相對生硬的資料，我們最後來看看比較直觀的投資案例，看看巨頭們如何用腳投票，在曼城和伯明翰之間做出選擇。

曼城

2018年8月7日，全球線上預定巨頭Booking.com（繽客）

宣佈在曼城市中心投資

1億英鎊

，建立其歐洲新總部和運輸業務。

2018年9月19日

，英國每日郵報（Daily Mail）與General Trust共同持有的HPPUT斥資

1825萬英鎊

，買入曼城中心區寫字樓76 King Street。

2018年10月8日

，曼城本土地產巨頭Bruntwood和英國保險公司Legal General共同宣佈，將

共同成立SciTech公司

，聯合開發、管理曼徹斯特科技地產。

SciTech計劃在未來10年內於曼城投資超過490萬平方英尺的

與科技相關的房地產專案

，總價值約

18億英鎊

。

兩家公司宣佈未來還會和當地大學機構深度合作，去發掘曼城潛在可重新開發的地區，幾這樣的合作大大助推了曼城產業升級。

伯明翰

看完曼城近期的大型投資，我們再看一下伯明翰。

2018年10月15日

，

倫敦本土開發商Galliard Homes

聯手英國開發商Apsley House Capital，宣佈將在伯明翰投資

5億英鎊

，開發總共2800套住宅公寓。

值得注意的是，Galliard Homes今年以來已經賣掉了兩塊位於東倫敦金絲雀碼頭的土地，分別賣給碧桂園和新鴻基。

2018年5月11日

，

科威特開發商Salhia

宣佈在伯明翰市中心開發價值

1.58億英鎊

的寫字樓專案，寫字樓高30層，將成為伯明翰當地最高的建築物。

新寫字樓臨近伯明翰Bullring購物中心

2017年2月10日

，

新加坡主權基金GIC和Unite Student

共同斥資

2.27億英鎊

，買下了伯明翰阿斯頓大學（Aston University）的學生公寓，預計每年租金1700萬英鎊，租金回報約為5%。

英倫投資客寫在最後

本文從

人口

、

經濟

、

房價

、

吸引投資

、

寫字樓供應

等因素對曼城和伯明翰做了全方位的比較。可以看出，兩個城市在各個指標上都非常接近，這也難怪“英國第二大城市”一直存在爭議。

總的來說，曼城在本世紀初期發展的比伯明翰更好，“軟實力”方面（特別是足球）的優勢則讓曼城在知名度上一度超過了伯明翰。

不過伯明翰的基本面和地理優勢更好，

離倫敦更近

這個天然優勢也讓伯明翰搶到了絕大部分從倫敦搬出的公司。正因如此，伯明翰最近幾年發展勢頭更強，在經濟增長、新建寫字樓面積等指標上都略勝曼城一籌。

*更詳細的

伯明翰調研

會在近期於公眾號英倫投資客推出，盡情期待

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