辦公用房當成公寓賣，開發商為何沒構成欺詐？

好住宅、好居所、好物業，為生活帶來極佳居住體驗……看到這樣的說辭，你是否心動？

深圳的江女士就心動了，也就此落入了開發商的圈套——買的房子變成了辦公用房。

江女士醒悟之後，起訴開發商欺詐，結果，一審、二審，法院都沒有支援江女士，認為開發商沒有構成欺詐。

要說清其中原委，還要從頭說起。

糟糕：買的公寓實為辦公用房

2016年，江女士看到了開發商萬×公司的宣傳彩頁，上載“好住宅提供好居所，好物業才真正帶來好生活”、“為業主提供多元化私屬定製居家服務”、“為生活帶來極佳居住體驗”等字樣，並有“同類型複式公寓與平層公寓對比情況”列表。

江女士看後怦然心動，便先後簽署了房產認購書、選房單、房地產買賣合同等，並一次性付清了購房款200餘萬元。

然而，2018年，江女士卻向法院提起了訴訟，認為所購公寓實為辦公用房，萬×公司構成欺詐，請求解除合同、萬×公司支付其相當於一倍已付購房款的賠償金。

扎心：開發商的套路深

有句流行語：城市套路深。

江女士可算是深刻體會了一番啥是開發商的套路。

面對江女士的控告，萬×公司全盤否認：

首先，涉案房屋銷售現場有展示《建設用地規劃許可證》、《關於變更建設用地規劃許可證用地單位的覆函》等。對此，江女士稱沒有注意到。

其次，江女士簽署的《房地產認購書》的第一條載明用途為“辦公”；江女士簽訂的《房地產買賣合同（預售）》第三條第一款也載明用途為“辦公”。

最關鍵的是，該合同附件載明：“若上述售樓書、宣傳資料或廣告中明示不構成要約、不屬於交付標準或交易條件的，則雙方不受其約束”，且以黑體加粗字型顯示。而江女士在該合同及所有附件和附圖的每一頁上都簽名捺印。

結果，開發商的套路，江女士全中。

判決：開發商不構成欺詐

《中華人民共和國民法總則》第一百四十八條規定，一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。可見，欺詐的構成要件包括欺詐行為、欺詐故意、相對人因欺詐而陷入錯誤繼而作出違背真實意思的行為。

萬×公司有無欺詐行為和欺詐故意呢？

萬×公司依據法律和行政法規的規定在涉案房屋銷售現場展示了《房地產預售許可證》，許可證上明確顯示所售涉案房屋為“辦公”，萬×公司與江女士簽訂的房地產買賣合同也明確約定涉案房屋用途為“辦公”，因此，法院認定萬×公司沒有欺詐行為和欺詐故意。

江女士有無因萬×公司行為陷入錯誤繼而作出違背真實意思的行為呢？

法院認為，江女士作為完全民事行為能力人，其動用超過二百萬元的大額資產購買房產，應當盡到較高的審慎審查義務以減少風險，且涉案房產在使用年限、限購限貸政策等方面均與普通住宅有明顯區別，江女士稱其沒有注意檢視萬科公司展示在銷售現場的相關證照，也忽略了合同明文約定的房地產用途為辦公的條款，時隔兩年半以後才以房屋用途為由提起本案訴訟，有違常理。

江女士提出，萬×公司在宣傳畫頁中有突出公寓性質的宣傳，樣板間設定有客廳、臥室、衛生間等功能性區分空間，《裝修委託補充協議》中有“商務公寓”等字樣等。

法院認為，對於宣傳畫冊和銷售廣告，萬×公司既未在畫冊和廣告中明確載明涉案房屋性質是公寓，也沒有對房屋和相關設施作出具體確定的允諾，同時，雙方簽署的房地產買賣合同附件中明確約定了出賣人所作的宣傳資料、售樓書、廣告宣傳的內容在本合同中已作另外約定的以本合同約定為準，因此，法院認定宣傳畫冊和銷售廣告不構成要約。萬×公司的宣傳畫冊用語以及樣板間設定有可能會讓江女士聯想到公寓，有不當之處，但萬×公司的上述行為不足以成為江女士降低其自身應負較高審慎審查義務的理由。江女士作為完全民事行為能力人，應當對其簽署法律文書將會產生的法律後果有充分的預見和風險評估，並對此承擔全部責任。

綜上，一審法院認為萬×公司履行合同過程中沒有隱瞞事實真相或故意告知虛假事實，不構成欺詐，江女士的訴訟請求因無事實根據，一審法院不予支援。

江女士提起上訴，不過，二審法院支援了一審法院的判決。

對此，律師提醒：

購房者在簽訂合同時，應當仔細閱讀合同條款，對於付款條款應當特別注意，如果對合同條款有異議，應當及時提出，與開發商協商解決；協商不成，應當蒐集有利證據，再向法院提起訴訟。