7天賣房111億元 金九銀十有底了？

「本文來源：青地產」

328套成交，23。9億元入賬！

8月25日晚上8點，“摸黑開盤”的禧瑞學府交出了一份亮眼的成績單。從7月份的只有兩個新盤到最近7天的6盤連開，北京的新房市場出現了一波小高潮。

6個新開盤專案中共有4個是首次開盤的純新盤，分別是了華樾國際·領尚、長安悅璽、金地璟宸和天壇府。另外2個是禧瑞學府和富興首府，均是老專案再取證銷售。

北青-北京頭條記者統計了開發商公佈的各自銷售資料，從8月19日開盤的天壇府和華樾國際·領尚，到8月25日的禧瑞學府，整整7天時間裡，6個專案共計認購套數近1300套，認購金額111。8億元。這證明了市場依舊有旺盛的購買力，“冷靜”了一夏的京樓反而抓住夏天的“尾巴”，有了升溫的跡象。消失多時的“金九銀十”，這一次似乎更值得期待了。

賣的雖好卻沒有“日光”

從7月份只有2個新專案開盤，到8月底一下子6個新專案紛紛推售，其中不乏天壇府這樣受市場關注許久的純新盤，標誌著北京樓市迎來了一波新品的集中放量。

按照以往的經驗，積攢了月餘的購房需求，會因為優質新盤的入市，出現報復性的購房，甚至可能出現搶房日光的現象。

但實際上，這次樓市的推新，成績固然亮眼，卻沒有一個新盤獲得了想象中的“日光”，哪怕是二環邊，號稱一房難求的天壇府。

根據天壇府公佈的首日銷售資料顯示，8月19日晚上8點開盤的天壇府，共計推出了312套房源，認購220套，認購金額32。6億元，去化率超過70%。

天壇府在8月19日晚上率先開盤，小戶型第一時間售罄

同日開盤的華樾國際·領尚，現場選房螢幕資料顯示，認購了35。7億元，認購套數近500套，去化率接近70%。

顯然，在購房需求方面，受學區房、離婚三年內不能買房等政策層面影響，部分改善置換需求可能進入等待或觀望狀態，購房決策和行動將放緩，對主打改善的樓盤去化產生了一定製約。

這個制約對於融創長安悅璽表現得最為明顯，這個位於石景山區衙門口的專案，從5月11日拿地到7月份官宣，再到8月20日開盤，前後僅3個月，開盤速度堪稱奇蹟。但據接近融創的業內人士反應，專案開盤效果並不理想，當天沒有公佈認購套數，只公佈了認購金額為12。8億元。

最驚喜的當屬8月25日晚開盤的禧瑞學府，根據開發商的電子銷控屏顯示，30分鐘的線上選房時間裡，共計認購了328套房，23。9億元的認購金，總計358套房源，去化率超過了91%。只有少量首層和頂層的房源沒有售出，預計未來幾天售罄並不是難事。

禧瑞學府僅剩少量低樓層房源

此外，房山良鄉的金地璟宸並未公佈銷售資料，東壩的富興首府，加推房源74套，宣佈認購6。8億元。這樣算來從8月19日到25日，前後整整7天，北京新房就銷售認購了超過111。8億元。

這樣的開盤成績，大致反映了市場對專案的認可程度，也證明了北京改善購房需求的潛力巨大。

有業內人士表示，之所以沒有出現日光碟專案，一方面是專案自身在營銷層面蓄客尚有不足，另一方面，也說明購房人的選擇更加多種多樣，後續即將入市的一大批新盤，分流了不少購房需求，也讓許多改善買家選擇再等一等。

同質化競爭 特點要夠突出

對於那些將要入市的新專案來說，市場對於6個新盤的反應，也大致可以推斷出購房人的偏好，如同摸清了樓市的風向標。

這6個新專案雖然所在區域各不相同，產品也不完全相似，但去化好的專案都有一個共同特點就是——優點足夠突出，突出到可以掩蓋失分項。

以天壇府為例，專案因為三居產品形如啞鈴，被廣為詬病。但秉承著一期價效比最高的想法，天壇府首日去化仍超過了70%。中軸線，二環邊的位置優勢還是讓購房人打開了錢包。

而華樾國際·領尚則是金盞東壩區域最後的限競房專案，限定均價為71000元/平方米。後續金盞板塊雖然還有新盤推出，但由於新的出讓規則，新盤並非百分百產權，購房人實際購買的是85%左右的產權，這反而突出了華樾國際·領尚的優勢，刺激了成交。

禧瑞學府更是如此，二期產品價格對比一期明顯提升，但由於周邊競品較少，加上學校資源和臨近地鐵的因素，還是讓禧瑞學府成為近期新盤中去化率最高的專案。

與上述專案各自明顯的優勢相比，融創長安悅璽7。5萬元/平方米的定價和主打改善戶型，都與臨近的大瓦窯雙盤遠洋城建·國譽萬和城、首創天閱山河形成直接競爭關係，無論是價格還是戶型都產生了同質化。在沒有更突出優勢的前提下，長安悅璽的實際銷售效果自然要打上折扣。

分拆這幾個重點新盤的表現，也為後續專案提了醒。試想，當王四營、崔各莊、金盞等新板塊進入銷售期時，每個專案都不可避免地要面臨與其它兄弟的內卷化競爭。如何讓自身特點更突出，將是開發商下一步考慮的重點，也將決定同質化的市場下，誰的日子更加好過。

20多個新盤期待入市 “金九銀十”機率增大

不只這6個新盤，近期越來越多的新盤都在開放售樓處，釋放資訊，積極蓄客。據北青-北京頭條記者不完全統計，今年第一批供地的29宗住宅地塊，已經有20餘宗地塊披露了案名和戶型資訊，新的熱點板塊蓄勢待發。

比如崔各莊01地塊和04地塊，主打大望京概念，案名分別為和光悅府與龍樾和璽，均主打120-170的改善戶型。產品力趨同，位置相近，預示著購房人有機會認真挑一挑選一選。

望京崔各莊的新盤也將同臺競技

類似同臺競爭的還有王四營板塊，保利錦上新發布了平視CBD的宣傳影片，宣告迴歸東四環；融創、五礦、北京城建聯合開發的王四營地塊也定名為朝陽壹號專案，在近日開放了臨時接待中心，區域內的專案正式開啟短兵相接。

還有東五環的豆各莊，綠城操盤的專案釋出了案名“沁園”，在延續綠城“園”系的命名同時，討巧地讓買房人輕易聯想到綠城在南沙灘的誠園專案，無形中提升口碑與定調。

除了這些以外，豐臺張郭莊的熙悅晴翠、張家墳的西山金茂府；大興舊宮的熙悅雲上；海淀樹村的學府壹號院；朝陽金盞的朝陽壹墅；昌平東小口的奧森春曉、科技園的北清雲際等等也都不斷向外釋放著產品資訊。

這些新盤大部分主力銷售110-150平方米的戶型，只有綠城沁園和大興榆垡的和悅璞雲有少量50多平方米的小戶型。可見市場的供應主流仍是以改善型，升級型的大戶型為主，三居或四居將是新盤之間競爭最為激烈的部分。

相信隨著更多新盤的陸續上市、供應地放量，市場熱度有望繼續提升。同時，區域內專案的內卷化壓力，反而會進一步提高專案的價效比，優質專案仍會一房難求，已經消失多時的“金九銀十”，這次或許有機會重返樓市。

文|北青-北京頭條記者 李桁