大唐地產踩“兩條紅線”赴港上市 近三成借款來自民生銀行

繼今年5月末二次遞表之後，大唐集團控股有限公司（以下簡稱“大唐地產”）上市計劃終於在日前有了新的眉目。

據港交所資訊，大唐地產於11月25日透過上市聆訊，並在兩天後公佈了全球發售計劃，預計將於12月中旬正式在港交所掛牌上市，股票程式碼為02117。HK。

自2009年擬定在香港掛牌以來，大唐地產蟄伏十年有餘，中間歷經多次波折都未能完成上市敲鐘的“夢想”。不過隨著全球發售計劃的公佈，公司赴港敲鐘只差臨門一腳。

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上市之路一波三折

大唐地產發軔於中國臺灣，興起於中國內陸。

1984年，臺中人餘英儀在臺灣首次開發“大唐世家”專案。

1995年，不甘偏居一隅的餘英儀和他的好朋友張富掌來到廈門，將“國韻地產”設為公司定位，並以一張竇爾墩臉譜作為Logo，開啟了大唐地產進軍內地步伐。

初入廈門市場時，“大唐世家”專案銷售火熱，這也確實讓大唐地產取得良好的開局。然而由於其臺資背景的限制，不僅融資環境處處受到制約，而且全國化佈局也是遲遲未能開啟。

無奈之下，大唐地產開始籌劃謀求在港上市。據媒體報道，餘英儀在2008年4月時曾公開表示上市工作已經進入中期籌備階段，大唐地產有望成為第一個在香港上市的大陸臺資不動產企業。

2009年，原本是大唐地產計劃赴港上市之年，但在前一年受資金鍊斷裂危機及創始人不幸辭世等因素影響，公司上市計劃未能如願。

2010年，廈門女首富黃晞控制的福信集團戰略整合了風雨飄搖的大唐地產。彼時，黃晞控制的福信香港收購大唐地產70%股權。2019年10月，福信香港又以7760萬元進一步收購了剩餘30%股權。

2019年12月份，大唐地產向港交所遞交招股書。招股書顯示，2011年，黃晞將大唐地產的運營和管理許可權交於吳迪。黃晞目前為大唐地產控股股東，持股77。79%；吳迪為大唐地產董事長，持股21。21%；大唐地產董事及核心管理層持有1%。

然而，大唐地產遞交的招股書卻在6個月後屆滿失效，上市計劃再次泡湯。2020年5月31日晚間，大唐地產再度遞交了招股書。

在赴港上市招股書披露背景下，大唐地產過度依賴福信集團輸血的一面也一併暴露。公開資料顯示，福信集團成立於1993年，歷經20餘年的發展壯大，目前已形成了以金融為引擎，房地產為主業，高科技產業為導向，包括貿易文體產業在內的“五業並舉”的國內知名綜合性民營企業集團。

從金融業務來看，福信集團作為中國民生銀行發起人、大股東及董事單位，先後投資交通銀行、永安保險等多家全國性銀行、保險等金融機構以及漢口銀行、杭州聯合銀行等地方商業銀行，並參與公司治理。

地產業務方面，福信集團以大唐地產為核心品牌。眾所周知，房地產是典型的資金密集型行業，所以福信集團金融業務正好給大唐地產的擴張提供了一張資金支援的王牌。

民生銀行財報顯示，2017年，“福信系”從民生銀行獲得15。05億元貸款，其中用於大唐地產併購的資金就達12億元。2018年，“福信系”從民生銀行獲得的資金支援為23。67億元，同比增加57。17%。2019年，“福信系”在民生銀行的貸款餘額為30。33億元，同樣大部分資金都流向地產板塊。

民生銀行今年半年報資料顯示，截至今年上半年末，大唐地產旗下子公司天津海匯房地產開發有限公司、漳州唐成房地產有限公司在民生銀行的貸款餘額分別為10。8億元、4。16億元，較去年年末分別增長58。82%、-4。59%。

大唐地產最新招股書也顯示，公司執行董事吳迪就公司與民生銀行訂立的所有貸款為其提供個人擔保。截至2020年6月30日，此等貸款尚未償還的本金結語總額約為23。76億元，佔截至同日其借款總額約29%。

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為謀上市突擊降負債

雖然有來自福信集團的資金支援，但大唐地產自身仍潛藏著一些危機。

從營收方面來看，2017至2020年上半年，大唐地產營收分別為40。19億元、54。96億元、81。08億元以及17。85億元；期內公司淨利潤為4。13億元、5。88億元、6。27億元以及8997萬元。

不過，上述亮麗業績背後卻成色欠佳。有資料顯示，2019年，大唐地產權益銷售額和權益佔比卻分別同比大降35。15%、70%。2020年1-10月，該公司兩項資料再度走低，分別權益銷售額僅為161。5億元、50。14%，排名則同比大幅下降20個位次至第88名。

有息負債構成方面，截至2020年6月30日，大唐地產有息負債總額為81。91億元，較去年年末增長5。42%。其中一年內到期的有息負債為24。16億元，而大唐地產貨幣資金總額約32。3億元，其中受限制現金為20。99億元，可動用現金無法完全覆蓋短債。

值得一提的是，近幾年大唐地產負債水平發生了很大轉變。最新的招股資料顯示，2016年至2019年，大唐地產的淨負債比率分別為1085。3%、1087。9%、408。8%，119。2%，截至2020年上半年，大唐地產的淨負債比率為128。5%。

對於淨負債率短期大幅度降低，大唐地產在最新的招股章程裡給出了三條原因：保留盈利持續增加、公司股東增加註資、使用盈餘現金償還借款。

今年8月，央行、住建部對房地產融資提出量化監管要求，對不同財務狀況的房企實行差異化管理。該政策被外界概括為“三線四檔”，其中“三道紅線”是指剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍。

根據“三道紅線”觸線的情況不同，監管還將試點房地產企業分為“紅、橙、黃、綠”四擋，以此來劃定房地產企業融資時有息負債年增速的上限。具體來看，“未踩線”的綠色檔房企，有息負債年增速上限為15%，“踩一道線”的黃色檔房企，有息負債年增速上限為10%，“踩二道線”的橙色檔房企，有息負債年增速上限為5%，“踩三道線”紅色檔房企，不能新增有息負債。

而就大唐地產的情況看，截至2020年6月底，大唐地產剔除預收賬款後的資產負債率為84。7%、淨負債率為128。5%、現金短債比為1。34，前兩項指標遠超監管層劃下的“紅線”。

這意味著，即將赴港敲鐘的大唐地產負債總額增幅將不得超過5%，未來融資情況堪憂。

2018年和2019年時，大唐地產曾分別提出“三年500億”和“三年破千億”的口號。而其目前實際的銷售資料和行業排名，距當時提出的目標仍有不小的距離。