溫州開物業發票經典業務的財稅處理問題及分錄

物業公司是服務密集型企業，涉稅種類很多，有“水電氣暖”、“以舊帶新”、“交物業費當贈品”等。不同業務的稅務處理是不同的。此外，“所得稅稅前扣除”、“增值稅進項扣除”等一系列現實問題是物業公司的風險點。那麼，物業公司應該如何防範和處理風險呢？

一、物業公司的所得稅處理

（1）固定收入

1。營業收入會計

物業管理企業從事物業管理和其他經營活動，取得各種收入時：

借：銀行存款/現金/應收賬款

貸款：主營業務收入/其他業務收入

應交稅費-應交增值稅（銷項稅）

1。超經營範圍具是假嗎？

根據《關於納稅人具增值稅專用有關問題的公告》，納稅人對外具增值稅專用，且符合下列條件的，不屬於虛增值稅專用：納稅人向付款人的納稅人銷售貨物，或者提供增值稅應稅勞務、應稅服務；納稅人已向付款人的納稅人收取銷售貨物、提供應稅勞務或者應稅服務的價款，或者已取得索取銷售價款的證明；納稅人按規定向付款納稅人具的增值稅專用相關內容與銷售貨物、提供應稅服務或者應稅勞務相符，且該增值稅專用是納稅人合法取得並以自己名義具的。請諮詢具體的稅務機關。

2。已收物業管理費確認書。

物業管理公司收取的物業管理費屬於商業輔助服務中的企業管理服務，稅率為6%，徵收率為3%。公司收取的物業管理費，一般納稅人6%，小規模納稅人3%。

會計準則——基本會計準則規定，會計的確認、計量和報告應以權責發生製為基礎。

凡是當期已經發生或者應當承擔的已實現的收入和費用，不論款項是否支付，都應當作為當期的收入和費用。《企業所得稅法實施條例》規定，企業應納稅所得額的計算應當以權責發生製為基礎，屬於當期收入和費用的，不論款項是否收到或者支付，都應當作為當期收入和費用；不屬於當期的收入和費用，即使當期已經收到款項，也不作為當期收入和費用。

是企業核算的原始憑證，也是企業繳納稅費的費用憑證。管理在驗證經營業績、完善財稅監管職能、接受監管部門審計等方面發揮著重要作用。因此，企業對的管理必須及時、完整、準確，才能更好地支援業務發展。

案例：收取物業費時，屬於預收方式。比如今年，明年一季度的物業費已經收了。確認收入時，是否只確認服務部分本年收入？會計法和稅法是怎麼規定的？在這個問題上如何理解權責發生制？

分析：本年度已實現的物業管理費確認為收入，下一年度預收的物業費確認為負債。預付款：可能以後會還。合同責任（新收入準則）：一旦收到，不退還，但以後有義務向他人提供服務。

案例：物業公司收取的物業費全部按年收取，並具到戶收據。那麼，收益能否按12個月分攤確認？

解析：我國會計年度自公曆1月1日起至12月31日止，會計年度期間包括月度、季度、半年度和年度。物業費按年收取，收入按月確認。

2。一張增值稅專用可以具多張紅字增值稅專用資訊單嗎？

一張增值稅專用可以具多張紅字增值稅資訊表，但這些紅字增值稅資訊表的總金額不得超過原增值稅的金額，一張紅字資訊表只能對應一張紅字增值稅。請諮詢具體的稅務機關。

3。應收未收的物業管理費是否確認為收入。

但在目前物業企業管理過程中，進項的收取和取得依賴於具後關聯方的支付和報銷；鑑別真偽需要登入查驗平臺，手動輸入編碼、號、日期、金額等。根據；反覆核對，手動查詢大量已過賬資訊；存檔，並以手工製作的紙質形式儲存。對於集團物業公司來說，獲取和了解區域公司的納稅情況，是讓區域公司去申報的，不可能透過來檢查扣稅是否正確。

新收入準則的確認核心原則是：“企業應當在履行了合同中的履約義務時，即客戶取得對相關商品或服務的控制權時，確認收入。

案例：在接手的專案中，如果有100個業主，但每年年底總有10%的業主不交物業管理費，確認收入時是否要確認這筆未交的物業費？會計法和稅法是怎麼規定的？在這個問題上如何理解權責發生制？

分析：根據規則和權責發生制原則，應收物業管理費應確認為收入。

4。增值稅義務發生的時間。

財稅〔2016〕36號規定，納稅人發生應稅行為並收到銷售款項或者取得索取銷售款項證明的當天；如果先，就是的當天。（控稅控）上游納稅人先具，下游納稅人可以先抵扣稅款。所以上游納稅人必須先申報銷項稅，本質上是出於反避稅的考慮。（憑稅控）

3。個人房屋出租給公司作為辦公室，物業費由公司支付。物業費的可以給單位嗎？

根據《修改決定》，從事生產經營活動的單位和個人購買商品、接受服務以及從事其他經營活動支付款項時，應當向收款人索取。在取得時，不要求更改貨物的名稱和金額。如果個人與公司簽訂的房屋租賃合同中約定物業費由公司直接支付給物業公司，那麼物業公司收到物業費後可以出具單位人頭。特定稅務諮詢

案例：物業公司在做6月份賬目時，提前收到了第三季度7-9月份的物業管理費，已。此時是主營業務收入還是6月份的預收賬款？另外，這個的分配稅是6月份計算繳納，還是7-9月份，因為6月份已經了，和收入確認時間不一致？

分析：7-9月份的物業管理費是6月份預收，採用權責發生制，不屬於6月份的收入。已具，產生增值稅納稅義務，6月份需要計算增值稅。收入的確認基於會計準則，納稅的義務基於稅法。不確認收入有時會產生納稅義務，這就是稅社的區別。稅務機關關心的是企業是否按照稅法納稅。

詳情點選文章《如何確認物業公司增值稅繳納義務的發生時間？學習！

5。減免物業管理費

財稅［2016］36號規定，下列情形視為銷售服務、無形資產或者不動產：

（一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務，但用於公益事業或者面向公眾的除外。

（二）單位或者個人將無形資產或者不動產無償轉讓給其他單位或者個人，但用於公益事業或者面向社會公眾的除外。

（三）中華人民共和國財政部、國家稅務總局規定的其他情形。

因此，在傳統管理過程中，物業公司主要面臨以下痛點：

1。進項取得滯後，企業無法瞭解可抵扣稅額、轉出稅額、待轉入稅額等。及時、合理地進行稅收籌劃；

2。核對的真偽、偽造和重量，不僅耗費人力和時間，而且容易漏驗，可能造成企業接受假等稅務風險；

3。紙質形式的存檔不便於保管和查閱，容易增加管理成本，降低管理效率；

4。進出口資訊彙總困難，時效性差，不利於集團對地區公司經營業績和納稅情況的核查。

面對目前物業企業管理的痛點，我們將RPA機器人引入管理流程，幫助企業建立全卷、全狀態結構化資料集池，方便企業的採集、驗證、防範和歸檔，進一步實現集團稅務的統一管控。

案例：我們公司是物業公司。個人業主給的一年物業費怎麼記錄？你必須交稅嗎？

分析：無償提供服務，不確認收入，視同銷售，繳納增值稅。

4。單位以現金支付的員工交通補貼，在未取得的情況下，能否在企業所得稅前扣除？

根據《工業所得稅稅前扣除憑證管理辦法》的規定：企業在境內發生的支出專案不屬於應稅專案的，以對方為單位的，應當以對方具的以外的其他外部憑證作為稅前扣除憑證；對方為個人的，以內部憑證作為稅前扣除憑證。以現金支付的補貼，應根據上述檔案以內部憑證作為稅前憑證扣除。內部憑證是指企業為核算成本、費用、損失和其他費用而製作的原始會計憑證開具溫州開發票（薇：fapiaokang）物業、住宿、諮詢、酒店、辦公用品、醫藥、廣告、運輸、定額、砂石、沙子、培訓、家電、科技、醫療器械、鋼材等

案例：一戶業主要交2000元的物業管理費，由於各種原因（比如空房長期沒人住），從而提高收費標準，減少500元，這500元是包含在費用裡也包含在收入裡，還是不考慮這500元直接計入1500元的收入？

分析：類似商業折扣，1500元確認收入。商業折扣是指企業為了促進商品銷售，在商品標價上給予的價格扣除。

違規作廢會有什麼後果？

如果非法作廢涉及偷稅漏稅，會有滯納金，最後罰款。嚴重者將移交司法機關。一般是納稅人當月具專用，銷售退回，錯誤等。退回的和扣款符合作廢條件的，按作廢處理。如果釋出時發現錯誤，可以立即作廢。符合作廢條件是指同時滿足以下條件：退回的收、扣款時間小於賣方具的當月；賣家沒有抄稅，也沒有記賬；買方未認證或認證結果為“納稅人識別號認證不一致”或“專用程式碼和號碼認證不一致”。

銷售商品涉及商業折扣的，應當按照扣除商業折扣後的金額確定銷售商品收入的金額。

（2）資金的籌集

1。維修基金的核算

物業管理企業收取房屋共用部位維修基金和共用設施裝置維修基金時，

借：銀行存款/現金

貸款：代管基金

收到代管基金銀行存款利息時，經業主委員會或物業業主、使用人同意後，轉入代管基金滾存。

借：銀行存款

貸款：代管基金

2。水費的簡單計稅和具。

國稅發〔2016〕54號規定，提供物業管理的納稅人向服務物件收取自來水費，將其對外自來水費的餘額作為銷售額扣除，按照簡易計稅方法計算繳納增值稅，徵收率為3%。

例：某物業公司，一般納稅人，2018年2月，向業主收取水費共計10。3萬元，向自來水公司繳納水費8。24萬元。

收到業主的水費：

借：銀行存款10。3

貸：主營業務收入-水費10

應交稅費-簡單計稅0。3

繳納自來水公司的水費：

借：主營業務成本-水費8

應付稅款-簡易稅0。24

貸：銀行存款8。24

案例：物管水費按差額徵收。差額分配項大於投入項，其他稅率的投入項大於產出項。那麼，你這個月交稅嗎？

解析：《增值稅暫行條例》規定，適用簡易計稅方法的進項稅額不得從銷項稅額中扣除。物業管理的水費，簡單來說就是按差額計算的。簡單計稅需要單獨核算，其他專案的進項稅額不能抵扣。

案例：物業公司收取的水費是簡單的徵收。給客戶可以增值稅專用嗎？還是隻能普通？

分析：一般納稅人可以具3%全額增值稅專用或普通，小規模納稅人可以自行具3%普通，也可以由稅務局3%增值稅專用開具溫州開發票（薇：fapiaokang）服裝、服飾、機械裝置、電線電纜、手撕、電子、紙張、裝飾材料、建築工程、文化傳媒、圖文、會議、房租、卷票等

3。交水電費，拿收據和分割單。

1。減少因取得進項滯後而難以及時抵扣稅額的弊端，提高稅收遵從度，使企業更合理地進行稅收籌劃；

2。高效驗真、驗偽、驗重，可大幅降低人力和時間成本，幫助企業規避虛、重複報銷等稅務風險；

3。降低紙質存檔帶來的人力、財力、時間和空間成本，方便企業存檔、查閱和稽核，為企業會計檔案電子化打下堅實基礎；

4。使集團企業能夠精細控制區域公司的納稅情況，實現憑納稅管理，提高集團企業統一稅控水平；

5。可以進一步關聯相應的業務，構建企業的產、融、稅一體化，管理整個業務流程，大大提高內控能力。

透過RPA為物業企業建立池，可以實現“先資料後”，實現管理數字化，進一步幫助企業合理籌劃稅務，規避稅務風險，降低管理成本，提高管理效率，實現集團對企業稅務的統一管理。

中華人民共和國國家稅務總局公告2018年第28號。水、電、煤氣、空調、暖氣、通訊線路、有線電視、網路等費用。企業出租（包括企業作為單一承租人出租）辦公、生產用房等資產發生的費用，出租方具作為應稅專案的，企業應當以作為稅前扣除憑證；出租方採用分攤方式的，企業應當以出租方出具的其他外部憑證作為稅前扣除憑證。

如果在合同、協議中約定分攤支付拆分水電費的，不再需要稅前扣除，但可以使用拆分、付款憑證等外部憑證作為稅前扣除的依據。

案例：我們租的寫字樓，物業公司只給我們提供了一份水電費大的影印件，水電費賬單隻能給我們。因為供電局了整棟辦公樓的，這個收據可以稅前扣除嗎？

分析：繳納的水電費可以在企業所得稅前扣除。因為未取得專用，一般納稅人不能抵扣增值稅進項稅額。

4。維修費、工本費、裝修押金、鑰匙押金等。

案例：物業公司為業主維修下水管道、更換水龍頭，是否計入主營業務成本或管理成本？收集的門禁卡包含在科目裡嗎？

分析：為業主維修取得的收入計入其他業務收入，為業主維修發生的費用計入其他業務成本。門禁卡和通行證的工本費未退還的，計入其他業務收入，退還的，計入其他應付款。

看主押金退不退。如果有，就不確認收入，也不繳稅。如果不退，需要確認收入，納稅。

5。電費，垃圾處理費，居民取暖費。

物業管理公司收取電費、垃圾處理費、小區取暖費等時。並向業主收取相關費用，如果其以自己的名義為業主具，則應作為轉售業務，按照金額繳納增值稅。同時，供電局可以向物業公司具增值稅專用；如果物業公司不墊付資金，只是轉發供電局具的水電費等等。，並收取額外費用，可以暫按代購業務原則掌握，只對費用繳納增值稅。

（3）租金收入

1。出租房屋房產稅

房產稅是對房產所有人徵收的一種財產稅，以房屋的計稅殘值或租金收入為計稅依據。

納稅人出租、出借房地產的，應當從交付出租、出借房地產的次月起繳納房產稅。年度徵費和分期付款。

財稅［2016］43號，出租房產的，房產稅租金收入不含增值稅。

以房地產租金收入為計稅依據（從租金中評估）

應納稅額=不動產租金收入×稅率（12%）

基於房地產的原始價值（從價）

應納稅額=原財產價值×（1-10%或30%）×稅率（1。2%）=剩餘財產價值稅率× （1。2%）。

案例：我是物業公司，小規模納稅。房產稅是按季度交還是按月交？

解析：納稅人出租、出借不動產的，應當自出租、出借不動產交付的次月起繳納房產稅。小規模納稅人和一般納稅人只針對增值稅。

財稅〔2009〕128號規定，應稅單位和個人無償使用其他單位的房產，按照房產殘值繳納房產稅。

財稅［2010］121號規定，雙方簽訂的租賃合同中有免租期的，免租期內房產所有人應當按照房產原值繳納房產稅。

案例：發公司免費為物業公司提供產權房和樣板房，需要繳納房產稅嗎？

分析：如果發公司長期免費向物業公司提供產權房，物業公司應按照房產殘值繳納房產稅，屬於物業公司使用其他單元不收租金。

2。房地產轉租

一般納稅人租用其他公司的不動產，再轉租給其他企業或個人。納稅人與不動產所有權人簽訂的合同在2016年4月30日前的，可認定為簡易徵收備案老專案，簡易徵收。

簽訂的合同在2016年5月1日以後的，一般納稅人適用一般計稅方法，稅率為9%。

可以申請簡易計稅方法。具體資訊是：

1 。《一般納稅人簡易徵收備案表》；

2。一般納稅人選擇簡易方法徵收、記錄事項；

3。選擇簡易徵收不動產符合簡易徵收條件的證明材料（如不動產產權證明、租賃合同）。

3。出租自己的房產

根據《中華人民共和國國家稅務總局公告》（中華人民共和國國家稅務總局公告2016年第16號）第三條規定，一般納稅人出租不動產，按照下列規定繳納增值稅：

（1）一般納稅人出租2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的徵收率計算應納稅額。

（二）一般納稅人出租2016年5月1日以後取得的不動產，適用一般計稅方法，稅率為9%。

納稅人將不動產出租給其他個人的，不得具或申請具增值稅專用。

小規模納稅人出租不動產、出租不動產（不含個體工商戶出租房屋），按照5%的徵收率計算應納稅額。

一般納稅人選擇簡易不動產租賃服務，除了將不動產出租給其他個人外，還可以自行具增值稅專用。

4。收到停車費的增值稅處理。

案例：一般納稅人物業公司每月向業主收取停車費2萬元，臨時停車費1。5萬元，車位管理費1萬元歸業主所有。

分析：增值稅一般納稅人不動產租賃適用稅率為9%，小規模納稅人徵收率為5%。業主已購買車位產權，其不動產權利已經屬於業主。物業公司收取的費用不是房產的租賃費，而是車位的管理服務費，應適用6%的現代服務業增值稅稅率開具溫州開發票（薇：fapiaokang）餐飲、超市、百貨、服務、旅遊、差旅、娛樂、石油、技術服務、傢俱、木材、汽修、汽配、租賃、會務、五金、生物等

二、物業公司成本的財務和稅收處理

1。成本會計

物業管理企業在向業主委員會或者物業使用人提供維修、管理和服務過程中發生的費用，應當按照國家規定計入成本和費用。

借：主營業務成本/其他業務成本/管理費用

應交稅費-應交增值稅（進項稅）

貸：原材料/應付員工工資/製造費用

銀行存款

2。財產工程會計

物業管理企業應當有償使用全體業主共有的商品房和共用設施裝置，並按受益者繳納各種使用費，

借：主營業務成本/管理費用

貸款：代管基金

企業承擔房屋共用部位、共用設施裝置的大修、更新、改造，實際發生工程支出時，

借：在建工程-物業工程

貸：庫存商品/原材料/銀行存款

工程竣工並經業主委員會或者物業使用人驗收合格後，

借：代管基金

貸款：主營業務收入-物業大修收入

同時，當已完成專案的成本結轉時，

借：主營業務成本-物業大修成本

貸款：在建工程-物業工程