深圳“2.8新政”滿一年成效顯著：近半房源接近參考價成交，學區房明顯轉冷

作為全國首個推行二手房參考價的城市，深圳“2。8新政”推行已滿一年，這一年來，二手房參考價對市場影響幾何？市場研究表明，回顧新政頒佈這一年，深圳二手房市場出現三個較為顯著的變化：成交量下滑、迴歸指導價、學區房轉冷。

市場人士認為，

深圳二手房指導價的出現，對於樓市整體穩定起到了積極作用，一定程度上抑制了房價的持續走高，市場也再難出現同小區業主“坐地起價”哄抬房價的情況。

樂有家營銷總裁孟凡振就此表示，“2。8新政”出臺後，深圳市場由“賣方市場”轉為“買方市場”，

從長期來看，對於房地產行業、房地產經紀行業都是有利的，利於市場預期的穩定、交易量價的穩定。2022年，政策、資金環境有所緩和，剛需釋放，是買房、換房的機會。

1.成交量下滑：2021年深圳二手住宅成交量同比下降57%

從整體情況看，過去一年深圳二手房成交量顯著下滑。根據深圳住建局資料，2021年，深圳共成交新房住宅52417套，同比增加15。5%，創2016年以來新高；而與之形成鮮明對比的是，

去年一年，深圳二手住宅成交量由2020年的95273套，跌至40699套，同比下降57%，創下了近15年來的新低。

樂有家研究中心資料表明，“2。8新政”對掛牌量的影響是慢慢反映出來的。2021年3月政策過渡期後，4月開始，隨著政策的嚴格落地實施，市場掛牌量有所下滑，此後幾個月維持穩定。經歷幾個月持續降溫後，9月市場掛牌量進一步下滑，除著急置換或用錢的業主外，業主出售意願不強。

2021年掛牌量相較於2020年同比下滑約30%。

從月度成交量來看，樂有家研究中心資料顯示，去年2月受政策及春節假期影響，市場成交量大幅下滑；去年3月，經過短暫的政策過渡期後，

去年4月開始，市場正式步入調整期

，月度成交量由年初的7000套，跌至月均2000套左右，去年9、10月份，市場跌入低谷，僅成交1000多套。

2021年4月-2022年1月，月均成交量相較於2021年年初，月均下滑超6成。

業主心態方面，據樂有家研究中心資料顯示，“2。8新政”出臺後半年內，業主心態堅挺，二手房掛牌價仍在上漲，去年9月開始，隨著政策調控深化，市場持續降溫，部分需要置換或用錢的業主，心態有所鬆動，掛牌價有所下滑。近期，受穩樓市積極訊號影響，業主信心有所恢復。

2.迴歸指導價：近半房源以接近參考價成交

深圳二手房指導價政策給市場帶來了兩個最直接的結果：一是想買二手房的購房者將面臨首付增加的情況，二是市場上的二手房源開始逐步迴歸指導價。

所謂量價先行，當深圳的二手房成交量出現顯著下滑後，二手房成交價格也不同程度下調。

據樂有家研究中心資料顯示，

從成交價與參考價的對比來看，二手房參考價出臺後，接近參考價成交的房源佔比提升，2021年9月，接近參考價成交房源佔比接近40%，2021年10-11月，過半房源以接近參考價成交。

不過，

隨著市場上的筍盤不斷被消化，且受近兩個月政策積極訊號影響，接近參考價成交房源佔比有所減少

。市場人士表示，“2。8”新政已滿一年，調控效果顯著。市場量價均得到了較大的調整，市場預期逐漸恢復穩定，業主議價空間也在提升。

2022年，在政策、環境緩和背景下，剛需及置換需求者可考慮把握這一買房、換房的好機會。

3.學區房轉冷：出現不同程度降價

自深圳二手房指導價政策實施後，作為二手房市場的價格風向標，深圳不少熱門片區的學區房也出現不同程度降價銷售。

去年8月，百花片區南天二花園，89平方米三房，市場參考價為1870萬元，但實際成交價1530萬元；位於八卦嶺的鵬益花園，甚至賣出過6。9萬元/平方米單價，比指導價還要低1。61萬元/平方米。

據每日經濟新聞報道，福田區百花片區房產經紀人羅鳴告訴改報記者：“深圳自施行二手房指導價後，學區房降溫比較顯著，疊加去年7月擬出臺的大學區招生模式，更是讓深圳的學區房熱度急速下滑。百花片區作為深圳頂尖學區房較集中的片區，房價出現了普遍性下調，降幅普遍在百萬元以上，降得多的甚至降500萬元的都有。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，

過去一年深圳二手房指導價和大學區政策的出臺，相當於是在給深圳高價位的學區房擠泡沫，這也是樓市長效機制的重要手段之一

。

審讀：譚錄崗