“情景地產”倡導者要上市 地產界黑馬“大發地產”要“大發”啦

格隆匯 APP 原創首發，十檔行情 Level-2 免費送！

作者：格隆匯·

夏以勳

最近有個很有意思的新聞，四川樂山中心城區某小區一處4樓平臺上一個空中秧田引發了大家的“牆裂”關注，在這座20餘平方米秧田裡，綠油油的秧苗長勢甚好，成為鋼筋水泥構築的城市中一道清新而另類的“風景”，甚至讓人不免聯想到陶淵明《歸園田居》裡那股濃濃詩意。

不過秧田雖火了，樓下的住戶卻不答應了，把田都搬樓頂來了，你咋不上天呢，要是漏水我家的屋子可咋辦，這不在小區物業的協調下，最後這座20餘平方米的秧田很快就被拆了。而當記者採訪到秧田的主人時，這位劉大爺就說了是退休之後嚮往田園生活才弄了這個。

看來，人民對美好生活的嚮往還是非常強烈的。在這裡不禁也要為劉先生等廣大業主抱不平了，在千城一面的今天，多少地產開發商只是為了賣些高價的鋼筋水泥，殊不知，其實業主們真正追求的是一個舒適安心的生活環境，還有這個環境所帶來的美好的生活方式與情懷！然而現如今，真正能做到這一點的地產開發商又有幾家呢？

在這裡不由讓我想到了最近即將要赴港上市的地產開發商大發地產，其不正是透過獨創的情景地產模式，打造了一個又一個有溫度的居住環境，滿足了業主生活對美好生活的需求，從而快速發展，成為了近年來強勢崛起的一匹地產界的黑馬。

既然正逢它遞交了招股書，不如也讓我們來一窺這家公司究竟有何魅力吧！

百強新勢力——大發地產

大發地產，名字雖說取得喜慶，但是公司卻相對來說比較低調，殊不知這家公司已經有21年的歷史了。中國房地產市場風風雨雨，幾家潮起又潮落，從這點來看，大發在行業內堅守20餘載顯然有著其不凡的實力。

實際上公司發展歷史最早可以追溯到1996年，當時創始人葛和凱與另一名投資者成立了大發集團並開始房地產開發業務，而到2001年，大發將地產開發業務拓展到上海，並在上海設立總部，成立了上海大發。

經過20多年的苦心耕耘，目前公司已經在長三角建立了多個業務據點。根據招股書資料，從過往記錄直至2018年2月28日，大發地產已經在長江三角洲地區共擁有24個處於不同開發階段的物業專案。包括20項住宅物業，三棟商業綜合樓及一個辦公樓層，而在這些專案中有5個位於上海，19個位於江蘇、安徽及浙江。

另外從業務經營來看公司主要分為三大板塊，分別是1）物業開發及銷售；2）商業物業投資及經營；3）物業管理服務。其中核心業務是物業開發及銷售。值得一提的是，公司近幾年銷售增速明顯，物業銷售額已經由15年的6。035億飆升到2017年的43。208億，增幅可以說非常驚人，展現了公司強勁的發展勢頭。

雖然公司發展迅猛，而且相對來說也比較低調，不過這卻並不妨礙其在行業內頗高的美譽評價，實際上公司不僅得到業內人士的廣泛認可，多年來所獲的榮譽也是紛繁多樣。單以近幾年來看，公司就已經連續2016到2018年獲得“中國房地產企業100強”、其中16年和17年還同時獲得了“華東房地產公司品牌價值榜TOP10”，另外作為上海當地高速發展的地產企業公司還曾獲得由上海市虹口區人民政府頒發的2014年重點企業貢獻獎。多重榮譽加身，顯然大發的企業實力還是得到外界認可的。

在這裡可以重點介紹一下公司的品牌定位和發展理念。大發一直以來立足於“為生活而創造”的品牌定位，旨在為客戶提供優質物業及創造特定生活場景。公司目前開創了5個產品系列的住宅物業專案，即凱系列、歐陸系列、融悅系列、雋府系列及現代系列，每個系列針對差異化的客戶分部；另外公司也十分強調物業開發過程以改善型客戶及高階客戶的需求和喜好為中心。

此外作為“情景地產”理念的開創者，大發秉承這一理念，從使用者的日常活動、情感需求為出發點，配備設施、打造空間，構建出不同的具體情景，並將居住融入到各大場景之中，給業主提供了一個全新的居住體驗。而透過這一定位，大發地產在贏得市場廣泛認可的同時也形成了自身的發展壁壘，並在房地產行業轉型的浪潮中走出了一條獨具特色的康莊大道。

長袖善舞 大發高速發展的魔力

作為有一家極具成長性的房地產開發商，大發地產近年來發展迅猛，無論是在物業銷售規模還是公司經營業績上都實現了非常快速的增長。僅從業績角度來看，2015年公司純利僅為0。534億，到2017年就已經達到了1。516億，增速不可謂不迅猛。而分析來看，公司的發展之所以能夠有如此強勁的表現則很大程度上也依賴於其所擁有的如下幾大優勢。

1、區位優勢明顯

作為一家紮根上海17年的地產開發商，大發從2001年在這裡建立總部之後，便一直處在這個中國經濟中心城市，伴隨著這座城市的發展繁榮，大發也迎來了一個又一個歷史性的機會。此外大發還以上海為起點，將觸角不斷延伸到長三角地區的各大重點城市，並在這些地方深耕細作，不斷髮展壯大。也正是因為在這個中國經濟高度活躍的地方不斷苦心經營，大發也因此獲得了長足的發展機會，其事業的版圖不斷擴大，一路高歌猛進，展現了驚人的爆發力。

2、前瞻性的土儲佈局及高效的拿地能力

下注了黃金賽道的大發在自己的據點裡積極擴張，不斷落子，其精準的市場判斷力和前瞻性的土儲佈局，也為其不斷髮展提供了強勁的支援。目前大發的土地儲備主要位於上海、南京、寧波、溫州等長江三角洲地區核心城市。而根據招股書資料，截止2018年2月28日，大發土儲達172萬，儘管比起很多大型房企而言這樣的規模並不算高，但是從這些地塊的質量來看，卻不能不說沒有發展潛力。值得一提的是，正因為精準高效的土儲佈局，也給大發帶來了有較高的土地收購回報率，從資料來看，大發地產於2018年2月28日的在建物業經仲量聯行估值為62。415億元，殊不知這些土地的地價卻大約只有55。29億，顯然大發在這之中享有極大的利潤空間。

3、"情景地產"定位準確 重質量和客戶體驗

作為情景地產的倡導者，大發地產不改初心，堅持為客戶建造好房子，並給廣大業務提供了一個個優質且有溫度的居住體驗，其準確的戰略定位極大的迎合了房企轉型和消費升級這一趨勢。另外公司還十分注重產品質量，實施嚴格的施工標準、操作流程及質量控制，透過高質量的產品也贏得了客戶及市場的廣泛青睞。

4、積極而穩健的財務政策及運營

房地產開發本質上是金融，所以玩的也正是金錢的遊戲，因此這也就要求房企們能夠有一定的財務運作實力。大發地產在中國房地產歷經20多年的風雨，一直以來都表現出了穩健的發展姿態。這與其實施均衡、積極及穩健的財務運營策略不無關係，公司的資金來源多元化，在專案開發商十分注重經營效率的提升，並且奉行審慎的金融管理政策，積極防範企業運營中所存在的風險，確保企業能夠穩步健康的發展。

5、優秀且富有經驗和執行力的團隊

常言道火車跑得快，全靠車頭，一個企業的發展同樣也離不開公司管理團隊的經營能力。而聚焦大發，公司有著一個十分盡責、專業且經驗豐富的核心管理層團隊。這裡不得不重點提一下目前大發地產的總裁葛一暘先生，作為一位新生代企業家，葛一暘於2006年在英國阿斯頓大學畢業，取得工商管理&計算機科學雙學士學位。其本人也曾先後擔任上海凱泫實業有限公司、上海垠壹投資發展有限公司等多家企業董事長，此外葛一暘在中國物業開發領域還有著十多年的經驗，其本人還因首創“情景地產”概念而一度成為中國創新地產生態鏈的倡導核心領軍人物。

加速起跑 小房企的大夢想

接下來我們重點來看下近年來大發地產的各項財務資料。

先來看公司收入情況，此前在開頭已經提到過公司近年來來自物業及銷售的收益增長迅猛，而同樣的在整體收入方面，從2015年到2017公司收益分別為6。77億元、6。57億元、44。14億元。

而聚焦到各分部業績，表現也非常亮眼。其中除了大部頭，物業開發及銷售的收入增幅迅猛外，公司在商業物業投資及經營產生的收益去年也錄得了15。4%的增長。

收入的快速增長伴隨的還有利潤的擴張。從毛利來，公司15、16、17年毛利分別為1。077億、1。192億及6。573億。其中17年的增幅驚人。

另外公司2017年的利潤也由16年的0。219億快速飆升至1。516億。淨利率則從16年的3。3%上升0。1個百分點到3。4%。

由於2017年利潤有所增加，大發的股本回報率也由2016年的1。1%增長到2017年的7。6%。

值得一提的是公司近年來股息及可分派儲備也在不斷增長，2015、2016、2017年大發的可分派儲備分別為13。756億，14。003億，14。032億，另外大發對公司股東也十分優厚，去年大發地產還向當時子公司的股東宣派股息0。142億元，並向一家子公司非控股股東宣派股息人民幣450萬元及於最後可行日期已派付該等股息。此外在2015年，大發地產還向當時一家子公司的股東派付股息高達2000萬元。

由上各項財務資料來看，儘管大發的規模並不算大，但近年來的增長勢頭卻十分迅猛，單從去年增幅高達5。7倍的年收入便可以看出這家公司的爆發力。

值得一提的是今年大發還引入了在世茂、龍湖等多家千億級房企有著豐富從業經驗的廖魯江擔任公司執行總裁。作為大發上市前夜加入進來的一位重要職業經理人，廖魯江目前主要負責大發地產的業務運營及日常管理，其中還重點肩負開發寧波、舟山、蕪湖房產專案的任務。這位HR出身的CEO，在人力資源和業務經營方面可以說有著相當豐富的經驗，如今隨著大發上市在即，在行業競爭加劇這樣一個大的背景下，不難想象大發未來所要面臨的種種新的形勢和挑戰，不過應該要相信的是在廖魯江這位地產“老炮”的帶領下，大發勢必也將會因此迎來更多的組織變革機會，這家已經有著20多年發展歷史的企業也將有望煥發出更多的生機與活力！

回過頭來再來看這一次上市的背景，現如今在房地產行業加劇洗牌的競爭大潮下，中小房企的生存環境變得日益惡劣，對於它們而言如若想要得到突圍只有不斷地提升自己的實力，獲得資金和拿地的話語權。顯然大發也正是因為看到了這一點，所以開始了一個又一個的大動作，從規模的擴張到人才的引進再到如今的赴港上市，這家原本一直表現的都很低調的企業開始積極活躍在鎂光燈下。目前大發已經將自己定位為規模化的房企，其計劃透過最佳化企業運作、實現更快速的開盤和去化，達到快速週轉的目標，而隨著新任CEO的加入，公司的專案跟投、利潤共享機制也正不斷推進之中。

如今隨著公司赴港上市，多元化的融資渠道進一步鋪開，憑藉著大發既有的產品競爭力和一直以來都很穩健的財務發展策略，公司勢必還將有望實現更進一步的超越。