重慶這些被投資客“佔領”的樓盤，還能賣出去嗎（渝中、北區篇）

兩年前，

萬科董事長鬱亮說

“

未來房地產行業將回歸成國民經濟中的一個普通行業

”，貌似還不到兩年的時間，就成為了現實。

就目前的形勢來看的話，

房地產的賺錢機會將會變得更小，樓市也將進入平穩期。這種行情對於剛需購房者來說肯定是一件好事，但對於抱著賺錢心態的投資者來說這就不好了。因為在房價漲幅收窄之後，在房產持有成本居高不下的背景下實際上就是虧本的。而且可以預見的是未來很長一段時間市場上的房價都會保持穩定的走勢，這種情況下

之前那些曾經高位入手的

房產肯定會虧本。

從近期二手房平臺掛牌資料來看，掛牌的房子是越來越多了，好多小區有價無市！

虧起賣都賣不脫，太多搶跑的，要打骨折才能賣的脫，

當初買成1w，掛9000，有人比你更狠掛8000，8000的話還不如自持，你降不贏缺錢賣的。

現在一些樓盤就是投資客扎堆，要麼就是規劃、發展不如預期，哪個來接盤？有些小區直接無人問津！

一般來說一個小區，如果正在出售的二手房數量占房屋戶數的比例較高，就可以認為該小區的投資客較多

，

二手掛牌量比較高，但是流通性低的也是

。那麼重慶主城九區那些曾經的流量盤、網紅盤、投資盤的掛牌量怎麼樣呢？我們也梳理了一下，僅供參考。

渝北區

2021

年渝北區商品房成交

67610

套，成交均價

14424

元

/

㎡。中央公園、空港新城、悅來、禮嘉、龍興、回興六個板塊貢獻率約

80%

。其中，中央公園板塊商品房成交量達到

17430

套，成為重慶樓市最熱門板塊。

渝北是樓市投資的重點區域，樓盤眾多，像中央公園、禮嘉、悅來等板塊尤為突出，其中中央公園可以說是投資盤最多的板塊，像中央公園的金輝中央名著掛牌量

450

套，成交量只有

10

套，還有

400

多套在售，再比如中交中央公園，分為很多組團，掛牌量數百套，但是隻有前期的流通性比較好，華潤公園九里掛牌量

190

套，成交套為零。像禮嘉的樓盤，掛牌量也是很多，如此體量的房源，不知道要站崗多久。

其實中央公園板塊的在

19/20

年之間的樓盤投資的人不少，這也導致掛牌量很多，形成了價格內卷！比如

18

年龍湖中央公園某盤，套內

2W

左右，當時中央公園最貴的樓盤之一，現在最近的成交價格也是

2

萬不到，最低

18500

元

/

㎡。

除了中央公園之外，龍興也是最多投資盤的區域之一，比如融創瀚學融府、融創九棠府一期、綠城兩江御園、中航小鎮等樓盤，掛牌量都很多，但是成交量一雙手夠了。有的樓盤姑且還可以靠著學區溢價，有的真的就只能長時間站崗了。

比如龍興兩江御園網紅盤，今年

6

月份成交價達到了

17000

多元

/

㎡，最近的成績價格只有

11500

多元

/

㎡，價格浮動將近

5000

多元

/

㎡。這樣的價格跌幅，在現在的市場，也是一道奇景了。

據說，

當初笑著去龍興買房的，沒幾個是高興賣房的

。不得不說前幾年有多少人賺錢，現在就有多少人被套牢。

大禮照板塊

龍湖舜山府掛牌量

91

，成交量

2

約克郡喜悅

掛牌量

224

，成交量

17

龍湖九里晴川

掛牌量

111

，成交量

13 1

恆大御景半島掛牌量

209

，成交量

99

龍湖攬境掛牌量

82

，成交量

8

龍湖兩江新宸森嶼掛牌量

262

，成交量

33

龍湖昱湖一號翠峰掛牌量

234

，成交量

11

遠洋九公子掛牌量

170

，成交量

26

金科九曲河掛牌量

71

，成交量

5

江山樾三期北掛牌量

386

，成交量

68

御景湖山景樾掛牌量

263

，成交量

21

禮悅江山掛牌量

120

，成交量

7

中央公園板塊

金輝中央名著掛牌量

450

，成交量

10

新江與城悠瀾掛牌量

323

，成交量

34

華潤公園九里掛牌量

192

，成交量

0

公園大道菁瀾二組團掛牌量

146

，成交量

33

魯能泰山七號五街區掛牌量

128

，成交量

5

中交中央公園悅頌掛牌量

249

，成交量

93

中交中央公園和頌掛牌量

217

，成交量

3

龍湖景粼玖序掛牌量

162

悅來板塊

國博領館三期掛牌量

345

，成交量

40

江山賦悅江庭掛牌量

157

，成交量

14

北辰悅來壹號景悅掛牌量

175

，成交量

13

空港板塊

中國摩掛牌量

462

，成交量

88

龍興板塊

融創瀚學融府掛牌量

353

，成交量

6

，在租房源

61

融創九棠府一期掛牌量

106

，成交量

0

國瑞御府掛牌量

75

，成交量

3

綠城兩江御園掛牌量

288

龍湖長灘原麓掛牌量

60

恆大雲湖上郡掛牌量

45

中航小鎮掛牌量

116

江北區

2021

年江北區商品房成交

12961

套，均價

16321

元

/

㎡！

江北區作為發展比較成熟的核心區，海爾路以西的各板塊各方面都比較成熟，新盤多集中在寸灘、海爾路、復盛等區域。因此就投資的屬性來說，可能相對不那麼多。而且主要是很多新盤還沒有解禁，想賣也賣不了。

比較典型的應該就是中鐵建西派城，目前該小區均價

23070

元

/

平米，正在出售

122

套，歷史成交量為

3

，近

90

天成交量為零，近

30

天帶看

185

次，實在是比較低了。

中鐵西派城整個專案佔地

263

畝，總建築面積約

93

萬方，共分三期開發。西派城一期套內就賣到了

2

萬

+

的單價，並且在

2017

年

10

月底首次開盤就創下銷售額破十億的記錄；

2018

年

3

月

15

日，二次開盤沒過多久就全部售罄。

那麼快

5

年了，如今的成交價也就兩萬出頭，和剛開盤的時候相差無幾。這個價格扣除利息一個點中介費，一個點契稅，大修基金，

5

年利息，基本沒什麼搞頭，能出手就算不錯了…，按照目前行情，西派城一期可能勉強能平過，二期得鐵定虧而且還虧不少。沒辦法，戶型面積太大了，位置也不算核心，

17

年高位入手的真的只能偷偷在被窩裡哭了。

另外一個盤就是恆大御龍天峰，目前小區均價

21101

元

/

平米，正在出售

406

套，歷史成交

230

套，近

90

天成交

7

套，近

30

天帶看

280

次，表現還可以的。

御龍天峰這堆房子，最高的已有

64

層，

50

多層的多得很，超高層本來成本就高，而且超高層的接盤俠極為難找！

不過現在已經停工了，真是唏噓不已。

當然，江北要說投資盤的話，自然也少不了鼎鼎

有名的嘗試性

“

高階

”

坑盤

——

魯能星城海外灘

，

與同一區域的西派城形成

強烈

對比

。目前小區均價

17602

元

/

平米，正在出售

108

套，歷史成交

1

套，近

90

天成交

1

套，近

30

天帶看

30

次。

魯能星城外灘專案最後一棟大概套內

19000

多，前面的

17000

多！最近一套成交價格約

15450

元

/

㎡，估計勉強保本。可能當初買在這裡的都在懷疑當時買入的理由是什麼

。

目前二手房成交量僅為

1

套，掛牌量卻有

109

套，可見流通性之差了。

沒辦法，

對比周邊樓盤

星城外灘優勢不大，

西派城品質

、

御瀾道品質被吊打，面對保利觀瀾位置又比不上。

價格好一些，而整個

寸灘沒有比魯能星城外灘更好的盤了

，

4

和

9

號線雙軌是個加分項，不知道寸灘郵輪港能拯救嗎？

另外的就是像中海紫御江山天譽、華融現代城這樣的樓盤，掛牌量很多，投資的人想必也不少。比如中海紫御江山天譽正在出售的數量維持在

250-300

區間，樓盤總共才有

2857

戶，加上對外出租房源

242

套，加起來差不多就是五分之一多，這個資料不算少，不過前面的幾個組團還是賺了一些。

像融景城、龍湖春森彼岸等賣點比較足的樓盤，在市場上還是有足夠的號召力，當然，可能也是因為開盤的時機比較合適。

恆大御龍天峰掛牌量

405

，成交量

230

，出租房源

256

萬科御瀾道掛牌量

278

，成交量

183

，出租房源

78

萬科悅灣南區掛牌量

218

，成交量

93

中海紫御江山天譽掛牌量

271

，成交量

70

，出租房源

242

中鐵建西派城一期掛牌量

122

，成交量

3

，出租房源

43

華融現代城

掛牌量

270

，成交量

26

，出租房源

21

綠地新裡櫻園掛牌量

211

，成交量

61

，出租房源

22

魯能星城外灘掛牌量

109

，成交量

1

北碚區

2021

年北碚區商品房成交

23469

套，均價

12796

元

/

㎡！

主要依靠蔡家、水土復興板塊貢獻

86%

。

北碚的投資盤主要集中在蔡家和水土兩個新區，特別是蔡家，因為樓市比較火的那會兒新盤很多，所以跟隨而來的投資者也是相當多。蔡家板塊比較典型的投資盤有萬科十七英里、金科集美嘉悅、萬科金域華府、龍湖椿山、博翠山等樓盤。

比如說萬科十七英里，目前小區均價16197元/平米，正在出售148套，歷史成交3套，近90天成交3套，近30天帶看130次。成交量都是最近兩個月成交的，最低成交價13563元/㎡。

這個專案從品質上講，算是一個剛改專案，不過這個二手市場表現嘛，確實不大行。萬科十七英里的小高層是2018年7月開盤，次年1月就清盤了，價格感人建面1。2萬多，還是精裝！4年過去了漲了2000多，漲幅看著還將就，可能勉強保本。

再比如龍湖椿山，當時售賣的價格在蔡家算是比較貴了，建面1。2萬+，目前成交價格也在12000-13000元/㎡，漲了一點點還是，不知道漲的那點能不能覆蓋房貸和物管費，不過龍湖椿山每戶的價格比較大。

再者像金科集美嘉悅，2020年差不多套內1。45萬，現在成交價建面12000-13000元/㎡，加上持有成本和貸款利息，能平過就出吧。

水土板塊的投資盤也不少，目前主要有金科嶺上，其他的盤大都還沒過2年的禁售期，後續像萬科四季花城、合景泰富景悅臺、中糧江州雲錦、兩江麴院風荷等等，碰到現在的行情，只有虧本賣的份兒。

比如龍湖紫雲賦2020年底洋房價格建面99㎡價格約140萬起，建面差不多14000元/㎡，現在的掛牌價在15500元/㎡，不知道有誰會買呢？

可以說，北碚是投資盤的主要集中區！

萬科十七英里掛牌量146 ，成交量3

金科集美嘉悅掛牌量275 ，成交量50

龍湖春山掛牌量60 ，成交量1

魯能北渝星城掛牌量289 ，成交量 50

金科金輝美院掛牌量258 ，成交量 43

中南玖辰一期掛牌量165 ，成交量10

金科城幸福裡掛牌量293 ，成交量71

金科城37區掛牌量183 ，成交量58

萬科金域華府掛牌量100 ，成交量2

龍湖春山2期1組團掛牌量224 ，成交量 4

龍湖紫雲臺掛牌量80 ，成交量5

金科金輝博翠山鑑博A掛牌量214 ，成交量 6

光亮天潤城二期掛牌量178 ，成交量9

渝中區

2021年渝中區商品房成交3937套，均價21999元/㎡！

渝中區貴為主城核心王者，新樓盤的價格比較高，對於投資者來說還是有一定的顧慮。不過在過去樓市大好的行情下，也有不少的投資盤誕生。比較出名的應該就是重慶天地、融創白象街和來福士了。

就拿重慶天地來說，當年瑞安在重慶天地共建設了7個住宅組團，分別有（雍江苑、雍江藝庭、雍江悅庭、雍江翠璟、雍江御庭、雍江翠湖和翠湖天地）。2017年由萬科接手開發剩餘地塊，打造了翡翠系以及爆火的Top錦繡系，共5個組團（翡翠天麓、翡翠方舟、翡翠雲階、翡翠湖山、錦繡濱江）。如此的體量，投資自然是少不了的。

用某位網友的評價來說，就重慶天地來講，這個價格、這個地段不是很划算，也不吃虧，畢竟沒多少品質溢價，只是沒有物超所值而已。

像早期的幾個專案，流通性都還行，當然掛牌量也不少，不過後續的翡翠系投資客就多了。

比如翡翠天麓，17年開出套內2。3W左右的價格，基本上是那段時間主城核心區價格最貴的剛改樓盤。最近的一次成交價格在建面2。3-2。4萬之間，算下來還是漲了一些的。不過目前掛牌200多套，碰到這個行情，不降價根本賣不掉。

再比如融創白象街，2019年時價格都不便宜，建面都在2萬左右，基本都是外地投資客買一手。目前的最近成交價在17000-18500之間，2021年時二手房基本能買到20000多，如今還降了一兩千，估計部分投資的還是虧了一些。

至於來福士，虧是肯定虧的，虧的程度不一樣而已。來福士這種高階產品，不適合重慶，個人認為對重慶本地人來說，來福士並不討喜，但是拿來投資的話不是賣給本地人又會是賣給誰呢？投資收益可能並不大，當然，買這個的相信也不差錢兒。

翡翠天麓掛牌量213，成交量 35 出租房源115

翡翠雲階掛牌量66，成交量0 出租房源117

融創白象街掛牌量248 ，成交量92 出租房源90

來福士廣場掛牌量77 ，成交量3 出租房源115