業主自管式的自治管理

星火大廈位於上海市長寧區長寧路中山公園附近，是一幢只有一棟高層的住宅小區，共有業主160戶，由於入不敷出，原來管理的物業管理公司退出小區的管理，後業委會經召開業主大會表決決定不再聘請新的物業公司管理，而該小區的物業管理實行業主自行管理，由小區業主委員會對小區進行物業管理服務。後該小區業主委員會召開全體業主大會，實際出席業主18戶，表決透過並簽字確認“業主大會關於小區物業服務費收費標準制訂並透過的決議”(以下簡稱收費決議)。在管理的過程中，遇到了業主欠費情況，業委會作為原告為此提出訴訟，請求得到了法院的支援。

星火大廈未聘用原來的物業公司，只是由業委會直接聘請專業的公司和保安、保潔人員對小區提供服務的模式，是完全自管的物業管理模式，對於這一模式，筆者認為有幾點值得討論：

首先，這一模式在我國的大力推廣的可能性分析。從本案例看，業委會並沒有聘請專業的物業管理公司來進行管理，而是自己挑起了小區管理的大梁，從某種意義上講，可以節省物業管理的成本，

一是我國的社群比較大， 大廈是一個只有一幢高層的小區，管理的內容簡單，由於是老舊小區，業主的要求也不高，業委會無須花費太大的精力就可以處理原來由物業公司處理的事情，而對於我國目前動輒近千戶的小區，公共事情多，業主要求高，管理內容複雜，這一模式基本上無法正常執行。

二是從目前的法律講，該管理模式有無法突破的法律“瓶頸”，主要是不能開立稅收賬戶，稅收不能正常繳納。由於不是用人單位，簽訂勞動合同和交納社會保險都會遇到無法操作的尷尬。由於沒有物業公司，上海的維修資金作業系統也難以支援業委會獨立操作使用維修資金。

其次，星火大廈的業主自治管理模式，實際上給物業管理行業提出了新的課題——業主的完全自治的出路何在？根據《住宅物業管理規定》，其已經對業主自治作出相應的規定，

比如第53條規定：“經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意，業主可以自行管理物業，並對下列事項作出決定：

(一)自行管理的執行機構以及負責人；

(二)自行管理的內容、標準、費用和期限；

(三)聘請專業機構的方案；

(四)其他有關自行管理的內容。電梯、消防、技防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施裝置管理，應當委託專業機構進行維修和養護。業主大會聘請單位或者自然人提供保潔、保安、綠化養護、設施裝置保養等服務的，應當與其簽訂服務合同；聘請自然人的，被聘用人員可以根據約定自行購買意外傷害等保險，費用由業主大會承擔。業主自行管理物業需要開具收費票據的，業主委員會可以持房管機構的證明材料，向物業所在地的稅務部門申請領取。

業主大會可以委託具有資質的中介機構對管理費用、專項維修資金、公共收益等進行財務管理，根據委託財務管理合同開通專項維修資金賬戶，並應當向業主每季度公佈一次自行管理賬目。”業主自治管理模式成為一種獨立的物業管理運作模式，應以制度的完善、成熟為前提：

一是物業管理公司執業經理人制度的建立與完善，這裡的執業經理人不是物業管理公司的職業經理人，而是指專業為業委會服務的物業管理職業經理人，類似於現在的小區經理。

二是對業委會法律地位的制度認可。從目前情況看，業委會並沒有獨立的法人地位，比如不能開設除維修資金之外的賬戶，無法單獨作為一個法律主體完稅，在一些訴訟案件中訴訟主體資格仍然受到限制等。業委會作為一個管理的主體，在業主的授權下，其應當有獨立開展管理、經營的權利，有獨立承擔義務的民事責任能力。

三是社會中介組織的發達。業委會的職業化沒有可行性，前提條件下，業委會獨立運作對小區進行管理，在不能職業化的情況下，一定需要完備，規範的社會中介幫實現小區的自治管理。

目前物業管理的實際運作來看，因業主自治管理是整個物業管理模式的轉變，涉及物業管理的各個方面。