南海“三舊”改造開啟新思路 掀起新一輪發展高潮

2020年3月29日，是南海村改日曆中值得記錄的一天。在成為佛山首個引入開發商參與舊村整村改造專案1年零3個月之後，南海區桂城街道夏北社群永勝股份經濟合作社正式敲定舊村居改造專案的改造方案及拆遷補償安置方案。按照計劃，永勝村首批迴遷房將在完成供地的兩年半後竣工交付。

在此前後，同屬夏北社群的洲表、聚龍南、聚龍北、寶華經濟社也先後敲定舊村改造合作開發企業。地處城市中心區的夏北社群，將以首個超千畝的整村改造模式，進一步合理規劃城市佈局和公共配套，成為南海整村改造中的一個典型樣本。

以夏北社群的成功改造為帶動，整村改造在南海多點開花。歷時13年後，“三舊”改造在2020年又翻開了嶄新的篇章。

整村改造的關鍵點，在於如何平衡政、村、企三方的關係以實現多方共贏。在業內看來，夏北社群所採取的“政府引導、規劃先行、市場主體參與”的模式較好地實現了三方利益平衡，將成為南海未來整村改造的主要方式。

平衡各方利益 村民表決同意率創新高

走進位於夏北社群聚龍北村的展示館，顯眼的位置設有一塊電子顯示屏，村民可在此查詢調查前期確定的土地證面積、房產證面積等資訊。

這讓村民對拆遷補償住房面積或對應的拆遷補償金額做到“心中有數”。村民吃下了“定心丸”，村改積極性高漲。資料顯示，聚龍南、聚龍北村的整村改造同意率分別為93。85%、98。63%，其中聚龍北村超98%的同意率，創下夏北舊改村民表決同意率的歷史新高。

“大部分村民對舊村改造的意願是比較高的，都希望早日住上新樓。”聚龍北經濟社相關負責人說。

整村改造在廣州、深圳等一線城市早有探索，作為率先在全省探索“三舊”改造工作的南海也不例外，舊村區域性改造案例不時出現，但從2007年就開始的、包含舊村莊改造在內的“三舊”改造，為何在近兩年才出現如此紅火的場面？

“佛山雖然是‘三舊’改造的發源地，但相對於其他‘兩舊’，舊村莊的改造因為涉及用地型別多樣，利益錯綜複雜，面臨種種困難，推進遲緩。”2019年，佛山市南海區國土城建和水務局“三舊”改造辦相關負責人在接受採訪時迴應了這一問題。

以永勝村為例，2010年，其所在的夏北社區劃入廣東金融高新區C區規劃範圍。在隨後幾年中，夏北社群陸續完成了非住宅物業的動遷，近2000畝的土地上建起了萬達廣場、宜家家居、招商置地中心等一系列高階專案，但“只見新樓不見新村”的局面並未得到改變，一幢幢拔地而起的高樓大廈之間，舊村居如同調色盤上一塊塊不協調的顏色，成為城市管理者和村民的一個“心病”。

2015年，南海出臺了《關於佛山市南海區進一步推進城市更新（“三舊”改造）工作的實施意見》，借鑑與參考廣州、深圳等城市經驗，提出“政府主導”“市場主導”兩種整村改造模式。

夏北社群最終選擇的是檔案中“政府引導、規劃先行、市場主體參與”的模式，由房地產企業透過招投標參與舊村改造，並進行改造方案、拆遷安置補償方案等編制工作。

“以市場主體參與的模式，由企業與權屬人協商制定安置補償方案，做到融資物業、安置物業相平衡，促進了房地產企業參與整村改造的積極性，也能夠較好地滿足村民需求。”市自然資源局南海分局副局長周炎坤認為，南海舊村改造的順利推進，關鍵就在於政、村、企實現了利益平衡。

利益平衡具體表現為永勝村村民居住環境得到提升（回遷公寓、公園、綠化等），村集體透過物業回購保證長遠發展； 開發商的合法利益得到充分保障； 政府承擔前期公共服務配套，後期則將以此為基礎招商引資、培育產業、聚焦人才，提升城市品質，真正實現三方共贏。

周炎坤認為，市場參與將成為南海未來整村改造的主要方式。

強化政策引導 牢牢把握“三生融合”方向

永勝村改造引發的“鯰魚效應”攪動了“一池春水”，南海整村改造掀起新一輪發展高潮。

2019年4月至今，桂城夏北社群洲表村、聚龍南村、聚龍北村、寶華村四個股份經濟合作社相繼表決，敲定舊村改造合作開發企業。

2019年，南海城市更新工作大會首次將8箇舊村改造專案納入重點推介範圍，共推介舊村改造專案8個，面積4547。87畝。有資訊顯示，裡水鎮下沙村、羅村聯星村的整村改造工作已經或計劃啟動。

隨著我市城市更新的步伐加快，整村改造將迎來一波巨大的發展紅利。但有觀察者思考認為，即使南海整村改造走的是“市場參與”之路，但政策引導、政府統籌仍然是最關鍵的因素。

2018年8月，我市正式印發《佛山市人民政府關於深入推進城市更新（“三舊”改造）工作的實施意見（試行）》，其中多條重要舉措鼓勵各級管理部門、村集體和開發企業放開手腳推動舊村居改造。

2019年，《佛山市南海區城市更新（“三舊”改造）實施辦法》出臺，進一步明確了南海舊村改造建築面積認定標準、拆遷補償標準、回遷安置與分期開發要求等。

以村改“一村一策”為指引，社群行動積極。夏北社群出臺了《夏北社群舊村居改造拆遷補償安置指導意見》，明確了相關物業補償方案。

永勝村首批迴遷房將在完成供地兩年半後竣工交付，正是在這樣的系列大背景下完成的。

“方案定了，村民的心更定了。”聚龍北經濟社負責人說。

隨著五個村小組共同啟動村改，夏北社群將成為佛山市第一個面積達千畝的整村改造社群，也為南海村改開啟了新的思路。

“在公共設施的佈局上還有更大的提升空間。”桂城街道黨工委書記麥紹強表示，桂城探索推進千畝以上的整村改造模式，由此實現資源佈局的最佳化與公共服務的合理配置。

享受更優質的環境與城市公共配套，社群居民由此更能享受到改革的紅利。

今年9月28日，南海全面啟動建設廣東省城鄉融合發展改革創新實驗區，在構建城鄉空間集聚、城鄉土地節約集中利用、城鄉產業高質量發展、城鄉生態品質同步提升等新格局上為全省探路。

“這將進一步促使南海從原來的鄉村工業化走向城市化，並且在城市化的背景下對城中村問題進行迫切的改造。”中國（深圳）綜合開發研究所城市和鄉村發展研究中心主任餘宗良認為，實驗區以探索建設“三生相融”的城市形態為目標，必須要在政府引領與統籌下才能完成。（佛山日報）

【來源：佛山文明網】

宣告：轉載此文是出於傳遞更多資訊之目的。若有來源標註錯誤或侵犯了您的合法權益，請作者持權屬證明與本網聯絡，我們將及時更正、刪除，謝謝。 郵箱地址：newmedia@xxcb。cn